央视4月23日《新闻调查》一档节目最近引起广泛关注，“房价虚高并非虚言，万元高档楼盘成本仅6000元/平方米”。节目播出后引起很多人愤慨，似乎一下子找到房价高的原因所在，高房价原来都是房地产开发商搞的鬼。联系到前段时间公开房价成本的呼吁遭到开发商们的抵制，媒体和民众越发相信，原来房价这么高都是房地产虚报成本造成的。

    现代经济学认为，商品价格由消费者主观评价(Willing to Pay)和产商生产成本(production cost)同时决定。一个商品，哪怕卖的人为此付出的成本只有1000元，只要买的人认为它值1万元，那么1万元的卖价一点问题也没有，也不存在任何道德问题，只要卖方没有故意去欺骗和误导买方关于这个商品的潜在价值。但这个例子一般人都会觉得不正常。不正常在哪里？如果这个过程有问题，有问题的地方不应是卖价与成本之间的巨大差距，而该是反思、质疑、分析为什么买家会被忽悠或者无奈地以1万元高价买下成本1000元的东西。具体来说，成本60万元的房子卖到100万元高价，到底该怎么看这个问题？

    第一，成本只是对于生产者有意义，对于消费者没有意义。消费者购买时只该考虑你付出这100万对你值不值，比如能不能比省下这100万然后多少年内一直租房达到更高的效用和享受，或者将来用于出租能不能回收成本并达到预期回报率。你当然也可以考虑是否能以更低价格达到付出这100万预期达到的目的。但是如果市面上不允许你有这个选择，你就只能选择付出100万。换句话说，这个房子既然能卖到100万，就是买的人认为它值100万，就没有任何理由阻止开发商把成本只有60万的房子以100万卖给这个买家。这是很简单朴素但非常正确的道理。至于买家买进是吃亏还是受益，任何别人都没必要为他操心，市场经济下自己的决策自己承担后果，政府不应该代人决策。

    第二，如果这个过程中确实存在虚的地方，只能说需求“虚”高。所有消费者对这个房子的实际价值判断都出现了失误，这个房子对任何一个买者都不值100万，它所依附的资源不值100万（假设我们可以确切地知道这个房子的“实际价值”）。那么问题就来了，为什么所有人都判断失误了？首先想到的是开发商过度或虚假的宣传误导和欺骗了消费者。其次就是土地和房地产市场管理上的责任，比如，有意人为制造土地紧张的局面，不能充分提供满足住房的其他选择渠道，按揭贷款管制不严、房地产税收设置不当，等等。再次，炒房投资者对普通消费者的故意误导，制造恐慌性购买，从而从中牟利。

    第三，成本60万元的房子卖到100万元，这难道还不是暴利？这当然是暴利。即使这100万是真实价值，也是暴利，市场经济下不应该存在这样的暴利。市场经济要求每个竞争性行业都能且只能实现平均利润率，暴利只有在垄断性行业里才能出现。现在这个房子之所以能卖到100万，能把所谓的“消费者剩余”(Consumer Surplus)都压榨走，只有垄断性行业才能做到。不幸的是，房地产市场确实是具有垄断性的市场，但这个市场里面的垄断源头不是来自开发商，而是土地资源方面。之所以现在看起来大部分利润落在有些开发商手里了，让民众十分不满，一个可能原因是这些开发商早期拿地成本比较低，属于个例，这不能一般性推论出当前新拿地的房地产开发商也普遍存在这么高的暴利。另一个可能就是商业行贿、商业腐败，开发商通过贿赂用低价获得土地，这就该如最高检察院最近表示的那样予以严查。但无论如何，如果房子市场价值确在100万元，这成本与卖价之间40万元的租金空间只能由房地产开发商和政府博弈来分割，与消费者无关。

    如果拘泥于住房成本本身，纠缠于房地产商是否有暴利、暴利多少，而后用管制价格或利润率的办法，对解决房价虚高是无济于事的。根本出路还是要用市场的办法，除了从实际性扩大土地和住房供给起步，还要从建立舒畅信息渠道、倡导理性消费观念着眼，从平抑过旺的、被人为扭曲的需求与打击炒作需求入手。

    （作者为复旦大学管理学院助理教授、瑞典乌普萨拉大学房地产与城市研究所兼职助理教授）

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