跨区域发展战略对房地产企业绩效的影响——基于房地产上市公司的实证研究

《中国工业经济》2008年8月

 合作者（芮 明 杰，詹文 静）

复旦大学管理学院，200433

[摘要]本文选取了2004-2006年沪深两市房地产上市公司数据，检验跨区域发展对房地产企业绩效的影响方向与程度。面板模型计量分析结果表明，房地产企业的跨区域发展程度越高，则总资产报酬率越高，尤其当企业在一二三线城市之间进行分散布局。同时还发现跨区域同时更坚持专业化发展能得到更好的经营效果。文章基于以上发现，对大型房地产企业是否该进行跨区域经营战略以及如何具体模式的选择提出了相应的建议。有关研究发现对其他行业企业的跨区域发展也有启迪作用。

 [关键词]房地产；跨区域发展；区域多元化；面板数据

[中图分类号]F42  [文献标识码]  A

 一、引言

近年来我国房地产企业跨区域发展的表现日益突出，成为被媒体和社会各界高度关注的一个焦点经济现象。那么，到底跨区域发展会对房地产企业绩效产生什么样的影响？不同模式的跨区域发展战略对房地产企业绩效的影响又分别会是怎样？这些问题在目前国内外的产业研究文献中都还没有被系统探索过。从产业经济学研究角度来说，企业经营业务的地理空间分布结构对各类企业发展的重要性也一直被忽略。本文的研究可以为这方面的研究补充案例材料。由此，本文所面临的课题对于产业政策实践和产业经济理论都具有重要价值。 

二、房地产企业跨区域发展的现象与经济学解释

房地产开发在人们的印象中还是地域性很强的经济活动。但近年来我国大型房地产企业跨区域发展趋势明显加速，“跨区域”已成为不少企业的口头禅。在2004年中国房地产TOP100研究组发布的房地产百强企业名单中，跨区域开发的企业占百强的43％。在《经济观察报》发布的《2004中国蓝筹地产》评选中，跨区域开发的企业占到了83.3%。

那么跨区域发展到底对房地产企业意味着什么？这只是时髦之举，还是如一些房地产企业家所说的那样，“做大做强的必由之路”？对于跨区域发展，我们既看到万科这样目前看来十分成功的典范，却也不乏像顺驰这样由于扩张过快而导致资金链断裂乃至破产被兼并的失败案例。鉴于房地产业已经成为我国的支柱行业，大型房地产企业该不该选择跨区域发展战略、以及选择什么样的跨区域发展战略模式，这些问题具有重要的经济现实意义。更进一步来说，中国幅员辽阔，市场地区差异大，企业区域多元化发展的绩效问题对于很多行业如银行业、零售业的企业发展战略制定都有重要指导意义。目前的产业经济学文献存在着行业多元化作用的大量研究(张翼等, 2005)，其中也包括行业多元化对房地产企业的影响（黄海波，2007），但企业经营业务的地理空间分布结构对各类企业发展的重要性相对一直被忽略。本文的研究对以上问题做了率先的系统性探索，有利于人们增进对有关问题的深入认识。

就房地产企业实行跨区域发展战略的收益与成本这个问题，简单地从定性的角度来讲，房地产企业若进行跨区域类型的发展，特别是由一线城市拓展到二线三线，可以起到分散风险、开辟新的盈利空间等作用，但同时也将面临新增的内外交易成本，增大了企业管控风险。以下具体阐述这些观点：

1.跨区域发展的预期收益

直观来说，房地产企业跨区域发展首先可以分散风险，特别是有效规避区域性系统经营风险。如果一个房地产企业的业务过分集中一地，一旦该地区经济有所波动，或地方政府政策有大的变动，或突发大规模的自然灾难，就很难有回旋之地，倒闭风险很大。跨区域发展对于房地产企业来说，就相当于“把鸡蛋放在多个篮子里”，“东方不亮西方亮”。

