同样是投资，为什么过去十几年投股市和投房地产结果不一样？从下表中我们来看一下数据，从2007年到2018年的12年里，沪深300代表的企业的扣非净利润增加相对较快，扣非净利润，2018年是2007年的3.89倍，而房屋租金，2018年仅为2007年的1.7倍。

市盈率是股票价格除以每股盈利的比率。市盈率反映了在每股盈利不变的情况下，当派息率为100%时及所得股息没有进行再投资的条件下，经过多少年我们的投资可以通过股息全部收回。房产的市盈率可以理解为一套房房价与该房出租年净租金的比例。

如果股市和房市的市盈率，在过去的12年没有变化的话，股市参与者理应比房地产参与者获得更大的上涨.

但过去的12年，大家看到了，股市的市盈率不断下跌，市盈率从50倍下跌至12倍左右，尽管过去12年企业净利润，2018年是2007年的3.89倍。

但是，因为市盈率下降的幅度比盈利增加的幅度更大，根据：股票价格=市盈率*每股盈利，股票价格还是下降的，所以在过去的十几年，不管你怎么努力，大部分投资者都没有取得正收益。

而房市的市盈率不断上升，一线城市住房市盈率从十几倍上张到了目前的70倍左右.房地产投资者获得了可观的帐面上涨, 这种上涨其中很大一部分是来自市盈率的增长，而另一部分来自租金的上涨。

  这里我想起了巴菲特的一段话：如果身处顺风顺水的行业，经理人很容易看起来像天才一样；但如果身处困难的行业，经理人大多数时候看起来就像笨蛋。

   实际上，身处顺风顺水的行业的他们就像是池塘里的鸭子，下雨时，随着池塘水面的上涨，鸭子也浮了起来，但鸭子居然认为是自己而不是上苍让自己上浮。于是，它们来到不下雨的地方，一屁股坐在地上，试图使身体浮起来，结果是可想而知的。

   我们回望历史，在中国投资房地产市场的人们，取得了可观的收益，绝大部分是因为池塘水面的上涨，是因为投资者赶上了时代的红利，踩到了市盈率快速上涨的节奏上而已，而绝非他们当时就预测到了房地产会获得这么大的收益。

  未来股市和房地产市场会怎么走，我们没办法预测，但如果股市和房地产两个市场市盈率回归的话，就有可能使得两个市场呈现出跟过去完全不一样的表现。

文章作者：成国强教授。[仅提供思考.不作为投资建议]