2007年中国房地产金融评点

 ——《中国房地信息》2008年第1期

陈杰

    2007年对于中国房地产业是有特殊意义的一年。因为国务院24号文、《廉租房管理办法》、《经济适用房管理办法》紧锣密鼓的出台，因为年末温总理在业内外都引起强烈反响的关于新加坡“民生住宅”经验的讲话，有众多媒体，如新华网、新民网，都把2007年称之为中国房地产的民生元年。中国房地产业在2007年，其发展方向无疑正处在方向性转变的十字路口。

    资金与土地是房地产业发展最重要的两个要素，房地产业的任何发展都非常依赖于房地产融资体制的相应支持与配合。为了配合政府所意图推动的产业方向转型，也为了宏观经济安全稳定的需要，更因为自身内在深化发展的推力，中国房地产金融市场与体制在2007年经历了一系列重要变革。

回顾一下刚刚过去的2007，中国房地产金融市场发生了以下最值得关注的重要事件：

 一、央行年内6次加息，房地产宏观融资环境明显紧缩。

如果仔细观察这6次加息，有几个明显特点：第一、这6次加息分别发生在2007年的3月19日、5月19日、7月21日、8月22日、9月15日、12月21日，都是紧随国家统计局发布前月处于高位运行的通胀指数之后，显示加息目标主要是冲着治理通胀，对房地产市场的调控只是附属目标；第二，前五次加息对商业贷款的加息幅度基本在0.27或0.18个百分点，但12月21日的最后一次加息，只提高了短期和五年期以下中长期贷款的利率，五年期商业贷款利率没有做任何调整。一方面显示加息周期见底，再度加息的操作回旋空间不大，另一方面表明政府即使在宏观压力很大的环境下对居民住房消费还是有刻意保护。央行其实在《2007年第二季度中国货币政策执行报告》里面已经明确有这种表达，该文中提到“尽管部分城市价格涨幅依然较高，但是住房需求较快增长在中国当前发展阶段具有一定的客观性和合理性”；第三，每次调息，公积金贷款利率调整幅度都与商业性贷款有落差，基本上每次都差个0.09百分点，12月21日更是对公积金贷款利率没有做任何调整。这样，商业性贷款五年期以上利息从年初的6.84上升到年末的7.83，升幅累积近1个百分点，公积金贷款五年期以上利息从年初的4.59上升到年末的5.22，累积升幅0.63，差距为0.36，意味着商贷与公积金贷款的五年期以上档利率差从年初的2.25上升到年末的2.61。即使按照商贷对第一套房可以享受85%的优惠利率的政策，两者利率差也达到了1.44。这说明，政府不仅希望保护居民合理性的住房消费需求，更希望发挥住房公积金在这中间的调解作用。在2006年末和2007年初受到种种非议的住房公积金制度在未来还会被政府高度看重，会被加强而不是否定。数据显示，截至2007年9月底，全国城镇参加住房公积金制度的职工累计超过1亿人，归集公积金累计超过1.5万亿元，余额为9000亿元。显然，政府是非常希望能更有效发挥这一大块资金资源在解决普通收入居民的住房问题上的特殊作用和在调节住房市场供需的平衡作用。