其次，跨区域发展可以打破本地市场的规模限制，获得广阔多的企业成长空间。尤其是起家于中小城市的房地产企业，这点尤为重要。即使在一线大城市里，单个房地产企业可拿的地也受诸多约束，过多的市场份额必将招致竞争对手激烈的反弹，也会招来政府的关注和社会的重重压力。而规模扩张对于房地产企业的发展和绩效却又有很重要的影响。因为只有规模上去了，才可以带来投入要素的规模经济、实现组织资源的优化配置；另外，房地产经营非常依赖资金，只有企业规模上去了，在银行等金融机构的资信度上升，才有更多机会上市，企业单位融资成本才有可能显著下降。同时，规模大名声响的企业在拿地过程中也容易受到地方政府的青睐。正是出于这些原因，一些房地产企业家就公开宣扬，在房地产业，“规模就是实力、土地储备就是潜力”。近年来，我们目睹了以万科为代表的一批房地产企业通过在全国范围内布局而迅速获得壮大与发展，他们的成长经验就是很好的例证。有论者预言，“在未来10年内中国可能出席市值超过万亿的房地产企业”。显然，这只有建立在以一个广阔的全国市场为其舞台的前提下才有可能。

2.跨区域发展的成本与隐患

房地产业比任何其他产业都具有更明显的区域差异化的特点，地方经济基本面的迥异导致了各个区域细分市场在市场需求、政策环境、特有风险以及可实施的发展经营模式等多个方面都有显著的不同，加上开拓每一个新市场都需要付出巨额的前期投入和面临复杂的交易成本，对企业的管理要求大大提高，运行风险也显著增加。

这里所说的交易成本，分外部和内部交易成本。外部交易成本主要指：企业进入一个全新的区域市场所面临的地方政府所设置的进入障碍（陈维杰，2004）、本地开发商的联合抵制与“不公平竞争”、从头了解陌生的新市场而在克服文化差异、消费习惯差异、建立知名度所需要的成本等等。而内部交易成本主要指：“走出去”的房地产企业往往由于规模扩张、区域布局而形成的管理跨度加大、管理链过长，导致委托代理成本快速增加。同时，大规模多市场的扩张，对资金要求非常高，很容易发生资金链断裂而导致整个企业破产的风险。

所以，跨区域发展对于房地产企业并不总是美餐，也很可能是“陷阱”乃至“坟墓”。另外从中国房地产业界的现实情况来看，既有同时在全国各地全面扩张的房地产企业，如以万科、上海绿地、世茂、金地、中海为代表，也有众多长期只在一方地域进行精耕细作的优良房地产企业，如坚守北京的SOHO中国、河南建业等。可以观察到，后一类企业的规模上虽然一般要小于前一类，但在企业竞争力、经营绩效和资本回报率上并不一定差。

3.跨区域发展战略的不同模式

由于中国市场幅员辽阔，地区差异性大，跨区域发展战略存在着多种可能性。如有同时进军全国多个大区域的，有偏重一个大区内的不同城市分散布局的，也有不多考虑地理意义上的区域概念而更在意不同类型市场分散组合的模式。同时，还要注意到，对于主营房地产的企业来说，无论从风险规避的角度还是发展空间的视野来看，都不仅存在跨区域发展的取舍，也面临行业多元化发展的考虑。为此我们看到，有在实现区域多元化发展时候始终只专注房地产业的企业，也有跨区域扩张同时也跨行业发展的企业，还有只立足本地、但在做房地产业的同时也兼做区内其他行业的企业。所以，以房地产为主营业务或起家的企业在成长与发展道路上面临的战略模式是多种多样的。

综上所述，跨区域发展对于房地产企业的经营绩效有很大的不确定性，而且跨区域发展的具体模式与时机都是非常重要的。

 

三、我国房地产区域市场的分布与发展格局

 

1.我国房地产行业的区域市场划分

在房地产行业研究文献中，何为“区域市场”并没有明确的统一定义。本文对全国房地产市场的区域划分主要有三种口径：第一是行政区划意义上的，并以城市为基本单位；第二是经济意义上的，从经济发展基本面以及房地产发展水平的角度将全国房地产市场分解为一线城市、二线城市以及三线城市三种城市类型。具体来说，借鉴全球著名房地产咨询公司仲量联行2007年5月发布的《中国新兴城市30强》报告，将北京、上海、深圳、广州这四大城市作为一线城市，而所谓新兴30强城市天津、南京等作为二线城市，而其他具有战略意义的中等以上城市作为三线城市；第三是地理区位意义上的，为凸显三大都市群的特殊性，将全国房地产市场划分成环渤海、长三角、珠三角以及其他四个区域。

