物业税实施效果展望

《中国房地信息》2007年12月《特别策划》栏目

 ——陈杰

   早在2003年，物业税的提法就出现在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中。2005年，在《中共中央关于制定“十一五”规划的建议》中又一次明确提出：“稳步推进物业税。”尽管是否开征物业税以及如何开征物业税，一直是社会上下都非常关注的焦点，但因为种种原因，物业税一直只闻声响，不见动静。今年10月11日，税务总局对外公开表示，物业税空转的省市将由之前的4个将扩大到10个，再度使物业税成为社会焦点话题。

   几年的媒体大肆渲染之后，人们依旧对物业税熟悉而又陌生，物业税到底会带来什么样的后果？对已经买好房子和正在租房的人们分别都意味着什么？实施物业税后会不会带来房价的大跳水？这些都是人们非常关心并急切想找寻到答案的问题。

   笔者以为，首先必须明确，物业税是国际惯例，几乎没有哪个市场经济国家没有开征对房产的持有税。各国纷纷开征物业税是因为其有三大功能，不仅是稳定房价的有力武器、打击炒房投机的杀手锏，更是缓解贫富两极分化的重要工具，同时对改善地方税收结构、实现城市可持续发展也是非常有助的。所以，开征物业税，大势所趋、势在必行，只是时间早晚和条件成熟的问题。

   那么，开征物业税后对房价后市到底会有什么样的影响？房价会不会因此暴跌？笔者以为，物业税开征后，房价涨幅一定会受到显著抑制，像深圳、北京等地动辄半年30%以上的疯狂上涨现象应该不会再重现。但房价会不会从高位跳水、甚至楼市会不会因此崩盘，笔者病没有这个担心。

    从经济学理论和各国实践经验来看，要抑制房价过快上涨、挤压投机炒作泡沫，物业税是必需的手段。之前政府尽管通过连续出台“国八条”、“国六条”调控和多次运用加息、加税等手段力图来打击炒房投机，抑制房价过度上涨，但实践效果并不理想。这说明，之前的房地产调控政策并没有真正击中住房投机的要害，只是“扬汤止沸”，并没有“釜底抽薪”。从经济学上说，征收住房交易税虽然通过增加交易成本而起到了加大住房投机成本的作用，但在当前住房市场总体仍然是供求紧张的局面下，这些税收成本必定转嫁到购房者身上，客观上反而助长了房价的上升。更进一步而言，对低收入者、对于那些迫切需要改善住房条件的购房者来说，影响更大，他们对住房的需求会相对更为缺乏弹性，因而，他们反而会被转嫁更多的税收。而且加重交易税，抑制了存量住房的流通，更加剧住房供应矛盾。以上海为例，2004年上海二手房住房交易量本已经超过新房销售量，但接连交易环节加税之后，有大幅萎缩趋势，客观上加剧新房市场上的供需矛盾，导致房价居高不下。

   但如果在房产税收中降低交易税，增加物业税 (参行国际惯例，每年按照房产市场价值征收1%-2%)，效果就会大不一样，是必然降低房价涨幅而决不会抬高。首先，物业税直接打击到投机炒房的要害，大大增加了囤房成本，如那些动辄买下十几套、甚至几十套炒房者、炒房集团，当前体制下对他们无能为力，但一旦开征物业税—房产持有水，他们炒房成本将变得非常大，难以再在市场下翻天覆地。即使对于非炒房者，征收物业税也能有效减少住房资源闲置，住房空置率将因此迅速降低。对于一部分到处借债、要靠“啃老”才能十分勉强地买起房子的人来说，物业税无疑也是给他们一盆冷水，使不正常的购房需求暂缓和分流一下；其次，降低房产交易税，会鼓励存量住宅加快流通，短时间内就能扩大有效供给。降低交易税，增加持有税，双管齐下，房价持续过度上涨的局面有望得到立竿见影的控制，住房市场才能得到健康的可持续发展。

