住房公积金用于住房投资的突围之路

——《第一财经日报》2009年2月6日

陈杰　

　[坚持政策性金融的特色,这是住房公积金在未来立足的根本。不以刺激住房需求为目的,而是扶持中低收入解决住房问题、从供应和需求两方面增强他们的住房支付能力为最主要出发点]　　

　　今年年初,住房和城乡建设部部长姜伟新在全国建设工作会议上透露,闲置住房公积金用于经济适用房等保障房建设的试点工作将于近期启动。高达6000亿元的“闲置”住房公积金开闸投放经济适用房等建设,被认为是2009年中国房产新政的一枚重要棋子。其实2008年12月21日国务院出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办131号文)中就规定,探索闲置公积金用于经济适用房建设等。

　　住房公积金用于住房建设投资,这对有18年历史、目前资金规模超过2万亿、涉及数亿人的中国住房公积金制度来说,可能是一个非常重大改变的开始。1999年以来已经稳定10年基本不变的《住房公积金管理条例》将面临重大修改。

　　现在,全国房地产投资尤其住宅房地产投资有明显下滑趋势。中央政府现在力推9000亿保障性住房投资,固然有民生的长远战略考虑,也有保增长稳固经济全局的救火意义。意义非常重大。但这9000亿的保障性住房投资,目前资金还远远没有落实。现在社会资金连商品住宅的投资都热情不大,更何况微利甚至多可能亏本的保障性住房投资;政府财力十分有限不说,大量投入到保障性住房这样的长期项目上风险也很大。在这种背景下,住房公积金那高达4000亿的“闲置资金”自然引起瞩目,认为可以是保障性住房投资的稳定和可靠的重要来源。这样据说也能解决住房公积金收益低的问题,似乎一举两得。

　_sina_#8221_word__收咧С肿》抗鸾氡Ｕ闲宰》拷ㄉ枇煊虻摹１Ｕ闲宰》恳迪至,低成本的融资来源是关键。由于住房公积金的低成本归集,保证其可能以低成本提供贷款,而且来源广、资金流稳定、期限长。这个优势要充足利用在保障性住房的开发和运营之中。

　　但住房公积金要进入任何性质的住房投资,这里首先有几个问题要思考清楚:

　　第一,住房公积金到底有多少是真正“闲置”的,名义上2007年末全国住房公积金的“闲置”资金（缴存余额中未被贷款和使用的）有4107亿,但如果扣除必要的备付资金则只有2187亿。虽然有说法,因为2008年全国不少地方的住房公积金缴存比例大幅上调,导致年末有高达6000亿的“闲置”资金,但2008年末各地政府为了刺激房地产需求,大幅度放开住房公积金贷款限制,资金需求可能在近期猛然上升,再考虑必要的备付资金,所以现在到底住房公积金资金有多少实际是处于“闲置”状态,还是个未知数。另外特别需要指出,各地住房公积金的资金链实际上已经相当紧张,特别资金需求多的发达地区已出现流动性不足的危险。所以首先不能对住房公积金的“闲置资金”能够缓解住房投资来源不足有太高的期望。

　　第二,需要明确住房公积金的产权归谁、谁有权利动用。目前来说这仍然是理论上的难点。按照现有的《住房公积金条例》和制度设计,住房公积金的产权至少表面上应该归于缴纳人所有。前段时间关于住房公积金的增值收益能不能用于廉租房建设都引起很大争议。现在要动用到本金了,必然将在社会上会引起更大争议,会引起很大波澜。如果不从理论上解决住房公积金的产权属性和性质,很难打开这个口子。

　　第三,住房公积金要进入到住房建设领域,不管什么性质的住房建设,前提必须是管理的主体要有全程监控的能力,要有足够的能力识别风险、时刻保证资金的安全性、按时回收以及满足收益率要求。目前属地分割和事业化的住房公积金管理体制显然没有这个能力。相关的一个问题是,各地住房公积金资金的闲置程度往往与保障性住房投资需求有较大背离和不匹配,但在分割体制下,各地资金很难调用流通。

　　这几个问题中最棘手的是第二个。针对这个问题,笔者曾在不同场合提出,可能要把住房公积金看作是具有“半公共品”性质的特殊资金。其中“公”的成分,来国家对1:1配套的强制力和对个人账户归纳资金的免税优惠,这样才能在法理上给国家征调住房公积金所归集资金用于保障性公共住房的建设与运营一个说法。但同时“私”的成分,要求有稳健的安全性和一定的投资回报性,至少保证保值增值,不能是无偿使用,从可持续角度也要做到滚动循环利用,这就需要把住房公积金中心改造成为专业的住房金融机构来运行。这样也就跟第三个问题——管理问题联系起来了。

　_sina_#8221_word__收咭晕钟械淖》抗鸸芾硖逯票纠匆驳搅吮匦敫母锏氖焙蛄恕７裨蚝芸炝用褡》看畹牧鞫苑缦斩嫉挚共涣恕Ｔ趺锤模慷源艘的诓簧偻卸加泄彩,短期内,明确方向,坚定地改造各地住房公积金中心为专业政策性住房金融机构,实行标准的金融机构运作准则,之后逐步形成全国集中决策、分散管理、资金统一调拨的特殊住房金融系统,纳入国家统一的金融监管体系。长期中,以改造后的住房公积金系统为核心,逐步建立为中国的国家住房银行。发挥类似美国联邦住房银行系统(FHLS)、韩国国民住宅基金（KNHF）、巴西国家住房银行那样的住房金融系统中的中央储备银行功能。

　　坚持政策性金融的特色,这是住房公积金在未来立足的根本。鲜明的定位下,不以刺激住房需求为目的,而是扶持中低收入群体解决住房问题、从供应和需求两方面增强他们的住房支付能力为最主要出发点。不盲目追求资金使用率和回报率,公平性和保障性为主导。

　　在这个原则之下,管理体制再造后的住房公积金才可以逐步和慎重地介入公共住房开发与运营环节。充分发挥资金低成本优势。主要通过向保障性住房和公共租房的建设、运营管理、修缮等活动提供低息贷款等形式,也可向公共住房管理部门提供低息贷款用于支持收购和改造旧公房、老化商品住房。还可考虑以提供贷款担保（帮助从商业金融部门获得优惠利率的开发贷款）的形式给与融资支持,同时收取合适的手续费,积累资金。但增值收益一般不用于支持保障性住房建设,只用于自身的资金积累再扩大。

　　配套政策需要包括,政府规定带有保障性住房的购买只能使用住房公积金贷款,这样既保证开发贷款的资金能够尽快回流,而且从销售方也确保控制了带来补贴意义的公共住房的销售对象确实是需要帮助的中间和中低收入群体。住房公积金对个人的贷款利率,因为来源的低成本和广泛、稳定、长期,所以有充分的低利率空间,在市场上具有很强的竞争优势,但必须限定用途,只能用于保障性住房和中低端商品房,以防止“收益外溢”给高收入阶层,那样就达不到政策性金融的出发点了,而且这也是体现对住房市场进行供应结构引导的政策意图。

　　（作者为复旦大学管理学院产业经济学系副教授）

http://www.china-cbn.com/s/n/000007/20090206/000000106586.shtml