由于第二种度量口径与目前产业界普遍流行的提法一致，同时背后的经济学含义也更为明显，所以将其作为本文跨区域发展分析的主要依据。

2.我国房地产区域市场不平衡发展现状

本文在分析一线市场时把北京、上海、深圳、广州都包括，而二线、三线市场分别选择四座城市作为代表，在代表的选择上兼顾到经济发展水平与地理区域分布。具体而言，二线城市会以天津、南京、珠海、成都作为代表，而三线城市以廊坊、镇江、中山、贵阳为代表。本文此段落的数据全部依据中国统计年鉴和各省区、城市统计年鉴，限于篇幅不做数据列表。我们发现我国房地产区域市场有以下显著特点：

（1）一二三线城市在从房地产开发投资的绝对规模上显示级差分布，但在投资的增长上呈反方向结构。一线城市2004-2006年房地产开发投资平均值分别为880亿、926亿、1003亿，而二线城市为223亿、281亿、360亿，三线城市为56亿、73亿、95亿。一线城市平均为二线的3-4倍、三线的10-14倍。但是，从投资的增长速度来看，三线城市的发展速度却要显著快于一线、二线。其房地产开发投资均值的年均增长率在2004-2006年间达到了30%之多，表现出强劲的增长势头，相比而言，二线城市为27%，而一线城市仅为7%。

（2）一二三线城市在市场容量的绝对值上也呈现出明显的梯度差异，但增长趋势相反。从2004到2006年的统计数据来看，一线城市平均商品房销售面积的平均值分别为1757万平米、2137万平米、1925万平米；二线城市则为593万平米、943万平米、1062万平米，而三线城市则为199万平米、275万平米、323万平米。一线城市平均为二线的2-3倍、三线的6-8倍。但同时二线、三线城市的实际房地产需求都呈现出强劲的增长势头，三年来二三线城市的复合增长率分别为34%，27%，远远超过一线城市的5%。

（3）最反映市场需求能力的房价，在三个类型城市之间也呈现出十分显著的梯度分布。三年间，一线城市房价的平均值分别为4628元、5393元、6411元，二线城市则为2260元、2821元、3270元，而三线城市为1420元、1546元、1808元。一线城市基本一直保持两倍于二线城市的水平，而二线城市也一直有高于三线城市80%的水平。但从房价的增长性上看，则三类城市没有太大差别，三年间累计增长幅度分别是38%、45%和27%。

（4）市场风险性，在三类城市也有很大差异。房价收入比可以作为衡量市场风险性的一个指标。一线城市的房价收入比在2004-2006年间逐年增长，基本都在9以上，而二线城市仅略低于一线城市的水平，三线城市的房价收入比却稳定在5附近。

（5）一二三线城市的发展差异还体现在各自的市场竞争程度不同。从各地房地产开发企业的注册数量来看，2005年的数据显示，一线城市平均有2338家房地产企业，其中一级资质40家；二线城市平均有772家，一级资质有17家；三线城市平均有356家房地产企业，贵阳在2005年只有一家一级资质的企业。一线城市“高手云集”，竞争异常激烈。二线城市近年来也有众多开发商竞相抢滩。相比而言，三线城市的竞争激烈程度则小很多。

3.我国房地产业区域市场发展不平衡现状小结

总结而言，由于我国区域经济发展的不平衡，我国房地产业的区域市场也呈现出不平衡的发展结果。一线城市呈现出高存量、低增长、高盈利、高风险、高竞争的状况，三线城市则为低存量、高增长、低房价、低风险、低竞争相并存，二线城市基本处于两者中间，相对偏一线多一些。但要指出的是，一线、二线城市虽然市场发育相对完善，其所面临的房地产宏观调控环境和管理政策也要比三线城市更为严格。总体来说，各类房地产市场各有特点。

 

四、样本数据与模型设定

 

从上面的定性分析中可以看到，跨区域发展战略对于房地产企业存在种种不确定性，那么实践者所带来的经营绩效到底是怎样呢？本文试图从定量的角度来回答这一问题。

1.样本选取

 跨区域发展主要是大型房地产企业在成长与发展中面对的战略选择。为此，本文的实证研究聚焦在沪深上市的房地产公司身上。当然这也是出于数据的可获取性的考虑。本文对房地产上市公司的样本构造通过以下过程：

