作者：李淼

美国人的“地税”交给了谁?

这几年，凡我接待来美公务旅游串亲戚的50岁以下人士必跟我打听在美国囤房子的程序和可操作性。当他们听到“永久产权”这个外来词汇时，都会流露出甜美憧憬的微笑。善良如我者，总是很纠结要不要让人家知道“永久产权”实际等于“永久欠债”且不等于“永久白住”这一令人扫兴的公式。

对比国内七十年的非永久产权，美国的“地税三宗罪”也让我们永远战战兢兢地过日子。

三宗罪之一：没底洞。想拥有房屋产权吗？地税是到死都要年年交的。在美国如果选择住在地税高的地段，当然同时也会是学区治安环境都好的地段，屋主每三四十年花在地税上的钱就够买一座新房。我住在纽约长岛，算是美国地税税率最离谱的地方。算了算我每隔三十年就又给自己买了个看不见的新房，够奢侈吗？

三宗罪之二：没商量。地税的税率基本没有砍价的余地，税率由该房屋的市场价格占整个地区民用住房市场总值比例，以及当地经过公投的政府和学校财政预算决定。偶尔也会有些小小的折扣，比如，我家是退伍军人，每年少交了几百。屋主若是老年人，因为占用公共资源较少，能再略打个折。对以上税率若有不满，也可以选择上诉讨要说法。请律师或者自己查资料填表，折腾一圈幸运的可以减掉几百。可惜税率不是一成不变，水涨船高，每年房屋估价都会有变化，过不了多久就需要再折腾一次。

三宗罪之三：没人情。上面说了地税是到死都要年年交的，没说的是死后还要继续交。住了几代人的老屋若是一日交不上地税也会被飞快地拍卖掉，即便是百万豪宅欠款几十块的也不例外。所以，各位想在美国置产的大腕儿要了解，给儿孙留下个几百万的宅子，那可是甜蜜的负担呀。

翻出我家几张地税账单，让大家了解下这个占美国地方政府收入30%左右的税种是如何被分配使用的。

美国的公立学校由school district自主制定预算，由该学区屋主以地税形式缴纳税款划拨。这一部分占地税的大头（饼型图红色部分），我所在的地方达到了66%，剩下交给了社区图书馆了4.5%，再以外就是county一级和town一级政府的财政收入了。

美国地方政府深知从老百姓口袋里掏出这么多钱是需要最大程度展现诚实和诚意的，所以地税账单设计的很是“公仆”。税单明细中各项税款用途细化到厘。例如county tax中，县社区学院Nassau Community College的总税收预算为$23,620,628.02, 同比减少0.15%，划到李老师一家头上需要缴纳五十六块七毛九。

县级政府的税收预算中的最大一项是county police，我在他/她们身上花了五百八十八块两毛四。对于李老师来说，镇政府税收中最多一项花在town refuse/garbage dist，也就是我要花三百九十四块两毛九来为我家每周四次往外丢出去的垃圾买单。一年下来，平均一袋子垃圾两块钱。

细研究了下美国的地税账单，我发现世界上真没有免费的早午晚餐。家门口免费的公立学校、干净整齐的街道、设施齐全的图书馆、绿草茵茵的公园球场，都是由地方纳税人来买单。没人天生爱缴税，但收的严苛、花的透明，也算是对纳税人最大的安慰吧。

美国私宅的地税是公开信息，如果读者想查询自己感兴趣区域的地税，可以登录zillow.com或者trulia.com这类房地产网站，在地图上搜索自己想要查询的房屋地址或街道，就能在房屋信息里看到过去一年该房屋所缴纳的地税数目了。

买房容易养房难──谈美国房屋维护（一）

美国的property tax，虽然字面叫房产税或地税，可缴纳的这个税种并没有带给美国房主任何针对房屋本身的服务和维护。考虑在美国购置房产，除了后续要一直缴纳的地税，维护一栋独立住宅所要消耗的金钱和精力更是不可小觑。

在美国这个二手房超过90%的房产市场里，买到新房子的几率很小。很多国内亲友对我家的房子已经有五十年的历史感到颇为担忧。的确，想想我在国内各地曾经住过的小区，超过三十年历史的恐怕已经不多。可是在美国，尤其是新英格兰地区，五十年甚至是一百年以上高龄的住宅随处可见。这些房屋能够几十年如一日，在风雨中面貌姣好的屹立不倒，靠的是美国人“各家自扫门前雪”的细心维护。

几年前我刚刚搬进现在的家，对房屋的修缮一头雾水，那时候会为了某个经常跳闸的电路或草坪上某块发育不良的斑秃愁绪万千。邻居大爷大妈纷纷安慰我不要着急，"Owning a house is a never ending project"。用了两年多的时间，我从一个有换灯泡困难症的人，进阶到一个颇有些动手能力，对房屋维修养护自信十足的“大管家”。我也通过对房屋了解、管理到享受的这个过程，更加深入地走进了美国的home improvement文化。

维护一个房屋的第一步是了解房屋。

不含庭院，一幢房屋粗略包括以下几个方面:structure、window、roof、insulation、plumbing、heating system、electrical system。一幢独立民居的居住史，就是每一任屋主与以上这些大神们搏斗的血泪史。

