公租房的“洪山模式”

（编导：忆梓  摄像：王凯  王大蔚  主持：冯莉  制作：芮又铭   编审：前馗）

（2012年1月29日武汉电视台新闻综合频道《政协论坛》栏目播出）

（导视）武汉市洪山区结合本区保障房供求实际，勇于探索，大胆实践，开创了盘活辖区存量闲置住房，满足政府提供公租房服务责任的新模式，被国家住建部确定为“洪山模式”。今天的《政协论坛》，我们一起探讨公租房“洪山模式”的特色、不足及完善对策。

（主持人）你好，观众朋友，欢迎收看《政协论坛》。在2011年岁末，一条来自洪山的消息令保障房的住户感到欣喜：武汉市首家保障房营运中心，12月15日在洪山区马湖村公租房挂牌成立。这意味着保障房从此也有了自己的“专业管家”。

（解说）去年12月，武汉首批900套公租房在洪山区发租给困难家庭并入住。为解决公租房的日常管理问题，该区成立了保障房营运管理中心，该中心为房管局的二级单位，由江南房管所和洪山区房地公司合并而成，22名工作人员都有打理房子的专业经验。他们将充当公租房租户与原房主、物业公司的中间人，负责与原房主签订整体租赁合同、核验资格、确定租户、收取租金、日常巡查等工作，而房管局保障科则主要负责政策制定、资格审核、督促进度等关键性工作。洪山区房管局表示，营运中心有一定的经费，不增加住户的经济负担。

（主持人）今天参与我们访谈的嘉宾有：武汉市住房保障与房屋管理局副局长陈新政先生，陈新政从事保障性住房的管理和研究工作已经十几年了；武汉市洪山区住房保障与房屋管理局副局长黄新明先生，黄局长是咱们“洪山模式”的实践者；我身边的这位是中南财经政法大学教授李波，李教授为咱们“洪山模式”提供了很多的理论支撑。不增加住房的经济负担，听到这句话我们感到心里是特别的踏实。成立保障房营运中心是出于一种什么样的考虑呢？

（武汉市第十届政协委员武汉市住房保障与房屋管理局副局长陈新政：因为公租房的管理，政府机关是不能直接参与管理的，我们得要委托一个机构来管理它。政府既不能当裁判员，也不能当运动员，它也是为了政企分开，企事分开的一种重要的途径。）

（洪山区住房保障与房屋管理局副局长黄新明：这个营运中心的成立，它的经费来源，是取决于我们市区两级财政来负担，它主要是通过以管理费的形式下发。）

（主持人）那么保障房营运中心的成立，到底有什么样的意义呢？

（中南财经政法大学公共管理学院教授李波：第一，表明我们在保障性住房这样一个问题上，政府的行政权力和政府事权的一种分离，就是政权和事权的分离。这是我们在公共事务的提供过程中，我们一种新的做法，要求也是一种比较规范的作法。标志着保障性住房的工作，不权从政策层面，而且从运作的层面里面，我们上到了一个新的台阶。）

（主持人）保障房问题一直是社会关注的一个热点问题，作为新一届的政协委员，我对这个问题也是十分关注的。在政协武汉市第十二届一次会议上，市长唐良智与政协委员对话的时候，我对话的主题就是关于保障房建设的。

（市政协委员冯莉：“夹心层”人群剧增，每年十万大学生和一百多万外来务工人员，急需栖身之所。因此建议：加快公租房房源建设、收集步伐，探索公租房动态管理模式，让公租房能够快速，而且灵活流动起来解决需求，让驻足在武汉的新“夹心层”，也能够分享到我们大武汉的繁荣与和谐。）

（武汉市市长唐良智：关于“夹心层”的问题，也是我们关注的问题，也是政府关注的问题，这些问题有待我们下一步进一步完善。）

（主持人）市长的答复也是让我们感到特别的欣慰，也让我们对我市保障房建设充满了信心。刚才谈到保障房营运中心是为公租房提供服务的，那么什么是公租房？它能成为我国住房保障体系的重要部分吗？

（武汉市第十届政协委员武汉市住房保障与房屋管理局副局长陈新政：这个公租房是由政府提供政策支持，限定套型面积和租赁价格，套型面积要限定，不是很大的房子，作为保障性住房，可能面积比较小，60平方米以下，以40平方米为主；租赁价格也有适当的限定，毕竟是准市场租金，比市场租金要低一点，甚至是成本租金，然后面向符合条件的家庭，提供的一种租赁性的保障性住房。公租房对象主要是三个：一个是城镇中中等偏下收入的住房困难家庭；第二就是新就业大学生，包括中专生；第三个就是外来的进城务工的人员。）

