（文章为个人观点，不代表作者雇主及任何机构）

过去十多年，许多国内人士的投资理财方法非常简单而且有效，那就是：买房、买房、再买房；剩下的一点“零钞”就放到“高收益的理财产品”。事实上，这十多年间，“上证指数几经反复上浮零”，“房价一路永远涨”，“金融机构理财产品刚性兑付”等国内特色一直持续，直到强化成为许多投资人头脑中根深蒂固的“信仰”。

为何？因为每一次的经济增长放缓，就会导致货币政策的的放松以及利率水平的下降，而同时高层也会启动对房地产市场的刺激。于是股票市场短期弹升之后以长期下跌回归原位、房价则更上一个新台阶、而债务水平也在“刚性兑付”的护航下不断膨胀……这一切成了不断循环上演的“肥皂剧”。

然而，这场肥皂剧已经难以继续了。国家统计局11月9日公布，2019年10月份全国居民消费价格同比上涨3.8%，远高于同比涨幅在3.4%左右市场普遍预期。物价指数已持续攀升至上了近十年的高位，相比之下，我们的一年期存款利率水平在2015年10月份起一直处于1.5%的低水平。负利率的状态已经维持很长一段时间了，而且明显地继续扩大。

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很明显，货币政策一如既往的宽松是不可期待的了。有不少专家说物价的上涨主要是猪拱起来的，声称“除去了猪，物价就是通缩”，而呼吁降息。个人觉得此说法就如“除去了穷人，我们都是富翁”的说法一样荒谬。而事实上，如每周都光顾菜市场的读者，不难发现，除了猪肉外，牛羊肉、鸡鸭、鱼类、蔬菜等生活必需品无一例外持续涨价，即使不去菜市场，去饭店用餐也能够明显感觉价格的上涨。认为是“通缩”的专家，估计是不“吃人间烟火”的。

既然宏观经济增长放缓以及物价指数持续上涨的现象同时存在，而货币政策又难以放松，指望今后一段时间再重演2014下半年起，股票市场出现大牛市、而紧接着房地产价格再度明显上涨这样的历史显然是非常不现实的。

从前期高层“房住不炒”的指示，到近期到“资本市场要为实体经济服务”表述，我们也应该理解到今后一段时间的经济政策的主线了。在这样的宏观经济背景以及最高政策主线下，房地产市场以及证券市场会何去何从？投资人该如何应对才能立于不败之地？请允许本人做一些大胆猜想如下：

一，     房价不涨的狼，这次是真来了。

事实上，过去的十多年间房价泡沫不断膨胀是不争之实，大家都在担心房价下跌。然而，每次胆敢唱空房价的人都被无情地打脸，预测房价下跌的专家们的眼镜摔得遍地都是。然而，这次的宏观背景以及高层的态度都真的与过去不一样了。

而国内房地产作为投资品，一直具备“低收益”（租金回报率1%－2%）加上“高杠杆”（连首付不少也是消费贷、信用卡借贷所得）的特征，对于楼市投资者而言，租金回报率远远低于借贷买房的利率成本，价格如不涨根本无法长期持有，价格要涨则全靠不断加杠杆，显然也无法长期持续。这一轮的债务“去杠杆”与落后产能“出清”，最终是要轮到房地产的。即使价格不下调，楼价假如能走出如A股上证指数般的“十年上浮零”的走势来消化泡沫已经是比较理想的结果了。

不过，如果楼市不涨了，且经过十年的去泡沫而让房价逐步回到合理的水平，那真不是什么坏事。虽然GDP增长放缓无可避免，但过剩产能出清、经济结构转型、债务“去杠杆”等倡导多年的目标就能得以真正实现了。对于以自住为目前的房东而言，所有房子使用价值不受影响。对于投资人而言，楼市投资吸引降低，有利于引导社会上的资本多投资实业、多投向科技创新；如大家静下心来，安心工作与创业，实体经济不愁增速稳不住，核心技术也不愁搞不出来。

二，     A股的长牛市，终将姗姗而来

过去十多年来，A股“短牛长熊”，与一直维持良好增长的经济面背离的怪现象。究其成因，除了一直在消化2007年超级大牛市的泡沫外，主要是基于IPO管制与退市失效而导致“优胜劣汰机制缺位”、行政干预过多导致“市场资源配置机制扭曲”、刚性兑付的潜规则导致“无风险收益率处于高位”等特色因素所引致。

