房产商的债务偿还高峰将在2012年到来。

除银行贷款外，海外债、房地产信托、基金、私募、民间高利贷这四个维度的债务将一一引爆。债务危机加上调控不放松，房产商降价是大概率事件，部分房产商将被迫遭清算、破产、重组。

2011年上半年一线城市销售量就已经萎缩得很厉害，10月份全国呈断崖式的成交量下跌，为什么到目前为止中国房地产市场还没有出现非常大的调整和整合？

房地产行业到目前为止还不那么缺钱，因为都是负债，这些债务将在2012年中开始逐步到期。目前中国房地产除银行贷款之外还有四个方向的钱还没有到期：

1. 离岸的私募债

过往一年左右，在香港发行的中国房地产离岸的私募债，以项目为例大概有1000个，大概是两年期，2012年年中陆续到期。

2.  信托

2010年全国发行信托3.6万亿，2011年上半年发行4万亿，比2010年全年还要多，其中1/3是银行的理财产品，2/3是房地产。这笔钱会在2012年-2013年陆续到期。2012年3月、6月、7月和8月为房地产信托到期高峰，分别到期147.52亿元、129.52亿元、113.76亿元、108.57亿元。2012年一、二季度有220亿元房地产信托到期，且到期的房地产信托抵押率较高，平均超过50%。

3. 房地产基金

目前中国房地产基金在过去一年整个行业大概1000亿，大多数是项目型的房地产基金。

4.  民间借贷

俗称“高利贷”。过去一年约有4万亿，其中2万亿进入了房地产。此外，政府债务、银行抵押贷款、上下游融资，包括建筑商参建和销售预售款，都在房地产体系中循环。

目前房地产的资产负债率已处历史高位，随着房地产调控的深入，资金杠杆使用过度的迹象、积聚的风险不断加大。单纯依靠财务杠杆来撬动资本收益已经不合时宜，去杠杆化将是大势所趋。

上市房地产长短期付息债主要分布在未来3年内，有46%的债务集中在2012年偿付。2012年一季度偿还比例将达到最高的12.2%，迎来第一波相对集中的到期日。

2012年是中国房地产价格理性回归的一年，开发商唯一可以解决的就是——寻找消费者认可的价格。

如果房地产开发商合理降价的话，可以拉低市场预期，从而实现快速销售。2012年上半年，政府会为开发商降价创造稳定的、安全的环境，政府不会置消费者砸售楼处、闹事这类事件于不顾，否则大家谁敢降价？

那么价格降到何种程度才算合理回归？房价/租金回报正常化是一个指标。什么叫租金回报合理？就是租金回报赶得上通货膨胀或者是略低一点点。

万科的往事曾经强调过“另外一个指标是，住宅快速周转率。即使在房地产一路狂奔、一路价格猛升的时候，一笔钱买一块地，十年下来，快速周转也比囤地升值要挣更多的钱。”

高周转必然会以牺牲利润率作为代价，但从整体效率上来看，周转率的提升弥补了利润率的降低，且大于利润率的下降幅度，就会降低财务风险。一两个楼盘亏损可以用整个房产商的利润率来平衡，但是房产商的周转率、去化率将是决定其走势的重要指标。