住房资源不对等加剧社会贫富分化

陈杰

——《中国房地产报》2007年7月23日“经济学者说”专栏之十

（原题“警惕房地产市场成为贫富差距的催化剂”，现题目为编者所加）

    住房市场化是适应市场经济发展的必然选择，但住房市场化改革所带来的影响绝不只是局限于住房本身。比如，住房市场化进程与社会贫富分化问题两者之间紧密相连，住房市场化所带来的住房拥有的两极分化，既为社会贫富分化的“果”，又正成为其“因”。这是需要我们高度关注和加以抑制的。

    我们首先要强调，住房市场上的很多问题本身不是住房市场带来的和在住房体制内部能解决的。比如高房价，我们认为，很大程度是由于收入差距过大造成的。这样，在普通民众感叹拥有一套新住房越来越成为不可能实现的梦想，高收入阶层反而越来越容易地扩大自己拥有的房产数量、抬高房价的同时，进一步拉大与中间收入、低收入群体在住房资产总价值上的差距。这也就意味着，在收入分配趋向两极分化的社会经济大环境下，住房市场化发展必然带来住房拥有量和住房资产价值上的两极分化，而这就成为社会贫富分化一个非常重要的“助推器”，会进一步加速扩大不同人群的收入与财富差距，加剧社会阶层分化。

    这个论断可以从两个层面来理解。首先，从历史上看，计划体制下的福利住房分配由权力、身份、资历等因素所主导。由此导致的福利房拥有量的不平等是计划体制下社会不平等的重要内容。为了使改革易于推行，住房市场化默认了既有的住房资源分配状况。房改初期福利房开始被廉价买断，不久售后公房也逐渐得以上市交易，于是伴随住房市场化过程中房价的快速上涨，住房资源的不平等就被进一步放大为收入或财富拥有的不平等。从以上分析中我们不难看到，计划体制下的权利拥有者并没有丧失他们的权利，相反，原有的权利在市场化过程中被转化为他们的收入，由于原有的权利更可能集中在高收入者手中，因而市场化加大财富分配不均的结果就难以避免。

    其次，从现实看，即使不考虑历史因素，只要存在收入差距，住房的市场化发展就会造成住房拥有的不平等。而只要有住房不平等，又会造成富者越富，穷者越穷。

    在这个过程中，住房金融市场在操作上“嫌贫爱富”的贷款机制也起到了进一步扩大财富差距的作用。通常银行的个人住房抵押贷款业务对于借款人的城镇居民身份、还款能力等都有相应要求，因而越是高收入者、拥有更多现有财富者就越有能力借助住房金融提高购房能力。在住房市场化改革中房价不断上涨的客观条件下，高收入者与中低收入者在对住房金融杠杆的利用机会上的严重不对等，也进一步扩大了不同收入阶层在财富创造和财富积累上的差距。

    甚至住房公积金，这本来应该体现国家扶持普通民众住房消费能力的政策，在目前的机制设计下，也反而成了“劫贫济富”的工具，更多让高收入群体得到优惠，“政策性”地拉大了他们相对中低收入群体在财富积累上的优势。

    同时，另外一个值得关注的问题是，住房市场化改革还扩大了城乡之间的财富差距。与城市相比，农村住房的可交易性很低。在法律上，农村房屋产权的交易基本被局限于本地的村民之间，而且由于政府只保证了农民在土地上从事农业生产的权益，因而城市化过程中的失地农民只能依照土地的农业产出而非实际市场价格获得相应的补偿。这样就使得经济发展过程所带来的国民财富增值不能通过农村住房和农用土地价格上涨让农民享受到。于是，伴随城镇住房的市场化改革，城乡之间的财富不平等也在进一步加剧。

    必须说，住房的市场化会使社会贫富进一步分化，不是未雨绸缪的担忧，而是现实中已发生并还在加速推进的事实。这必须引起有关决策者的高度重视并采取有效措施妥善应对。

作者单位：复旦大学管理学院产业经济学系、瑞典乌普萨拉大学房地产与城市研究所

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