住房制度改革，要警惕两种倾向

——《解放日报》2008年3月1日第5版：观点·手拉手—专栏

文/陈 杰   

    我们的住房改革过程中，曾有人提出一种“住房经济学”主义，就是把住房完全看作一种商品。住房本身确有商品属性，但完全作为商品来处理，就不需要关心多少人买得起、用得起，只需要关心卖得掉卖不掉。1998年房改以来，10年间生产出来的房子是98房改之前三十年的好几倍，如果算人均住房面积的话，基本上是人均每年净增加1平方米。一些人房子拥有量翻了好几倍，而住房质量下降的也有人在。我们应该吸取的教训就是，市场一般只对生产有效，对分配无效，如果住房不仅在生产环节，连在分配环节都完全市场化了，那么有的人最基本的住房需求就得不到保证，并会带来严重的社会问题。

　　现在，我们还要警惕另一种倾向，就是只把住房作为福利品，回到房改之前的错误。第一，当一个东西纯粹作为福利品的话，就没有人有兴趣去投资生产它，生产责任完全给政府包下来，供应量将非常匮乏，短缺是必然的。改革之后，人均住房面积的显著提高就很能说明问题；第二，作为一个福利品，就意味着它完全由政府控制，老百姓没有权利将它作为一种财富去累积。党的十七大说“让更多群众拥有财产性收入”，这是非常及时的。如果人民都仅仅是靠工资性收入来生活的话，持续的经济发展是很困难的，社会也很难有根本的富足；第三，住房成了福利品，很多市场都发育不起来。作为福利品的时候，房子是单位的，那么人还能流动吗，劳动力市场还能发展吗？有人说这十年的房地产改革是失败的，要开倒车。这是错误的，要坚决反对和抵制。我们对住房的双重属性一定要有一个合理的平衡，不能走极端。

　　那么，我们住房保障的目标究竟是什么？对此，现在大家基本有了共识，那就是要让每个人都能得到最基本的住房条件。但具体到每个人住什么地方，住多大房子，这方面还是要尊重市场调节机制。

　　理论上说，住房保障有两种基本途径。

　　一个是供应主义路径。就是增加供给，比如说经济适用房、实物配租形式的廉租房，都是属于这类。

　　先说经济适用房。这是提供住房保障的一种基础和有效的途径。但是不足以解决所有问题。首先买得起房子的人一定不是最穷的人，这就意味着先靠经济适用房满足不了“最需要的人”；第二，你买下来的时候是穷人，但是并不代表他后来也是穷人，让他继续住在里面，对社会不公平，但是又不能把他赶走，很麻烦；第三，如果真的是都是穷人住进来，成为了西方那样的穷人区、贫民窟，社会问题会很大。当地社区一定会败落萧条，商业、交通、医疗、教育等公共品投资都会严重不足，最后形成贫困陷阱和穷者愈穷的恶性循环；第四，政府出面组织住房生产大包大揽，不符合专业分工的原则，效率低下；第五，权力插手生产领域，制造寻租的空间，容易滋生腐败；第六，由于经济适用房没有效益激励，提供方往往只关心提供多少套的目标，经济适用房的质量可能难以让人满意，交通不方便，地处偏远，解决了住房问题，但交通问题、购物问题、子女教育问题都出来了，经济适用房成了鸡肋；第七，经济适用房计划可能跟市场周期冲突，房价高涨时候经济适用房需求很大，但同时也意味着很昂贵，很难造出来。等房价低落时经济适用房容易造了，但这时造出来又对市场房价雪上加霜，需要的人也少了，宁可去市场自己买，经济适用房就会出现闲置，浪费财政资金。

　　供应主义中有一种极端的手段，就是直接管制价格。比如说， 房子80万元很多人买不起，30万元每个人都能买得起，那么就强制规定所有房子只能卖30万元，以为这样就解决问题了。这种想法是会被市场惩罚的。

　　另外一种路径是需求主义。住房问题，从某种角度来说，就是“穷”的问题，至少是“相对穷”的问题。那么政府就给予消费不起最基本住房的人补贴，相当于对收入再分配进行调节。低收入者对市场上月租3000元的住房消费不起，自己最多只能掏1500元，那么政府就以发放住房津贴的形式补足这个差距给他。这个办法最大的好处就是灵活，尊重人们的选择。相信会有很多人，给他郊区很远的地方一套面积较大的经济适用房，他不要，宁可折现这些钱补贴给他到市中心买或租一套小房子，地方虽然小了，但上班近，购物和子女教育方便。应该尊重这样的愿望；第二，如果实现自由选择，贫民窟现象就不会那么容易出现，低收入者会“消失”在各个角落，像水滴一样融合在整个社会里；第三，帮助最需要的人，需要多少给多少，有的低收入者相对收入高一些，自己最多能掏2000元，那么政府只要补1000元就可以了。而不用像经济适用房，不管多穷多富，只要低于资格线，都一骨碌给一套房子；第四，进入审查更容易操作，退出机制更可控，一旦受补助对象的收入增加了，就可以强制退出；第五，租金补贴跟市场波动也可以配合，房价高涨时候就多补一些，房价回落时候就少补一些。补多少人，政府还可以作为住房市场的稳压器来运用；第六，操作简便，预算可控。

　　如果从财政资金对个人福利提高的效率来说，研究经济学的人都知道，现金是最有效的方式。但是我们还要限定补贴的用途，不能发放现金，因为现金补助很可能会被领取人用在政府和社会很不愿意看到的地方，比如酗酒、吸毒。所以很多政府福利都要限定用途。

　　当然，单一需求主义的住房保障路径也会有它的问题。让低收入者增加了有效需求能力的同时，供给没有相应增加，显然会抬升住房市场价格，激化市场矛盾。但一般来说，受资助的毕竟属于少数，而且增加的需求能力基本是面向低端房市场，对主流商品房市场行情不会造成很大冲击。

　　（作者为复旦大学管理学院副教授、瑞典乌普萨拉大学房地产与城市研究所兼职研究员）

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