 二、央行大力加强住房消费信贷安全管理，更多从“窗口指导”、严格信贷资质条件和紧缩信贷额度入手。

受到美国次级房贷危机的严重警示，为了严防因为不良住房信贷爆发引起金融危机，央行开始密切关注房地产的信贷风险问题。同时2007年1-9月全国房贷也一直呈过快增长之势，同比增长速度超过30%，而且违约风险也有抬头趋势，央行必须主动加强房贷管理、对房贷规模有所控制和压缩。2007年9月27日，央行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求各商业银行对于“第二套房以上”的住房按揭首付不得低于40%，利率不得低于同档利率的1.1倍。此政一出，对市场的影响力是十分巨大的，10月份居民中长期消费贷款（其中绝大部分为房贷）相比9月份只增加了625亿元，比9月份的增加额1085亿元下降了400多亿。但鉴于9.27《通知》中并未明确界定第二套住房的认定标准，不少商业银行在如何认定“第二套房”上打擦边球，执行标准各异。四大银行往往以“户”为标准，但如果家庭中个人名义下的住房贷款已结清，再次使用房贷则不计算在第二套住房标准内。少数商业银行如光大银行、交通银行等以“个人”为标准，房贷准则就更为宽松了。这样导致11月房贷又有所反弹。为此，12月11日，央行和银监会再度联手公布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，在严密界定“第二套房”概念的同时，进一步收紧了房贷闸门。根据12.11《补充通知》，各家商业银行被统一要求以家庭为单位，认定住房贷款的次数。倘若家庭单位成员已经使用过银行或公积金住房贷款，无论其贷款还清与否，再次贷款购房均属于第二套住房标准。这相当于堵死了各商业银行打擦边球的余地。如很多媒体报道的那样，12.11《补充通知》是对个人房贷市场炒风的又一次重磅出击，对投机性炒房者的打击是沉重的。

12.11《补充通知》刚过一周不到，12月18日中国人民银行网站上又公布了中国人民银行副行长刘士余在2007年12月召开的“加强商业性房地产信贷管理专题会议”上的讲话。讲话提出，当前中国房地产金融领域存在着信贷增长过快、过度竞争、擅自开办转按揭贷款、“假按揭”贷款风险显现等4大问题。其中特别对“转按揭、加按揭”提出了严密批评，“要坚决取消转按揭、加按揭贷款，不得发放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款”。刘士余认为：“转按揭和加按揭贷款业务的贷款成数一般随房产评估价值浮动，在经济上行、房价持续上涨的环境下，极易放大住房信贷规模，且信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市，增加了银行潜在风险，加剧了房地产和股市泡沫成分。据有关部门调查分析，截至2007年8月末，16个城市主要金融机构个人住房转（加）按揭贷款余额约410亿元，是去年同期的3.5倍。”

虽然在9.27《通知》中已经有“商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款”的表述，但当时受影响的主要是同名转按揭、加按揭业务，很多交易转按揭还在继续，而在这个讲话一出，各银行的交易转按揭也都基本彻底叫停。由于禁止了交易转按揭，处于按揭期内的二手房买卖只能要么由卖方先行结清房贷，要么或者中介来提供过桥贷款，这样对投资客的出手造成了非常大的困难，同时对二手房买卖中介服务业的冲击也非常大，由此全国范围内的二手房贷市场都基本陷入了僵局。

总体来看，无论9.27《通知》、12.11《补充通知》，还是转按揭叫停，虽然针对的都是房产市场上的炒家和投资客，目标都是为了防范信贷风险，对自住型的居民住房需求影响不大，但从市场的反应来看，当前投资客在房贷业务中比例还是相当大的。虽然从市场的长期健康发展角度来说，挤出投资泡沫是好事、也是必要的，但短期之内房地金融市场受到的冲击还是很大的。所以，2008年房地产金融市场业务量预期会有所回落，二手房房贷影响会更大一些。

三、 房地产开发资金来源多样化，对银行资金的依赖性有所降低，上市融资大幅度增加。

据《2007年第三季度中国货币政策执行报告》显示，前三季度，全国房地产开发到位资金2.5 万亿元，同比增长37.9%，比上年同期加快9.4 个百分点。其中，自筹资金和其他资金来源是房地产开发的主要资金来源，合计占比达到78.2%，增速分别达到37.4%和41.3%；利用外资占比仅为1.7%，但比上年同期增长了63.2%；国内贷款占比为20.2%，增长30.1%，低于自筹资金和其它资金来源的增长速度。

与国际相比，中国房地产融资体制一直被诟病于过分依赖银行信贷，各种房地产融资方式的发展很不平衡。很多金融人士都提出，应尽快拓宽房地产融资渠道，提高企业的自有资金比重。在2007年1月召开的“中国房地产金融论坛”上，中国人民银行副行长吴晓灵就指出，要解决目前房地产发展中的诸多矛盾，就应同时研究土地制度、住房制度和房地产金融制度三方面问题。吴晓灵同时指出，为了减轻当前房地产融资结构中的失衡、完善房地产金融体系，可以考虑加快债券融资，研究房地产企业通过发行项目债券融资的相关问题，还可以积极考虑扩大房地产企业股权融资的比重，提高自有资金比例。

