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(2016-02-05 23:52:22)
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深圳楼市传闻调控加码这个风向可信吗？ |
深圳楼市传闻调控加码，这个风向可信吗？
胡文
春节之前，深圳楼市似乎突然转了风向。
2月4日，深圳市市长许勤在深圳市六届人大二次会议记者会上回答记者提问。许勤表示，深圳去年房价上涨过快，和二线城市不一致，引起了大家高度关注。他认为，影响房价上涨的因素有三个方面，一方面是供给、一方面是需求，还有一方面是政府的调控手段。在需求方面，现在深圳城市环境好了，许多人员愿意来到深圳居住工作，增加了需求。从人的年龄结构上来看，越来越多年轻人有刚性需求。而随着市民收入水平提高，大家的购房意愿和需求也在提升。“我们的购房观念也是一个因素，我们希望住的房子是自己的，和发达国家不一样，这是消费习惯的问题。” 此外，深圳的空气质量不断提高，也致使许多隔壁城市比如香港人都愿意到深圳来住，交通环保各种条件越好，越吸引更多人来住。在供给方面，许勤指出，深圳无论是人才房还是保障房，去年的增长还是不小。但是依然不能满足需求的快速增长，所以导致房价快速增长。他表示，政府会加大力度，加快建设人才公寓和保障房。在十二五期间已经建了超过24万套保障房，大大超出原定计划。在研究十三五的时候，市委市政府把人才安居房和保障房提高到40万套，希望能供应35万套，从供给侧平衡市场，平稳价格。在调控方面，许勤表示，房地产主管部门也正在研究政策问题，力求让城市房价在一个合理的区间，希望大家能多提出意见和建议，深圳市委市政府也将和专家一起研究出适合深圳的政策。
对于许勤所说的调控，市场上出现了诸多猜测。2月5日，“房地内参”微信公众号及微博发出了《独家揭秘：深圳春节后打压房价的措施详情！》一文。该文称，@房地内参 半求工作室获得消息：鉴于2015年深圳房价涨速太快、涨幅太高，管理当局已在考虑加大调控力度、制定调控措施，以平抑房价涨速。春节后正在研究的可能执行的调控政策包括如下——
一、社保1年改为3年：购房者的社保要求，由连续1年缴纳变为3年连续缴纳；
二、首套房贷要求提高：首套房按揭贷款的要求提高，即使已结清前套房产贷款的购房者，不能再获首套房按揭贷款；
三、首付比例提高5%：向央监会、央行要求，提高首付比例，首套房从25%提高到30%。
四、营业税免征由2年改为5年：个人将购买5年以内（含两年）的普通住房对外销售的，征收营业税。而之前是2年。
其中社保由1年改为3年基本上已经确定。其他几项政策还需要讨论。深圳目前仍然在实施限购政策。而改为3年的调控错施一旦实施，影响较大。
半求工作室认为，这些措施将使深圳市的房票（购房资格）锐减，楼市将承压，投资客短期的压力剧增，也可能使注册公司购房的比例迅速增加。同时也提醒：深圳推出如此严厉的政策，可能导致调控过头。建议各大房企、二手房购房者春节期间抓紧。
一个总体判断是，作为政府来说，肯定不希望深圳房价再度暴涨，同时也不愿意在调控之时，因为用力过猛导致房价大跌。对此，我们依然抱有信心。
因半求工作室并未透露消息的来源，故上述消息只能算是传闻。但是，鉴于半求工作室在深圳地产圈的影响力，相关传闻可能并非空穴来风。但不提供可靠信源，亦有炒作之嫌。
具体来说，1月22日传闻三大银行对中介买房进行限制之时，缴纳社保一年变为三年之说便已经传出。“文过是非”在1月24日所发《房屋中介：深圳房价暴涨“元凶”？这个笑话太冷了！》一文中已经做了判断：这个传闻目前只是在银行层面，如果深圳楼市因房价持续上涨而需要收紧，极有可能变成政府新的政策。因为在北上广深一线城市中，深圳对非深户籍的购房限制是最为宽松的，将深圳的相关限制与北上广看齐或者调整为缴纳社保两年，也是正常的。这一措施，确实可以封堵一部分人的炒房资格和炒房空间。在此方面，“文过是非”与半求工作室观点有所不同：社保改为三年对楼市有影响，但影响并没有那么大。而且这一规定对真正需要购房的人起到一定的保护作用。
对于其它三项可能执行的政策，相信这只是在讨论阶段。如果要全面执行，其影响甚至要大于社保缴交3年的影响。它意味着，深圳楼市的调控政策将回到2015年3.30新政之前，对深圳楼市的心理及实际影响都十分之大——因为深圳房价的暴涨正是始于3.30。这实际上带有急刹车的性质：信贷一旦收紧，将使刚需上车更难。特别是如果实行第四条，将减少市场供应，效果可能会适得其反。因此，相信决策层在决策会更为审慎和稳妥，建议不妨采取渐进方式加以推进。
在回答记者提问时，市长许勤“从供给侧方面平衡房价”的提法是值得高度关注的。因为在上述调控政策中，基本都是从需求侧方面着手的，甚至有抑制需求的倾向。这一点，需要提醒决策层充分重视。
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