首先，房地产板块的选择依据遵循申银万国公司的行业分类法，提取其房地产大类下沪深两市所有的A股上市公司，并去除了处在ST，SST，或S等情况下的公司，以保证去掉异常值；其次，提取了这些上市公司2004年到2006年的主要数据。之所以选择从2004年开始，主要是考虑到我国土地出让制度由协议划拨向招拍挂的全面转变是在2004年；第三，需要特别指出，对于主营业务收入包含不止房地产业一项的公司，其年度报表资料并不会单独发布房地产在各个区域中的主营业务收入。因此，如果房地产业务在主营业务中占比过低，则利用年度报表资料对这些公司跨区域发展程度测算出的数据可能并不能十分准确地反映房地产业务跨区域发展的效果。为使主营业务收入按照地区的分布状况能够比较近似的反映企业房地产业务在各个地区的分布状况，同时又能保证一定规模的数据样本量，我们只保留三年中至少有两年主营业务收入中房地产占比超过60%的企业。另外，也去除了所有主要数据缺失的公司。最终，我们遴选出49家企业的3年观察值，共147个样本。

我们在对前述49家企业的数据进行回归分析以后，又另外从这49家公司中挑选出主营业务三年来均只涉及房地产的公司（参见附表1），从而保证其跨区域发展程度可以更精确的度量，这样一共得到20家三年观察值共60个样本。我们对它们又单独做了回归分析。

在本文以下的实证中，描述性统计分析将主要利用49家公司三年的数据,。而对房地产企业跨区域发展进行回归分析时，也会以这49家公司三年的面板数据为主。同时还补充利用20家纯房地产公司三年的面板数据所得出的回归分析结果。所有公司层面数据的来源主要是WIND资讯以及各公司年报，而分析软件是STAT7.0以及SPSS11.5。

2.主要变量设定

（1）解释变量——跨区域发展程度的变量设定。本文借用文献中度量某公司收入在不同行业领域分布集中度的常用指标——Herfindahl指数，来衡量公司跨区域发展分布的程度。其值在0和1之间分布，越低代表公司的跨区域发展程度越高。值为1时，表示公司完全专注于某个或某类城市的经营。其计算公式为：

    （三种口径的）跨区域发展程度：

    其中， 是指企业的主营业务收入。而如前所述，对于跨区域发展程度的度量口径主要有三种：第一是行政区划的角度，即 ，其中， 是指企业在第 个城市的主营业务收入；第二是经济意义上的划分，即 ，其中 是指企业分别在一线或二线或三线城市的主营业务收入。第三是地理区位的角度，即 ，将全国分成环渤海、长三角、珠三角以及其他四个部分，而 是指企业在这四大区域之一的主营业务收入。

    （2）被解释变量——房地产企业经营绩效的变量设定。国内外文献对于公司经营绩效的度量主要有会计指标以及市场指标两个方面，会计指标主要有净资产报酬率（ ）、总资产报酬率（ ）等，而市场指标主要有托宾Q值等。其中，由于托宾Q值计算涉及到股票价格等，其真实反映企业绩效的程度可能会因为我国股票市场的弱有效性而大打折扣，又由于净资产收益率是上市公司备受关注的指标，可能会有粉饰之嫌。因此，本文选择总资产报酬率（ ）作为衡量公司经营绩效的主要指标。

    （3）控制变量设定。首先，本文是对企业总资产报酬率考察，那么就需要控制企业总资产规模、资本结构等因素。借鉴张翼等（2005）和曹廷求（2007），本文将企业总资产的自然对数、资产负债率作为控制变量加入。

其次，由于在所选择企业中，部分的业务收入涉及其他行业，因此，跨行业发展程度也可能会影响企业的总资产报酬率状况，同时也可能会对企业的跨区域程度产生一定的影响。因此，本文也将业务收入行业分布集中度的Herfindahl指数作为一重要控制变量：

跨行业发展程度： ；

其中， 是指公司在各行业的业务收入，而 是指公司的全部业务收入。

再次，从我国房地产市场发展的成熟度来看，三大都市群即环渤海、长三角以及珠三角无疑领先于全国其他地区。如果企业的经营范围重点在这些区域，那么其经营绩效可能会相对其他企业更好。同时，由于三大都市群密集了众多城市，企业的跨区域发展（行政区划意义上以及经济意义上）可能更为便利。为此我们将这个因素考虑进方程。