近期，我们看到了明显的改变：创业板降低IPO门槛；创业板、科创板提升再融资的便利性；新三板降低投资者门槛，明确转板规则；新股发行节奏稳中加快……

看上去，现在“印股票”的速度与过去十年间“印钞票”的速度有得一拼了。在过去，发行节奏一加快，股指就向下，于是市场怨声载道，决策者迫于压力多次停发新股、限制减持，限制做空等等。这一次，我们看到的是坚定不移地推进实质上的“注册制”。

我们可以预期，监管者通过建立与健全IPO与退市机制，不断对上市公司进行优胜劣汰：筛选好的公司用常态化IPO请进来，把伪劣的上市公司通过退市驱逐出去，这样的优胜劣汰机制也能达到提升长期的上市企业盈利能力的目的。

而同时， 严格执法，严惩造假，能把许多虚高的股票价格降下来的。其实，前期的各种“业绩爆雷”、“商誉减记”已经是在降低一些虚高的股票的价格了，降到一定程度，投资价值就凸显了。

同时，监管者在恢复了股指期货的全面功能之后，又批准了扩大股指期权业务的试点。其实，含“做空机制”的市场机制的完善，正是“坚持市场化方向”。而且，大家痛恨的“做空机制”，恰恰是长期慢牛的保障。

假如有完善的做空机制，就很可能避免了2013-2015年累积的中小创、绩差、概念、题材、壳资源股票的巨大价格泡沫。须知道，股市低迷不振，正是我们一直为此而付出代价。

科创板的注册制试点已经近半年，发行坚持常态化、价格坚持市场化，久违的新股跌破发行价的现象成了常态，这也被证明“注册制”来了确实是没有什么大不了的。估计今后发行价就从虚高的水平降下来就是了，最终会实现以发行价格的市场化调整来实现新股发行的“随行就市”以及“供需平衡”。

监管者显然已经意识到其真正责任是要确保公开、公平、公正的市场原则，让市场变得更有效，保障市场参与各方的合理利益，而不是调节指数的点位，更不是确保投资人大部分赚钱。

许多人担心，近期的IPO与再融资常态化、加上严打财务造假与市场操纵的正本清源行动会让股市低迷，本人认为，恰恰相反，这些举措会就为一轮长期慢牛夯实基础。记得2005年间，股市低迷不堪之际，然而监管者以“开弓就没有回头箭”的勇气推动“股权分置改革”，结果迎来了史上最波澜壮阔的一场大牛市。

其实，IPO与再融资的常态化，反过来为实体经济提供了便利的资本的支持，解决了长期的直接融资困难，有利于整个社会降低杠杆；同时，也可以预期，批量优秀的科技公司必将因资本市场的有效支持而脱颖而出，让科技创新前景非常值得期待。

从投资者角度，是时候转变思维方式并跟上新形势了。得益于中国经济过去30年的高速追及式成长，国人普遍踏上财富的快车道，财富迅速积累，生活水平明显改善，然而，不少投资人基于对财富的饥渴，依然放纵着每个人人性深处与生俱来的贪婪之念，相信好日子会一如以往，高收益依旧遍地可寻。天真地认为货币会继续宽松，只要宽松的音乐不会停止，房地产与债务的盛宴可以如过往一样一直持续……然而，“这次不一样了”！

近日不少朋友都反映过去几年投资的各种“高收益理财”现在均遇上无法如约兑付的困境并询问如何应对。笔者几年前写过的《如何避开投资理财的“雷区”？》等文章也算是“马前炮”的提醒了。建议投资人今后也须秉持“理财不在于让投资人变得富裕，而在于让财富在安全的前提下实现保值增值”的原则，避开各种各样的投资理财的雷区。

就股票市场来看，注册制的推出与退市常态化的结果一定是“少数优质资产继续受青睐，而多数“绩差”“概念”地雷继续爆破”，因此劝导投资者在参与股市投资时必须摒弃“炒新、炒小、炒绩差、炒概念”等光荣传统了。否则除了继续送钱外，将一无所获。其实，“价值投资”的方法不仅在过去被证明长期有效，今后，这更会是让投资人能立于不败的投资正道，价值投资的原则非常简单，那就是：“选”好公司，“等”合理价，坚“守“做长期打算。如果因能力、经验、时间方面的限制而做不到“选”、“等”、“守”这三个基本动作，那么，对于能承担一定的风险投资人而言，定期投资沪深300等核心指数也是跟随市场来通过长期分享我国经济增长成就而实现财富保值增值的有效途径。