让每个居民都对最低限度的住房消费有支付能力，是每个政府的最基本职责之一。人人享有合理住房的权利（the right of everyone to an adequate standard of housing）被多项联合国公约确认为基本人权。当前中国政府对住房保障体系的重视也提到了关系社会稳定的政治高度。要解决好住房保障问题，首先要对居民住房可支付能力有清醒的了解和科学的判断，我们需要有个科学的理论体系来指导我们去分析当前居民的住房状况，更具体来说就是如何去判断究竟有多少人在为合理的住房消费发愁。

    测量住房可支付能力，最为熟知和最为广泛实用的方法是收入比例法。这个方法的核心是用每月支付的住房消费成本比上每月的收入，然后看这个比例是不是超过设定的警戒线。通常认为超过30%的收入用于房屋消费就属住房支付能力不足，如果超过50%更是属于住房支付能力严重不足。如果这个指标面对租房的居民，租户的住房消费成本一目了然，很容易计算。但如果是面对那些买房子住的群体，计算相对复杂一些。

    对于买房子住的居民，用的最多的方法是计算房价收入比，即把一个社会或地区代表性的总房价对比当地居民的代表性收入，目的是去反映一个代表性居民或其家庭要积累多少年收入才能买得起一套合理标准的房子。它在具体运用时有很多变化，主要取决于数据的可得性。

    国内各方人士用各种数据对上海等城市计算出来的房价收入比都很高，这也被很多人认为是上海及国内大城市房价不可持续、存在泡沫的重要依据。但我以为，房价收入比这类指标可以用来做国家或地区间的比较，但对衡量某地住房可支付能力状况以及判断未来房价趋势方面具有明显的局限（这一点我将在下期专栏有所讨论）。在这里主要介绍几个国外知名的住房支付能力指数，以供业内参考。

    房价收入比(总房价中间值/家庭税前年总收入中间值)。根据Demographic组织对欧美国家100多个大城市的一项国际调查，2005年第3季度欧美国家大城市中房价收入比最高的是洛杉矶，达到11.2，悉尼达到8.5，伦敦6.9，奥克兰和温哥华都是6.6，都柏林为6。100个城市中只有20个房价收入比超过6.4。这个组织认为房价收入比超过5.1就是“极为不可接受的(severely unaffordable)”。

    美国不动产协会(NAR, The National Association of Realtor)住房支付能力指数(HAI，housing affordability index)。该指数先计算中间价位住房按揭的申请资格收入(qualifying income)，这个按揭条件是指住房总价在当地处于中间价位、20%首付、30年按揭期限并等额还款。NAR规定，住房按揭的申请资格年收入是按揭月付的48倍，也就是说年收入必须是年付的4倍以上，或说月付不得多于月收入的25%，才被认为是有支付能力的。然后NAR住房支付能力指数是用当地中间值水平的家庭收入比上这个中间价位住房按揭申请资格收入线。指数为100时，当地处于中间值水平的家庭收入等同于这个按揭申请资格收入线。指数越高，当地中间值水平的家庭收入对中间价位的住房按揭贷款支付能力越强。

    美国住房建造者协会(NAHB，National Association of Home Builders)的住房机会指数(HOI, Housing Opportunity Index)：计算的是当地出售的住房有多少比例是被中间收入水平的家庭支付得起的。NAHB按照10%首付和30年期限的贷款标准来计算按揭月付，然后计算每月住房支出，不仅包括按揭月付也包括不动产税和住房保险。NAHB认为只有每月住房支出低于月家庭总收入的28%，才是有支付能力的。NAHB HOI调查的覆盖面比NAR HAI更细，精确到城市圈级别(metropolitan area)，2006年一季度为182个城市圈计算了HOI指数。