 

表1                         变量名称及对应字母表示

 

3.回归模型设定

在选取了以上的变量之后，具体的回归方程为：

（1）

（2）

（3）

鉴于本文对样本的选取符合面板数据的要求，而面板数据模型又被公认为是比普通（横截面）回归更稳健的计量方法，因此本文的回归分析将以面板数据模型的分析方法为主。随机效应模型或固定效应模型并通过Hausman检验选择其中更优的。我们也跟混合截面数据最小二乘法回归（pooled OLS model）进行对比，通过LM检验以及F检验来进行取舍。

 

五、跨区域发展如何影响房地产企业绩效的实证分析结果

 1.主要变量描述性统计特点

从49家公司3年的147个样本的描述性统计指标来看，进入的城市类型（指一线二线或三线城市）平均为1.6个左右，表明平均而言，上市房地产企业在这三年中基本突破了单一城市类型的发展；另外，在近三年来，进入城市只涉及一种类型的样本观察值共有79个，而涉及了两类城市的有51个，三类城市均有涉及的共17个。在没有变量控制的情况下，表5.1底部显示，城市类型多样化的样本总资产报酬率平均而言要显著高于城市类型单一的样本，但跨3个地区类型的资产收益率（5.12%）不如跨2个地区类型的（6.41%）。

表2      基于49家房地产上市公司147个样本数据的主要变量描述性统计

 2、回归结果分析

在进行回归分析时，本文首先以前述49家企业三年的面板数据进行方程回归。在对比随机效应模型与固定效应模型时候，Hausman检验的结果是无法拒绝原假设，为此我们优选随机效应模型。跟混合截面模型相比，根据LM和F检验, 随机效应模型的拟合效果也更好。因此，在回归结果报告中，只汇报随机效应模型的结果。同时，也汇报各检验的结果。

表3       回归结果（随机效应模型）——基于49家企业三年的面板数据

*和**分别表示5%和1%的水平下显著，（）内为Z值

回归结果主要有以下几个方面：

（1）跨区域发展对企业的总资产回报率效果为正。根据方程（1）的回归结果， 对 的影响系数为负，且在5%的水平下显著。含义是，其他条件相同，当房地产企业过度集中在某类城市，则预期的总资产回报率较低。这也就是说，当房地产企业增加在一二三线城市之间进行的投资组合分散性，则会带来更高的总资产报酬率。根据方程（2）的回归结果， 对 的影响系数同样为负且在5%的水平下显著。这说明，在行政区划意义上跨城市发展的分散性越大，越对企业总资产报酬率带来正面的净影响。根据方程（3）的回归结果即， 对 的影响系数也为负且在5%的水平下显著。这表明，如果企业增加其业务在四大区域中进行跨区域投资组合分散程度，会带来更好的企业经营绩效。

有意思的是，从 、 以及 的系数的大小对比来看， 影响总资产报酬率的系数的绝对值略高于 ，而 又略高于 。这表明，企业如果更多按照一二三线城市类型进行区域发展分散化，比企业不加选择地进行异地布局或按照地理大区的概念进行跨区域组合，对于企业总资产回报率的好处要更大一些。

可能的解释是，从“风险-成本-收益”这个分析框架角度看，在不同城市之间房地产开发项目的投资组合虽同样可以获取风险分摊、新增收益等好处，但如果跨区域的投资组合是在同类型（一二三线）城市之间进行，由于同类城市之间的风险相当，且市场关联度大，则其中得到的风险分散效应、规模扩张效应可能相对跨类型区域发展来得较小。同样的道理，四大区域各自内部的城市由于地理位置的临近性，彼此之间的关联性也较高，这样，在单一区域内部进行单一类型的跨城市发展，就可能不如进行不同大区域的组合更能分散风险和扩张。但是，不同大区域地理上的距离又过遥远，管理难度增大，各个大区域之间文化、消费习惯差异过大，学习成本高，这样可能就不如偏重一个或两个地理大区域而更强调大区域内部进行跨类型组合的发展，能更节省交易成本，达到更好的经营效果。

