全球范围内自2001以来出现一轮房地产住宅价格上涨热潮，美国、英国、法国、爱尔兰、瑞士、瑞典、丹麦、西班牙、澳大利亚等无不被涉及。英国《经济学家》连续几篇文章分析global housing boom，最近一篇提到：

“自1995年以来，爱尔兰的房价上涨了3倍，而瑞士和英国的房价上涨了2倍，澳大利亚、西班牙的房价至少上涨了2/3。”

瑞典的房地产市场自1996年以来已经连续10年保持较快上涨，独立住房(single family housing) 的同质(constant-quality)价格指数从1995年的184点飙升到2005年第4季度400点，增长超过117%。其中2000年至今累计增长超过33%。

这一波房价上涨高潮，规模之大，范围之广，历史罕见。除了经济全球化带来的热钱流动、全球低利率周期等因素，显然还有其他原因未被分析者重视。

首先值得注意的是，这一轮房价上涨主要来自城市尤其是大城市的房价上涨，各国的大城市房价上涨都大大超过全国平均水平，是房价上涨的主要推动因素。比如瑞典斯德哥尔摩2005年平均一套房子价格是318万克朗(32万欧元)，比1995年上涨174%。哥德堡2005年平均房价269万克朗，比1995年上涨超过147%。相反，非中心大城市地区的房价上涨幅度远远低于全国平均水平，相当多的乡村地区房价增长低于同期物价上涨水平，也就是相对价格反而下降了。各国经验基本如此。研究各国房价上涨就是研究城市房价为什么上涨。


房价最终还是由于供需决定。房价既然能够涨起来，说明还是需求增加了，不管是所谓经济基本面改善和城市化、人口等因素带来的所谓刚性需求/自主性需求，还是因为利率降低和没有更好投资渠道引发的投资/投机需求。如果购房者预测到短期内房价会随着供给增长最终回落到均衡水平，就不会盲目越涨越买和恐慌性购买。

但城市房地产市场的根本特点之一就在于短期供应固定，供给反应周期很长。房价一旦上涨后，能不能迅速回复或者平稳，这就是看各个城市供给的弹性。但问题在于，因为现代城市规划越来越严格，房地产供应对房价的反应灵敏程度越来越降低，反应滞后周期越来越长，那么就导致，一旦一个城市地区房价上涨起来，哪怕可能只是仅仅一些意外的冲击因素而不是基本面，都会因为没有供给反应而在长期内难以熨平，给人产生印象房价好像只高不低。对于购房者/投资者，这个印象的影响是致命的，很容易认为房价永恒走高至少不会下降。于是恐慌性的和疯狂的购买、炒作开始了，推动本来基于基本面只能是1%的房价上涨幅度可以无限上涨，直到市场力量最终将其回归到基本面决定的均衡价格。

著名城市经济学家、哈佛大学教授Edward L. Glaeser和宾夕法尼亚大学教授Joseph Gyourko在2004年发布的工作论文Why Have Housing Prices Gone Up?，分析美国房价为什么能持续上涨，认为1970以后的房价上涨主要就是因为建新房越来越难：

Since 1950, housing prices have risen regularly by almost two percent per year. Between
1950 and 1970, this increase reflects rising housing quality and construction costs. Since
1970, this increase reflects the increasing difficulty of obtaining regulatory approval for
building new homes.

国外尤其发达国家基本上就是通过利率手段来调控房地产市场，因为改变税收和税率很麻烦，通过议会才行，行政手段更难。由于房地产供给的弹性越来越小，房价的剧烈波动越来难避免，各国政府也对此一筹莫展。

我对上海房地产市场的初步研究也发现，供给对于价格变动的反应弹性不高，尤其在价格出现超过20%的上涨时候，供给反应反而不如价格平和上涨时候强烈。参见图：

http://img94.pp.sohu.com/images/blog/2006/8/12/9/18/10d92742db6.jpg

但同时，值得注意的是，受制于城市规划管制，城市房地产供给对于房价的上涨反应不灵敏，周期长。但对于房价下跌却灵敏的多，两者是不对称的，asymmetric supply response elasticity。因为如果当时经济格局不好，大不了取消新开工项目好了，这个成本小得多。这样就不会在房地产市场周期逆转时候，由于涌进来的迟来供应而让市场雪上加霜，房价重挫难止，不会出现严重的过度供给让市场很长时间都难以消化。

这样看来，由于全球经济持续处于较快增长时期，全球房地产价格上涨的这一波行情，尽管多方人士认为泡沫程度很大，实现软着陆的可能性却很大。英国、法国、意大利自2004年来，美国自今年初，房价增长幅度都大幅度下降，但都还没有出现崩盘的迹象。

在城市房地产市场这个城市规划加强导致供给弹性越来越小的新因素加入之后，未来各国城市房地产市场的周期模式(pattern)都大体会是，短期波动引发房价上涨，一旦上涨难以消平，螺旋式上升，但一旦平稳之后，长期停滞，stagant。因为投机过度而虚高的房价，会因为购买力逐渐追上(catch up)房价而达到平衡。这个停滞，直到下个上涨周期。