松山湖莞深城轨直通前海，临深东莞房价将会飙升吗？

胡文

与深圳拉开数个档次的东莞房价，很有可能迎来一次补涨——特别是临近深圳或靠近莞深城轨或地铁的住房。

南方日报10月9日报道，东莞与广深将有8条地铁对接。据此消息，东莞将有4条轨道交通线路与广深8条地铁接驳。而更为重大且被公众忽略的新闻是，东莞将新增规划莞深城际快轨，并优先实施，打造东莞市区—松山湖—深圳南山、前海的创新发展轴线，强化深莞衔接，推动东莞转型发展。由此，东莞——松山将直接与前海对接，从而形成珠江口东岸“创新走廊”。

这是东莞市城乡规划局就《东莞市城市总体规划（2016—2030年）》成果草案发布的消息。因为没有邀请深圳媒体，因此深圳市民对此几乎都不知晓。“文过是非”认为，如果仅仅将其看作一个交通消息，那么就大大降低了“东莞总规草案”的实际意义——这是深圳、东莞乃至整个珠三角东岸具有重大历史意义的一个规划成果，将深刻影响整个珠三角地缘和政经格局，必须引起大家高度重视。

莞深地铁对接数量远超莞穗

凡是懂得城市战略的人，都深知“城市总体规划”对于一座城市的极端重要——这是一座城市发展的最高纲领。而在东莞这份纲领性文件中，不仅可以看到东莞的城市战略，而且可以看到涵盖深圳在内的广东发展战略。

明年5月，东莞首条轨道交通2号线将全线开通运营。“东莞总规草案”规划了东莞轨道交通4条线路将与广州和深圳共计8条地铁接驳。

在市域轨道交通轨网层面，东莞此前已出台《东莞市轨道建设规划》，统筹规划东莞轨道交通网络构建。总规草案进一步优化调整原规划的1号线、2号线、3号线、4号线，并预计与广州地铁5号线、13号线对接，与深圳地铁4号线、6号线、10号线、11号线、18号线、20号线对接。

在此基础上，东南组团、东北组团、西北组团还将新增3条远期预留通道完善整体轨网衔接。东莞将预留通道一连接中心组团与西北组团，预留通道二连接东北组团与东南组团，预留通道三连接中心组团与东北组团。

“文过是非”认为，“东莞总规草案”中“强化深莞衔接，推动东莞转型发展”的理念，这是关于深莞惠一体化最新、最具力度的一次表述。“强化深莞衔接”成为推手，“推动东莞转型发展”成为目标，深莞惠以深圳为核心的定位更加明确。

这一理念在轨道交通方面得到了全面贯彻。从数量来看，东莞的4条地铁，与深圳6条地铁线路实现了对接，与广州对接的数量仅有2条。无疑，莞深总共10条地铁线的深度对接和融合，将使深莞一体更加紧密。而这，还没算上莞深之间的城际轨道。

莞深快轨成为最大亮点

珠三角轨道网层面，在落实穗莞深城际轨道、莞惠城际轨道、佛莞城际轨道、中虎龙城际轨道基础上，东莞将新增规划莞深城际快轨，打造东莞市区—松山湖—深圳南山、前海的创新发展轴线，这是有别于以往的最大亮点和突破。

2014年4月11日，在广东省交通运输厅主持召开的《深莞惠交通运输一体化规划》评审会上，莞深两市共同提出了莞深城际快速轨道。东莞方面希望通过构建快速交通体系，更主动地融入深莞惠经济圈。东莞市城乡规划局表示，莞深快轨纳入总规草案，进行通道控制预留，并将建议优先实施。

莞深快轨北起东莞市区，向西南经松山湖进入深圳，接深圳轨道13号线，直达南山、前海，远期预留与广州东部枢纽衔接条件。莞深快轨与深圳13号线均以快线制式进行规划，是东莞市区与深圳市区之间最快捷的轨道通道，通过换乘深圳6号线、13号线、11号线能够快速衔接深圳北站、深圳机场、福田和罗湖中心等重点地区。

东莞市城乡规划局表示，这条线路在东莞境内全长约40公里，串联中心城区与松山湖（生态园）的“东莞创新中轴线”，通过向南延伸接深圳13号线，连接深圳大沙河创新走廊和前海地区，将为打造珠江口东岸“创新走廊”提供最重要的交通基础设施支撑条件。

“文过是非”认为，在诸多城际快轨之中，莞深城际快轨的构想是最具想象力的。因为在穗莞深城际轨道早有规划的前提下，它很容易被定性重复建设。但是，当松山湖与前海这两个最具亮点的地点通过快轨联系起来之后，它变成了神来之笔——于迷茫的松山湖而言找到了发展方向，于狭小的前海来说可谓拥有了广阔腹地。而一条全新“创新走廊”的形成，则给人以无限的想象。而且，如果说相互对接的深莞地铁好比两座城市间的众多的微循环，那么莞深城际快轨则堪称一条主动脉。它将和穗莞深城际轨道一起，将莞深紧紧连在一起。因此，“优先实施”也便顺理成章。

临深东莞房价将会补涨

如果考虑到深圳发展空间的局促，以及东莞转型的方向及其艰巨性，那么“东莞总规草案”的意义是空前的。今后，这一草案及其实施将会深刻地影响深圳东莞两地的产业观以及创业观、生活观以及居住观。

以一直徘徊于莞深之间的松山湖为例，其基础设施投入并不比前海低。但5年过去，两地的地产价值已经是天壤之别。在今年上半年，松山湖临湖高层房价不过18000元，而前海房价已从当初的12000元飙升到50000元。经过今年上半年的暴涨，前海更是甩开了松山湖几条街。

但是，随着莞深地铁以及城轨的全面对接，莞深房价的巨大落差必将缩小。由于深圳房价奇高，必将产生外溢效应，更多的人将选择到深圳周边置业生活。随着深圳人口的外溢，临近深圳以及靠近地铁和城轨的住房也将成为这些外溢人口的首选，因而带动房价的补涨。这一规律，与当初深圳关外的发展逻辑如出一辙。

事实上，在莞深最为接近的观澜、塘厦等地，这种融合早已开始。不同的是，随着“东莞总规草案”的全面实施以及深圳的全面对接，莞深融合的深度和广度将远非昔日可比。

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