（2） 对 的影响在三个方程中均为正，且在1%的水平下显著。这表明，房地产企业越是专业化发展，企业的总资产报酬率也越高。以房地产为主营业务的企业回归房地产核心主业将有利于企业经营绩效的提高。我们还曾经把专业化集中度指标(Hi)与区域集中度指标(He)做交互项放入模型，发现区域集中度指标(He)仍然为负且在5%水平显著的同时，区域集中度与专业集中度交互项的系数为正且在5%水平下显著。这可以说明，在同等跨区域发展布局条件下，专业化程度更高、更回归房地产的核心业务，对总资产收益率有更大的正面影响。这与媒体上所报道过很多房地产企业家的经验论断不谋而合。

（3）对于代表企业主营业务收入最主要份额来源地的虚拟变量 、 、 ，在三个方程中系数均为正，且 、 的系数均在5%的条件下显著。这表明，企业经营范围如果集中在环渤海或长三角区域，比在三大都市群以外的区域而言，企业的经营绩效要更好一些。

本文还对20家纯房地产开发企业三年的数据进行了回归，以此作为对前面分析的稳健性补充。除了回归方程不含跨行业发展程度的变量，其他控制变量与前面一致。通过Hausman 检验以及LM 检验和F 检验，仍然优选随机效应模型。为简化起见，仅列示主要变量的参数估计结果。

表4         不同样本量下主要解释变量对 的影响系数对比

 最后，本研究可能存在一定的内生性问题。也即，很可能是总资产报酬率越高，引起企业跨区域发展的能力越强，因此跨区域发展程度也越高，而并非是跨区域发展引起了总资产报酬的提高。为此，本文又对跨区域发展程度进行了一期滞后处理，重新做回归（限于篇幅结果省略，欢迎感兴趣读者索取）。结果表明，跨区域程度的Herfindahl指数的滞后一期，仍然对总资产报酬率呈现出显著的负的影响，且显著性还均有所提高。这从一定程度上说明，企业的跨区域程度确为总资产报酬率的影响原因，前面分析的回归系数具有很强的可靠性。同时，该结果也表明，企业的跨区域发展程度不仅对当期总资产报酬率产生影响，还会对下一期的总资产报酬率产生影响。

五、结论与启示

1、主要发现与结论

本文从定性与定量的角度讨论了房地产企业的跨区域发展对企业经营绩效带来的影响。其中根据沪深上市房地产公司2004-2006的数据所进行的实证研究主要发现有如下几个：

首先，有较充足的经验证据表明，跨区域发展对于房地产企业经营绩效的净效应为正。具体来说，就是，在同等条件下，房地产企业的跨区域发展程度越高、区域分散化越强，企业的总资产收益率越高；其次，证据表明，企业如果更多按照一二三线城市类型进行区域发展分散化，比企业不加选择地进行异地布局或按照地理大区的概念进行跨区域组合，对于企业总资产回报率的正面影响要更大一些；第三，我们还发现，在同等跨区域发展布局下，专业化程度更高的公司，其总资产回报率往往更高一些。

2、对房地产企业发展的启示

根据以上研究发现，在房地产企业的跨区域发展模式选择上，我们提出一些具体意见。

（1）条件成熟的房地产企业需要积极考虑跨区域发展战略。从宏观大背景来说，一方面，随着我国土地出让制度从协议划拨向“招拍挂”转变，房地产企业进入异地市场的政策壁垒大大降低。这不仅意味着房地产企业的跨区域发展越来越成为可能，也表明任何一个地区性房地产市场都将面临来自全国资本的竞争已是不可避免的大势所趋；另一方面，随着宏观调控的趋紧，房地产业的政策风险也在加大，行业洗牌已经开始，优胜劣汰效应逐步显现，企业做大做强的压力越来越大。我们的研究指出，跨区域固然有风险，但有较充分的实证证据表明，在综合各种正负效应之后，增加跨区域组合分散性总体上会对房地产上市企业总资产回报率产生净的正面影响。跨区域发展确实能给房地产企业带来更好的资本收益，是做大做强的有效途径。

