北京房价到底贵不贵？泡沫到底有多大？老百姓的房子到底值多少钱？合理的价格应该是多少钱？

这些都是老百姓平时很关心的问题，房子作为我们的固定资产，它的价格时刻牵动着我们的生活，我们以一个投资者的角度，使用投资回报来分析北京房价的真实价值。

一、租售比

租售比(租赁价格与销售价格比)一词源于国外，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。用来衡量一个区域房产运行状况。 从理论上说，“租售比”能够比较客观地反映出当地房地产市场的供求状况。由于租房体现的是一种真实的居住需求，因此当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随着出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着虚高或投机行为。租售比一般界定为1∶200至1：300之间，如果租售比低于1∶300，说明该区域房产投资价值变小，楼价高估；如果高于1∶200，说明该区域投资潜力较大，楼价泡沫不大。

从发达国家或地区的房地产市场规律来看，一般房屋租售比的警戒线是1：200。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。在正常市场情况下，租售比应该在1：300至1：200之间。如果租售比小于1：300，也就是买一套房要出租300个月以上才能收回全部投资。这样的租售比说明房价已经明显高于内在价值，房价已经出现了泡沫，比值越小说明泡沫成分越大。此时的房产投资回报率已经非常低，甚至不及银行定期存款。这时买房是不合算的；如果租售比大于1：200，也就是说买一套房出租在不到200个月的时间里就能全部收回，说明房价已经被低估了，这时买房是非常合算的，不仅可以收到较好的出租回报，日后房价也有上升的空间。

租售比的大小已成为国际间公认的楼市是否存有泡沫的晴雨表。专业房地产人士认为：用售价与租金比可以反应目前租房合适还是买房合适。因为售价与租金比是反映一个区域或者一个楼盘是否具备良好投资价值的一个主要参考指标，若售价与租金比严重失调，买房不如租房。

以北京昌平回龙观地区为例，目前60平的户型的平均售价20000 元/平方米，平均月租2500元，租售比约为1∶476。也就是说投资120万元需要40年的租金（不考虑利率和折现）才能收回成本，房屋的投资价值相对变小，目前一年期利率为3.5%，120万存银行，按照如此低的利率也能拿到4.2万元的利息，高于租房所得（每年3万元的租金中还要考虑减去物业费和供暖费）。 如果以自主为主，租房显然更合适。

二、 未来现金流折现

未来现金流折现法源自证券市场，它是计算一个企业内在价值唯一正确的方法。

投资房产与投资企业原理一样，都是计算在其余下寿命中可以产生的现金流量的贴现值。

还以北京昌平回龙观地区为例，60平的户型的平均售价20000 元/平方米，房屋总价120万元，月租金2500元，一年租金收入3万元；

计算之前首先确定几个使用中的参数：

初始年租金：30000元

租金年增长率：10%（前十年）

               5%（后四十年）

租赁年限：50年（中国目前房屋产权为70年（民用住宅），考虑各种因素：寿命、买房年龄，房屋租赁年限以50年为准）

折现率：10%（折现率是指在计算未来以年增长10%的租金折算成当前的价值所采用的比率，简单来说就是未来的钱与当前的钱价值不同，采用一定的折现率换算成现在的价值）

房屋面积：60平米

前10年以10%增长率计算的租金折现后合计为299997元，后40年以5%增长率计算的租金折现后合计为528092元。

60平米年租金30000元的房屋内在价值=前10年折现值+后40年折现值=828089元，每平米内在价值为13801元。