（中南财经政法大学公共管理学院教授李波：从国外的情况来看，也是公租房成为解决困难人群（住房问题），一种比较重要的形式。我们的住房体系商品化达到一定的程度以后，政府要发挥作用，我觉得（公租房）可能会作为一个重要的品种来做，可能是比较有效果的。）

（武汉市第十届政协委员武汉市住房保障与房屋管理局副局长陈新政：我们武汉市“十二五”住房发展的规划，报告里是这样提的：住房保障要从原来的产权式保障，向租赁式保障转变；从原来的补“砖头”向补“人头”转变。就是说住房保障工作，我们准备实行的两个转变。应该来说今后的发展模式，是要建立以公共租赁住房为主的，那一种住房保障体系。）

（主持人）据我们了解，洪山区公租房因为开创了以“以租代建”的这种全新模式，而被国家住房与城乡建设部确定为“洪山模式”。

（洪山区住房保障与房屋管理局副局长黄新明：洪山区去年有大几个村进行城中村改造，而且有些还建的房源已经落成了。后来我们到还建的房源去看了以后，有相当一批的房源正好符合我们国家提出要求的公租房，40到60个平方的。我们就与其中的两个村，我们洪山的马湖村和南湖村，共签订了900余套公租房，这个就是说我们“洪山模式”的核心，就是把老百姓闲散的房源，通过村集体把它集中起来，进行整体包租，然后由我们营运机构与村集体来签订合同，然后根据政府提供的准入的条件，来一项一项的逐步实施。最后就是最终解决了“以租代建”。）

（主持人）那这个“洪山模式”到底有什么样的特点？运行原则是什么呢？

（洪山区住房保障与房屋管理局副局长黄新明：它完成任务比较快。像去年我们筹集了900套房源，我们只用了半年的时间。你要是兴建一批公租房的话，刚才我前面说了，得两年多的时间。这是一个“快”；第二，运营成本比较低。我们在市场上面询问了一下，现在建一批公租房，每一套按照我们其它区的建设模式的话，按照40到60平方一套房源，需要成本大概得20万左右，我们洪山区是1600套的任务，建筑成本估计得3.2个亿，再加上装修，装修的费用按每平方400元，按照60平方左右的套内面积计算的话，我们大概需要资金3.7个亿左右。由于我们“洪山模式”出台了以后，使政府在资金投入上面节省了3个多亿。）

（中南财经政法大学公共管理学院教授李波：通过我们调研发现，它在原则上基本上满足了这么几个方面：第一个就是政府主导；第二个市场运作；第三个社会参与。所谓政府主导，就是政府用公租房这样一项政策，用公租房资金，来主导整个公租房的运营过程。另外我们提倡市场化的运作，比如说在这个过程中我们看到，这个租金的评定，租金的认可和评价是市场化的，用市场的专业的租金评估机构，来评估这个市场租金，这样就是市场租金在运营过程中具有一定的公信力。还有一个我们体现了社会化的参与，这个里面体现就是房源是老百姓的，是洪山辖区内老百姓的，是闲置的。它就是把这个性质作了一个转化，包租给营运中心，然后营运中心把它的性质发生了一种转变，比方说体现一种公共服务。）

（主持人）那么在运行过程中存在哪些问题呢？

（武汉市第十届政协委员武汉市住房保障与房屋管理局副局长陈新政：因为我们是政府采取包租的方式，那么我们既然都是从城中村包租过来的，我一年或者是几年我统一租过来，我租过来有可能出现什么情况呢？就像我们洪山区出现这种情况，我包租了900套，但是目前符合条件的只有317户，那中间的500多户房子，财政要拿真金白银来搞。）

（洪山区住房保障与房屋管理局副局长黄新明：就是感觉到申报的条件偏严，也就是我们平时说的门槛过高了一点，很多急需住房的这些申请户，通过把市里下发的（申请）条件打听了以后，跟自己一对照，感觉有出入，最后只好选择放弃了。）

（主持人）有没有什么办法可以来破解呢？

（武汉市第十届政协委员武汉市住房保障与房屋管理局副局长陈新政：一个就是关于对象的问题。因为作为试点吧，洪山区也是比较特殊的情况，武汉市在出台政策的时候，就已经把原来的条件，按照先严后宽的方式来解决，所以下一步对象这一块，我们要根据武汉市的情况，再作一些合适的调整。）