最近，龙永图先生提出“每个人都想买房的观念非常错误”。对此我不反对。实际上这个观点并不新鲜，很多业内人士在各种场合都曾提出，房地产市场要两条腿走路，售房和租房市场都要大力发展。

    但龙永图先生又言之凿凿地说“美国三成人群买房，六成人群租房，实际拥有住房的人并不多”，作为对国际房地产业发展还有些了解的人士，我就不得不说些话了。美国联邦统计调查署(US Census Bureau)的房地产专题数据库(American Housing Survey，AHS网上公开可获得)分明告诉我们，美国自1960年全国人口的住房自有率(拥有自己住房的人口占全部人口比率)突破60%以后，就没有掉下过60%。美国住房自有率一直在稳步增长，1970年为62.9%，1980年达到64.4%，2000年进一步上升到66.2%，到了2005年更是高达69.1%，2007年最新的第一季度数据也出来了，较2005年有所回落，但也在68.4%。所以，美国不是三成人买房、其他人租房，恰恰相反，实际情况是七成人买房、三成人租房。

    如果龙永图先生意思是说美国城市里的三成人买房、六成人租房，那同样也不可能成立，因为我们知道美国绝大多数人口居住在城市，农村人口很少，城市区域人口住房自有率至少也在60%以上。

    如果龙永图先生想说的是，美国特大城市，比如纽约、洛杉矶，像北京、上海一样买房子很难，很多人便租房，这还有可能。但我们也看到AHS数据显示，2006年，纽约和洛杉矶的住房自有率均为54%，超出“三成买房说”相当一段距离。

    如果龙永图先生针对的是年轻人，认为中国年轻人不应该急着买房，特别是刚毕业不久就想买房，希望通过美国年轻人的例子来说明并警示，这是对的。2006年美国25岁以下人口拥有住房比例为24%，这个比例是最接近“三成论”的数字。但同时我们也看到，2006年美国25～29岁年龄段人口的住房自有率就上升到了41%，30～34岁年龄段开始达到56%，35～39岁年龄段就已经是67%了。55岁以上的人口更是80%都拥有自己的住房。

    中国新一代年轻人或许该多忍耐一下选择租房，特别在大城市里，但前提是让他们能看到在35岁之前有获得自己住房的希望。现在的问题就是，相当大多数在城市工作生活的中国年轻人看不到这种希望，房价上涨速度持续高于工资增长，拥有自己的住房遥遥无期，这是他们悲观、急躁甚至绝望、愤怒情绪的重要来源。要去深刻理解这一点，而不是用一些似是而非的所谓“国际惯例”、“外国人也是如此”来刻意忽略他们的要求。

    如果说美国土地广阔，人均土地资源丰富，住房自有率高不足为凭，那么让我们看看人口密度跟中国差不多大的欧洲又是如何。根据联合国欧洲经济委员会(UNECE)最新的统计资料（UNECE网站可公开获得），欧洲发达和较发达国家的住房自有率普遍在60%～70%，比较高的是爱尔兰（80%）、挪威（78%）、葡萄牙（76%）、英国（70%）、意大利（68%），相对比较低的是瑞士（31%）、德国（39%）、瑞典（46%）、丹麦（50%）、荷兰（50%）、奥地利（57%），处于中间层次的有法国（60%）、芬兰（63%）、加拿大（64%）。虽然该统计中没有专门针对城市住宅的，但由于这些国家城市化率非常高，其城市的自有住宅率只会略少于全国的自有住房率。

    当然我们根据UNECE资料可以看到，一些不发达的国家反而住房自有率特别高，比如阿尔巴尼亚、保加利亚、爱沙尼亚、立陶宛这些国家的住房自有率都超过了90%，印度也超过85%。这就说明了住房自有率本身不一定代表什么问题，住房自有率高低并不与经济发展程度直接挂钩。很简单的道理，农村人口比例大的地方人们拥有自己住房比例就高，劳动力市场发育程度低、人口流动性差、外来人口少的地方就既没有租房市场需要，也没有外来购买力抬高本地房价，住房基本自给自足。但对于新一代年轻人，对于从农村流向城市、外地流向本地的新城市移民来说，拥有一套自己的住房是非常艰巨的事情。

    当前，对于城市范围内还没有买房的人，政府确实应该引导相当一部分人去租房，而不应该让所有这些人都以购买住房为惟一解决方案。从劳动力市场流动性的角度来说，大力发展规范的租房市场也是必须的。但如果政府发展房地产市场只是为一小部分城市人口服务，这样的政策导向就大有疑问了。让整个城市房地产市场只盯着30%的人口，满足于一小部分人买得起房，而让大多数人都去租房或自寻出路，社会后果将是极为严重的。在真正成熟的房地产市场，我们看到的是，无论租房还是买房，都应该是人们自由自愿从容选择的结果，而不应该是租房是无法买得起房被逼无奈的选择，勒紧裤带也要买房是因为租房毫无保障、受到种种制度约束的被迫之举。要想让人们愿意租房，首先该反思为什么人们不愿意租房，更该认真思考，到底该让多少比例的人买房、买得起房，这个问题的答案不应该由房地产商给出。

    我个人理解也可以认同龙永图先生实际想要表达的意图，人们确实应该改变对房子的观念。但凡事过犹不及，所谓“多数人租房论”既缺乏理论根据，也没有任何国际经验可以支持。