    那么，物业税开征到底会不会带来房价的大跳水？对此，首先要澄清一个广泛流传的误解。有些人认为，之前的住房购买缴纳了70年的土地使用出让金，就相当于一次性缴付了70年的物业税。现在如果要征收物业税，就理应要废除土地使用出让金，否则就是双重收税了。现在地价占到房价的一大半，如果这部分成本去掉后，房价就应该大跌。但这个看法其实是对土地使用出让金的一个误解。应该这么说，只要土地供不应求，就必然要求通过土地公开拍卖、竞价获得的方式来实现土地使用权的出让，这是最公平最合理也是最有效率的解决方法。否则通过协议转让等暗箱操作必然滋生无法抑制的腐败问题。即使这中间的腐败交易可以防止，协议转让也达不到土地资源的最优配置，因为没有人知道这块土地最优的使用用途，只有市场说了才算。这也就是说，即使物业税开征，但只要土地仍然供不应求，仍然只能通过土地拍卖、最高竞价获得土地的方式来分配土地，至于这时候开发商缴纳给政府土地中心的，到底是叫土地使用权出让金，还是其他什么名头的，都无所谓，反正是不可能免费拿到地，除非这个楼市因为经济环境因素崩盘了，没有任何开发商愿意开发住宅楼盘，政府那时或许才会免费送地，甚至倒贴也是有可能的。所以，开征物业税后，废除不废除土地出让金的名头，对于房价毫无意义。物业税和土地出让金，一个是持有环节，一个是出让环节，两者完全不是一回事，相互独立。

   开征物业税，增加了持有成本，当然会改变不少人对住房的需求，包括对现有房产的持有意愿和购房潜在人群的购买意愿，也进而影响到开发商对未来市场的判断和投资意愿。但这个成本的增加毕竟是边际上的，所以，物业税开征后房价会不会降，会降多少，归根到底还是取决于人们对房地产后市基本面的预期。相对经济基本面来所，物业税在这中间的作用还是很有限。关于物业税率现在有很多建议，比如1年0.8%，国际经验一般在1-2%之间。如果对于后市很乐观，比如预期每年房产增值8%，那么增加1%的持有成本，再加上资金机会成本，我相信还是会有很多人愿意购买和持有住房。中央十七大报告里面强调，要增加人们的财产性收入，这就是一个最大的基本面利好。

    人们还更关心另外一个问题，物业税开征会不会给普通购房者带来严重负担呢？这也是决策层在开征物业税问题上的一个顾虑，担心会有很大的推行阻力。关于这一点的担心，笔者以为，首先，如果开征物业税让房价这匹脱缰的野马停下来，那么对于众多现在还望房兴叹、对购买自己住房都已经绝望的人们来说，这是非常好的消息，有效降低了预期购房成本；对于相当一部分已经拥有自己住房的人来说，也增加了进一步改善住房的可能性。当然，对于中低收入阶层、特别通过房改拥有老公房、房子价值很高而收入却很低的那部分人群来说，会觉得压力很重，在税收负担上显得不公平。关于这些，我觉得通过物业税具体政策制定上的细化与微调，是可以避免。比如，有不少国家的物业税实践中都对特定用途住宅、特定人群给以额度减免和起征点差异，税率上也有根据用途、地区和住房阶层进行区分。如美国对退伍军人就有很高的物业税减免额度，澳大利亚对低收入者、领养老金者物业税率有折扣。这样，中国政府也完全可以对只拥有少量低标准住房的群体免征或少征住房的持有税，比如发改委课题组所建议的、对第一套房90平方米面积可免税就可能在最后的措施中得到采纳，或者先征收后根据核定收入按比例退还，都也是可行的解决方案。当然，这些细化和区分会带来征收管理的难度大大增加，特别在当前国内人们收入情况还不透明、还很难被政府完全监控核实的情况，可操作性就会较差。但总体来看，只要措施得当，不必担心物业税对中低收入群体造成过度负担。有效打击炒房，让房价稳定下来后，普通老百姓都能真正得到实惠。