在这个精神的指导下，2007年有关部门开始对房地产企业上市包括海外上市，以及已上市企业的新增发股、配股等都相对打开了闸门。几个重要案例包括，4月碧桂园香港挂牌上市融资148亿港币，7月金地集团定向增发1.73亿A股募资45亿元，8月万科公开新增发股3.17亿A股募集资金100亿元、同时创下我国股市增发史上单次募资最高纪录，9月远洋地产香港挂牌上市募集119亿港币，10月SOHO中国香港上市募集100多亿港币，同月上市的名不见经传的中国奥园也募集到36亿港币。据《楼市》杂志统计，今年以来新上市和已经上市的房地产公司通过发新股、增发股、配股等方式，已合计融资超过2485.98亿元，其中融资力度最大的前10位上市公司就融资1454.39亿元，占所有上市房企融资额近60%。不少企业还发行了人民币或美元企业债券，如5月绿城中国发行23亿债券，累积数量也在数百亿元。

借助这轮股市的行情和政策的扶持，中国房地产业在2007年有效扩宽了融资渠道，融资结构得到相对优化。相比到银行贷款的严审查、高成本而言，股市融资成本要低廉许多，风险还被分散转嫁到地产股投资者身上。但同时这也意味着，在房地产宏观调控严管的“信贷”和“土地”两道闸门外，上市的地产企业巨头们仍能轻松地融到资、圈到地。于是我们看到，2007年的夏天和秋天，各地四处频传“地王”、“楼王”记录被刷新的新闻，而且是几倍几倍的刷新，往往都是上市的房地产开发企业在各地土地拍卖会上兴风作浪的结果，他们大规模囤地的战略十分肆意而却无阻。据《楼市》杂志统计，2007年末土地储备最大的前10位上市房企共有2.7亿平方米的土地储备。一时间，房价高涨——地产股升值——巨量资金融资——大规模圈地——土地储备抬高股价和地价抬高房价——继续圈地，循环不已，住房市场和股市都一时有同时陷入疯狂的表象。房地产市场的系统性风险正在向股市转移传递，楼市和股市之间的联动越来越紧密，共同系统性风险在加大。这些都是政府在进行房地产金融政策制定时候需要高度警惕的。

最后，我们还是有必要来看一些宏观数字。根据国家统计局和发改委的权威统计数据，2007年1-11月，全国房地产开发实际完成投资累计21632亿元，同比增长了31.8%；1-11月全国累计销售商品房建筑面积6亿157万平方米，同比增长30.45%；1-11月全国商品房地产销售金额2.4万亿元，同比增长48.7%；11月底，全国平均商品房价格为3990元/平方米，比去年同期上涨13.99%。这些数字都显示，尽管宏观形势与政策环境与过去几年相对严峻很多，2007年中国房地产业整体上还是呈现投资和销售双双兴旺局面。

就房地产金融而言，2007年10月末，全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元，同比增长超过30%；比2007年初增加1.01万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，比年初增加6192亿元，同比增长35.57%。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502.2亿元，比年初增加960亿元，同比增长34.87%。住房贷款余额与GDP之比达到了16%之多，首度超过15%。

房地产业属于高度的资金密集型，其每一步发展都非常依赖融资体制。经过20多年的改革和探索，我国已经建立了以银行信贷为主，同时包括股权、信托、债券以及基金等融资方式在内的房地产融资体系。中国房地产金融市场的发展是与中国房地产业的发展同步进行的，同时也是10年来中国房地产业快速成长的前提。2007年的中国房地产金融市场在治理通胀和流动性过剩的宏观调控大背景，和防范房贷风险的政策要求下，经受住一系列重要政策冲击，仍然保持了较快的发展，同时资金使用流向也在经受转变，更多向满足普通居民的自住型住房需求倾斜，开发资金来源得到有效扩宽，但同时也带来股市-楼市联动抬高房价、资本市场共同系统性风险增加的新问题，对金融政策制定者提出了新挑战。