经济适用房按照市价六折定价，道理何在？谁能受益？——四大质疑

陈杰

复旦大学住房政策研究中心执行主任

   今天上海媒体披露，闵行首批推出的经适房价格，将在经适房小区周边普通商品房近三个月平均价的基础上，打6-6.5折。看起来这是顺应民心的大好事，让有望购买的老百姓得了大便宜，理应欢欣鼓舞，众人都该双手拥护才是。但出于专业研究的习惯，我不得不追问四个问题：

   第一，按照周边市价六折或六五折来定价，依据何在？既然是面向中低收入住房困难家庭的保障性经济适用房，属于政府投资的福利项目，如果一定要销售（我其实是反对销售保障性住房的、主张只租不售），按照正常思维的理解，定价当然首先考虑销售对象的承受能力，然后再兼顾成本核算，实行保本无利原则或至多微利原则。由于经济适用房基本不存在土地出让金，主要就是建筑安装成本和市政配套投入，理论上应该跟市价是脱钩的，可以没有任何关系，要挂钩也是跟建筑材料和建筑工人的成本走。就上海而言，土地出让金应该基本都超过楼盘总成本的40%。如国土资源部7月份用于揭示地价对房价影响程度而公布的620个调查楼盘中上海的6个非典型案例，土地出让金基本都超过楼房销售均价的30%，而一般认为房地产开发销售均价至少是总成本的1.25倍以上。如果土地出让金没有或极低的情况下，售价还要按照市价的六五折来收，不得不怀疑政府委托者在建造和销售经济适用房这个过程中是想获得普通商品房的开发商一样的资本收益率。

   第二，按照周边近三个月市价来定价，依据何在？现在政府既不依据居民尤其困难居民家庭的承受能力，也不依据实际成本来定一个微利价格，更不按照历史上某个楼市平稳阶段的价格，偏偏按照最近正在暴涨、很可能是历史高点的市价来打六折或六五折，理由何在？众所周知，这三个月正是上海房价暴涨的时期，上海全市均价仅在8月份就环比上涨7.53%，在6-8月三个月累计环比上涨16.6%，较这一轮上涨周期的起点——2月份的价格上涨了18.5%，较再上一轮上涨周期的起点——2007年2月的价格更暴涨了68.5%！（以上数据是笔者据中房指数办公室原始数据推算得出）。也就是说，现在上海任何一个楼盘的限价打个六折，都比2007年2月的价格还要高出2%。而2007年2月到现在仅仅才过去2年半多的时间。而且这种打折法，隐含一层意思，当前楼市这个价格是正常的，合理的，哪怕再不正常、再不合理，最起码没有35%的水分，65折是绝对安全的。按照这样的想法，实际上已经对2007年2月以及之前的上海房价做了定论，当时那些房价是完全合理的，还是低估了的。看，上海的房价，不出2年半就飞起68.5%。当时你们还嫌贵不买，现在傻了吧。所以，这是政府一种变相的隐性托市行为，会对民众产生很大的误导。

    第三，如果过几年周边普通商品房价格出现暴跌，跌破现在周边市价的六五折——经济适用房的购入价，购买经济适用房的家庭有权利找政府退房么？虽然现在楼市这么火爆，谈论房价暴跌到六五折，听起来完全是痴话、天方夜谭，但这不是没有可能的。就在上一轮刚刚结束的上海楼市下跌周期中，就在闵行，起码闵行莘庄板块的好世鹿鸣苑二手房价从2008年7月的18000元/平方米曾经在2009年2月一度下跌至15000元/平方米，还有其他小区跌幅更深，本来都预计还有更深的降幅，只是出乎所有人意料而突然启动的楼市暖流才解了套。一旦楼市逆转，买普通商品房的人有机会看市场情况不妙就赶紧出手，前期获利，落袋为安，而买经济适用房的人，按照现有政策，至少五年内是不可以出售的，五年后如果正好市场转冷，只能眼看资产不断贬值。如果要求买经济适用房的人要像买商品房的人一样愿赌服输，那么政府又有什么理由限制他们的产权转让呢？这是一个悖论。

     还需要注意，6月25日由上海市政府正式颁布的《上海市经济适用住房管理试行办法》中明确规定“经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权，其产权份额为购买经济适用住房时购房价格占相同地段、质量的普通商品住房市场价格的一定比例。”该产权份额将在《经济适用住房预（出）售合同》中约定，并在房地产登记信息中予以载明。那么我们可以这么理解，如果现在经济适用房的购房价格是周边普通商品房价格的六折，那购房者只占了六成的产权份额。《办法》又规定，当购房家庭在取得房地产权证满5年，申请转让住房，原住房保障机构可以行使回购权，回购价格按照相同地段、质量的普通商品住房市场价确定，若原住房保障机构决定不予回购，房地产权利人才可以向他人转让。这样，举个例子，如果周边是100万的商品房，政府的经济适用房以60万出售（假设正好就是政府全部投入成本或只略有余），购房者占有这个据政府称价值100万房产的60%，即60万。5年后，如果周边市场房价涨到150万了，那么购买者最多能以90万出售自己名下60%的产权给政府，而政府已经至少稳赚40%的产权增值-20万。如果周边市价不幸跌到60万呢？这个购房者的个人资产价值只剩下36万，这时出手，个人亏损24万，而政府却只需要36万就能买下这套总价值60万的房子，仍然保本，然后坐等楼市反弹。再考虑时间成本和税费，怎么算，政府都是稳赚不陪，而购房者则有很大的不对称的风险。