当我们坐在一个号称有一百年历史的美式独立住宅里时，除了那几幅老照片、几个老花瓶，这房屋从头到脚已经很难找到有一百年历史的物件了。这些年代颇久远的房屋却能依旧安全舒适的秘诀在于房屋的每个构成都是有特定寿命的。比如木质的架构大概是30年使用期，屋顶20年，电路25年，外墙30年, 锅炉30年……到时候自然就要更换。正是不断的新陈代谢让美国这些老房子焕发了青春。比如我家这几天闹别扭的热水锅炉，翻出前房主的文件才发现，这勤劳工作了一辈子的锅炉和我同龄，正是到了该退休的时候。（见图一）

了解一个房屋的知识贮备量足够三个学分。你要知道每年什么时候该打扫壁炉的烟囱，什么时候该清理房檐的排水槽，你要能分清三四种草籽的耐干性和喜阴性；你要懂得在飓风、暴雪等天气下怎样增加房屋安全……如果没有从小成长在这样一个环境下，一旦买了房子，关于房屋的一切都是需要学习的新知识和新技能。

了解这些除了选择上网、看书之外，还有个好去处，Home Depot和Lowes这两家美国最大的家装用品连锁店都常年开办免费的home improvement classes。（见图二）本人轰轰烈烈地学习的这几年，最大的体会是：了解房屋才能让我们在房屋维护时进行更合理的资源调配。

买房容易养房难──谈美国房屋维护(二)

在美国维护一幢独立式家庭房屋的第一步是了解房屋。对房屋的结构、功能、历史和特性的了解，是维护房屋的先决条件。房屋的维护，包含了针对房屋存在问题的修理以及为增进房屋功能或美观进行的其他改进，在英文中统称home improvements。

房屋维护在美国是个大市场。大到什么地步？根据美国房屋改建领先指标（LIRA---Leading Indicator of Remodeling Activity），2012年美国在房屋改建上的消费额有望达到1130亿美元，占居民房屋建造总支出的40%。美国人如何花掉这笔钱？或者说各位屋主会选择哪些方式来进行房屋维护呢？

Purchase of Home Warranty。房屋维修服务──Home Warranty是针对房屋中电器设施或房屋配件（例如管道、电路），房主可选择购买的一种服务合同。根据条款包含范围不同，这种服务年收费介于300至600美元。一年内如果合同范围内的设施发生故障，服务商会派出人员进行修理或者置换。屋主只需为每次服务承担100美元左右的免赔额（service trade fee）。

在美国购买二手房，多数的房屋中介会从佣金中拿出几百美元为新屋主购买一年的这种服务，既显得自己诚意十足，又能免得交易后频频被火冒三丈的买家电话追杀。房屋维修服务合同花费不贵，签订简便，条款也貌似清楚。不过，生活的经验告诉我们，合同中最关健的字总是会被语焉不详的写在我们需要放大镜才能看清的犄角旮旯里。当我们付出一百美元免赔额之后，常常会被悲催的告知“该项维修并不属于服务商拥有解释权的合同范围”。

Use of Contractors。对于类似本人这种体力和能力都非常有限的屋主，将房屋维护服务分摊给各个工程承包商是最现实的选择。拜众多奋斗中的新移民所赐，一些技术门槛较低的服务收费相当合理：每年一次的壁炉烟囱清洁30美元、下水道疏通100美元，每季一次的自动灌溉设备保养50美元，每周一次的草坪修剪25美元。

当然21世纪最贵的“美国技术人才”总是会在楼梯塌陷、水管爆裂、电路异常这类万分火急的场景中以无比专业的超人姿态出现。而他们事后寄给各位屋主的账单会包括材料费以及每小时50美元至150美元的木工、管工或电工服务费。

Do It Yourself。说起自己动手维护房屋的必要性就要先讲个故事。我几年前购买的这栋房子存在个遗留问题──前屋主自行改建的一个洗手间不符合本地政府对居民住宅洗手间的建造规定，也就是该洗手间无法通过验收取得certificate of occupancy(入住证)。前房主为此和我达成协议，由对方付钱重新装修。有人买单，本屋主就悠哉悠哉一个月，围观了承包商对一个10平米洗手间的全面改建。

面积普通，材料普通，本人自行设计样式功能均普通，就这样一个普普通通的洗手间，账单为一万美元──绝大多数是人工费。如果你有机会在美国的家装用品商店Home Depot(家得宝)逛逛，面对排山倒海般繁多的DIY工具和材料，一定会发出“这里的人民多么热爱自己动手”之类的感慨。Do It Yourself，一方面是传统，一方面也是现实。

独立房屋的维护一方面无尽地消耗着房主们的财力和精力，另一方面也带给了每个家庭改造生活空间，甚至生活方式的无限可能。

根据美国运通消费与储蓄追踪报告, 每年近三分之二的美国屋主会针对房屋的改进进行投资，这一数字即使是在地产经济严重下滑的2007年之后也未曾下降。究其原因，屋主们相信home improvements会在房屋的再次出售时提升房屋价值。这其中能使房屋明显升值的改建，例如对洗手间和厨房的装修、新增房间、建造车库、庭院设计等项目成为屋主们改建工程的首选。

超过60%的美国家庭对于这类改进项目选择自己动手──把男主人对于锯子电钻的个人爱好和提升房屋价值这一伟大事业联系起来。自己动手的房屋改进工程既锻炼男主人们的意志，消耗他们多余的精力，又能维护家庭团结且创造附加价值，颇为有效地促进了美国家庭的长治久安。

想想还挺幸福，能够拥有一片土地、一幢房屋，经年累月地陪伴它、维护它、改进它。我周围的的每一幢独立住宅，都是这样陪着自己的主人步步前行，不断获得着生命。