（2）应该在炼好内功的前提下，积极探索跨区域发展的城市目标对象、物业发展类型选择以及可行途径。在新目标市场选择问题上，如本文结论所提示的那样，可以首先考虑有意识地在一二三线城市之间进行投资组合，在这个基础上跨一两个地理大区域。本文分析的结果也表明，企业经营范围如果集中在环渤海、长三角或珠三角区域，比在三大都市群以外的区域而言，企业的经营绩效会更好一些，那么企业的一二三线城市组合可以重点考虑在这三大都市群某一个或两个内部进行。当然，对于具体选择哪些城市和区域范围进入，还需要结合企业自身的条件、产品特点，并结合专业深入的目标市场预调研，才能做出最终判断。其次，在跨区域发展的进入方式选择上，有内部扩张和外部并购等不同形式，而由于新进入区域会带来大量的学习成本和交易成本，因此，可以考虑采用并购当地在位企业的模式，通过这种方式，企业能够获得被购并企业的土地等稀有资源，打破进入新的区域的壁垒，缩短进入周期，从而减少交易成本。

（3）跨区域发展过程必须更坚决地专业化。房地产开发经营的一个非常突出特点就是，每个区域市场都具有自己的特殊性，很难把其他区域市场的运营模式和管理经验直接照搬过来，这跟很多高度标准化流水线生产作业、不论生产工厂设在何处都没有太大差别的制造业行业有显著不同。为此房地产企业在跨入每一个新区域市场时候，都需要重新熟悉市场环境，要投入大量的精力、财力和时间来开拓市场，母公司的管理跨度拉长、资金运筹压力加大，企业在此时十分忌讳多行业同时出击。同时，房地产业的经营活动本身具有十分强的专业性、特殊性，在房地产业积累的经验对从事其他产业很难有直接帮助。正如国内很多论者指出的那样，以万科为代表的这些企业之所以能在全国布局获得成功，最主要在于跨区域发展的时候坚持专注只做房地产，高度的专业化经营保证了企业资源的高效组织和最优配置。如万科等一直坚持只做住宅房地产，连商业房地产都一直没有涉猎。

（4）随着我国宏观调控趋紧，房地产商业信贷越来越严，财务风险的控制对于跨区域发展的企业将越来越重要。而在跨区域发展的财务风险控制上，需要企业完善内部管理机制，建立财务预警体系，以及内部外部监督体系，防止因跨区域的盲目扩张而导致的资金链危机。同时也要制定合理的开发节奏，平衡各地区项目的资金需求，同时制定合理的定价策略以及销售策略组合，以便在尽快回笼资金的同时又能保证一定的利润回报。另外，积极开拓多元化的融资渠道，从而保持合理的资产负债率，减少财务风险，从而减少交易成本。

当然，本文的研究还存在一定的局限性。如房地产企业尤其大型房地产企业往往追求的是长远投资回报而不在乎短期绩效，短期绩效表现好可能不代表长期收益一定高。由于目前掌握的企业数据有限尤其样本时间段比较短，长远绩效问题在文章中还没有很好地被把握。对不同跨区域发展模式对企业绩效的差异性原因也有待深化研究。但总的来说，本文的研究对跨区域发展对企业的绩效影响这一热点问题做出了第一个系统研究，对经营业务的空间布局结构对企业发展的影响给出率先的探索性回答，并基于实证结果对跨区域发展模式提出了一些具体意见。本文中所体现的有关研究发现不仅对房地产业，也对其他产业如银行业、零售业的政府产业政策和企业发展战略选择都有较强的参考价值和启迪作用。 

Do Real Estate Companies Benefit from Regional Diversity of Business?

Empirical Study based on Chinese Listed Real Estate Company data

Zhan,Wenjing; Rui,Mingjie; Chen,Jie

 

School of and Management of Fuan University,               Shanghai   200433, China

Abstract: Based on the panel data of Chinese listed real estate company between 2004 and 2006, this paper provides a study on how the degree of regional-diversity of business affects real estate company’s operating performance. There are solid empirical evidences to suggest that the increases in the degree of business regional-diversity have positive affects on the returns of total capital among listed real estate companies. Meanwhile, there are also evidences suggesting that certain-type of business regional-diversity outperformed other types. Based on our findings, we provide some suggestions on how the real estate companies should face the strategy of business regional-diversity and what model they should choose.

Key words: regional-diversity; cross-regional; real estate; panel data

[作者简介]芮明杰（1954—），男，上海人，复旦大学管理学院教授、博导，产业经济学系主任；詹文静（1983—），女，四川眉山市人，复旦大学管理学院硕士；（通讯作者）陈杰（1974—），男，江苏南京人，复旦大学管理学院副教授。Email: jiech@fudan.edu.cn.