      第四，按照周边近三个月市价六折这个价格水平来定价的经济适用房，到底哪些人能买得起。新闻报道中始终没有出现最敏感的价格问题，只有这样一个说法，“以一套面积在60平方米左右的经济适用房为例，申购者只需支付10万元左右的首付款即可入住”。 如果按照首套购房者可以首付最低二成来计算，那么相当于房屋总价50万，也就是单位在9000元/平方米。闵行区上周最新的二手房成交均价在13800元/平方米（据房价网），刚好六五折。总价50万，不考虑首付能不能拿出来（对很多中低收入家庭很难！），仅40万贷款20年，即使按照现在的最优惠利率（将来很可能上升），每个月还贷利息支出也要2396元。而根据上海统计年鉴，2008年上海最低20%收入的那些居民家庭（要有120万多户之多！）的家庭月可支配收入（三口之家来计算）只有2898元，怎么可能支付起这笔还贷！他们的家庭年可支配收入才只有34479元，这点钱是不可能从银行贷到40万巨款的！（笔者提出的一个速算法，银行最多给年收入8倍的贷款，超过这个比例的贷款都不可能满足月付必须低于50%收入的中央人民银行房贷风险准则）。如果按照上海住房保障和房屋管理局的近几年设定目标，解决10万家庭的住房困难，那这些最困难家庭的收入还要远远低于上面所说的水平。所以，正如笔者一直指出的那样，买得起经济适用房的一定不是最困难、最需要帮助的群体，但住房保障或任何福利政策都一定应该从最困难、最需要帮助的群体入手才是公义的。但基于以上分析，最需要帮助的群体不可能也一定不能通过购买产权房的这个办法解决，只能用廉租房、公共租赁和租金补贴结合的形式来解决。

     以上这四点质疑，实际上已经揭示经济适用房制度的诸多内在根本缺陷：价格无法定的合理和公平，高低两难，高了中低收入家庭承受不起，属于作秀，低了政府财政承受不起，或者极小批量供应，杯水车薪，于事无补；在销售/分配对象上，更是矛盾重重，社会不满呼声已久；将来大批入住在集中建造的经济适用房小区后，更会是问题多多，而且造成长期不良影响。这些问题是笔者多年来通过大量文章一直在大力呼吁和指出的，国内很多地方已经为此放弃经济适用房政策而转为廉租房、公共租房、货币化住房补贴等其他形式相互结合的住房保障体系，但只有上海有关决策部门在2008年、在7年没有建造过一平方米经济适用房之后反而重新拾起这个敝帚。急于将上海住房保障打开局面的用心也许良苦，但方式实在需要再三思。

闵行经适房定市价并可打6折 首批试点10月启动

东方早报 2009-9-17

http://house.eastday.com/webpage/20090917/7409.htm
   据《东方早报》报道，一份有关闵行经济适用房分配管理流程的《经济适用房分配管理试点方案》已具雏形，预计整个方案将于10月份启动。 

　　早报记者昨日从闵行房地部门获悉，闵行首批推出的经适房价格，将在经适房小区周边普通商品房近三个月平均价的基础上，打6-6.5折。以一套面积在60平方米左右的经济适用房为例，申购者只需支付10万元左右的首付款即可入住。 

　　将组建收入核对分中心

　　闵行区房地局相关负责人昨日告知，该区经适房试点工作将于今年10月正式开始。试点工作开展后，区房管局及民政部门将成为参与经适房分配工作的主要部门，前者负责核对申购者现有住房的基本情况，后者则将承担收入核对工作。 

　　闵行还将组建经适房收入核对分中心。该中心的主要责任是监管经适房购房款，由区住房保障中心和各镇及街道相关单位组成。 

　　同时，闵行的所有街道、镇也将在经适房试点工作中扮演重要角色。具体说来，街道、镇将设置一个经适房工作办公室，办公室主任应由街道、镇分管领导担任，此外，会设置一至两名购房者收入核对员。 

　　待试点工作全面展开后，闵行辖区内的各社区事务受理中心均应设置一个经适房申请的服务窗口。 

　　该负责人透露，以上各项工作目前正在紧张推进。前期准备过程，均属于部门、机构设置，暂未涉及走访、摸底等需要市民参与的工作。 

　　60平方米首付10万左右

　　闵行第一批经适房销售价格将以经济适用房小区周边普通商品房近三个月平均价格为基础，以6－6.5折的价格出售。以一套面积在60平方米左右的经济适用房为例，申购者只需支付10万元左右的首付款即可入住。 

　　早报记者此前获悉，作为上海经济适用房试点区域，闵行区内存在区属和市属两种经济适用房。其中，闵行区自身的经济房选址在“翔泰苑”小区。而包括“翔泰苑”和“君莲新城”两个小区在内，闵行共筹措了11万平方米的储备房源，挑选了80平方米以下可做经济适用房房源的500余套住房。但区房地局负责人昨天强调，在本月底，有关经适房具体分配操作办法的文件即将陆续出台，闵行将于10月对外公布其首批可提供的经适房房源总量。 

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　　闵行区表示，购买经济适用房政策将及早公布，各个操作事项也会广而告之。对于试点启动后的资格核审、摇号排序要形成完善的机制，区政府将保证过程透明，结果公开。在经适房使用方项目启动前，该区会形成完善的人事构架，确保试点工作各个环节顺利进行。 

　　对于经适房申购者的资格审查，相关部门也将持严明态度。特别是对申购者经济状况的调查，对于弄虚作假者要坚决予以冻结，5年内不得再次申请。经济适用房不得出租、5年内不得上市交易等强制性条款，区政府也将通过各种渠道宣传。