1

一般来说，股权交易中，股权价格是恒定的，按照股权转让合同中约定的金额支付即可，所以不存在股权价值的减损问题，但是如果设计交易的时候刻意将交易价格与某个不确定的变量挂钩，就会存在交易价格的不确定问题，进而存在股权价值发生减损应该由谁来承担的问题。

 

这种问题比较集中地发生在针对房地产企业的股权交易中，在上海擎田企业管理有限公司与海南大唐置业投资有限公司股权转让纠纷案就体现的淋漓尽致。

 

2

这类案子首先要有一块儿地。这块地本来是海南深海投资股份有限公司位于海口市某某大道的城镇混合住宅用地，但因为要建设琼山大道被占用，故而海口市国土资源局同意给深海公司土地置换补偿。而后，深海公司就把这块土地的权益转给了海南大唐置业投资有限公司（以下简称海南大唐公司）的全资公司——海南鸿洲实业有限公司。

 

其后，上海勤田投资管理有限公司（以下简称上海勤田公司，现为上海擎田公司）出现了，最终上海勤田公司获得了这块土地，但土地的所有人是由鸿洲实业更名过来的海南勤田，原来采取的方式是鸿洲实业的股东由海南大唐公司及其法定代表人变更为上海勤田公司及其法定代表人。

 

具体操作步骤如下：

 

2010年6月24日，大唐公司与上海勤田公司签订了一份《合作协议》，约定：

 

一、鸿洲公司将拟换入的海口市椰海大道北侧靠近学院路处面积22194.8平方米土地使用权（该地块容积率为2.5，可建设总面积55487平方米)，按楼面地价1180元/平方米，作价65474660元，转让给上海勤田公司开发，最终以海口市规划局批准的容积率计算实际可建设面积，多退少补。

 

二、上海勤田公司支付鸿洲公司65474660元作为享有该宗土地的开发权。

 

三、大唐公司转让的土地为净地，该宗土地有任何拆迁、补偿、赔偿均由大唐公司承担。

 

四、当海口市仲裁委仲裁该地权属归属鸿洲公司，同时海口市国土局作出补偿会审意见时，大唐公司将股权100%过户上海勤田公司的资料递交工商局三天内支付大唐公司50%的土地款，即32737330元（同时终止2010年1月21日上海勤田公司与大唐公司关联公司签订的合作协议，抵减已支付大唐公司关联公司的750万元，本次实际支付鸿洲公司土地款25237330元）。

 

在该宗土地由海口市国土局作出选址意见并报海口市规划局取得规划意见，由海口市国土局作评估置换意见并报海口市人民政府批准后三天内再支付大唐公司25%土地款，即16368665元。

 

在新土地证办理到鸿洲公司名下三天内再付大唐公司25%土地款，即16368665元。

 

上述土地证办理期限为合同生效后90天内，超过90天后每延迟一天，大唐公司按上海勤田公司已付金额的万分之一向上海勤田公司支付违约金。以上涉及有关土地事项均由大唐公司办理，上海勤田公司可参与办理。

 

五、股权转让：大唐公司应向上海勤田公司提交鸿洲公司章程、验资报告等公司经营情况。大唐公司保证鸿洲公司无任何债务。如有，在股权转让前的债务由大唐公司承担，转让后新发生的债务由上海勤田公司承担。

 

2011年1月14日，鸿洲公司的股东由大唐公司（持股90%)、王江孝（大唐公司法定代表人，持股10%)变更为上海勤田公司（持股90%)、王亦元（上海勤田公司法定代表人，持股10%)。2011年7月1日，鸿洲公司经海南省工商行政管理局批准名称变更为海南勤田公司。

 

2011年11月，大唐公司与上海勤田公司又签订了一份《补充协议》，根据双方2010年6月24日签订的《合作协议》，双方达成以下补充协议，就付款进度做出约定：

 

按《合作协议》第四条第二款规定，已部分达到上海勤田公司支付第二笔土地款给大唐公司的条件。在上海勤田公司已支付的土地款项基础上，大唐公司希望上海勤田公司能再提前支付1000万元，上海勤田公司同意支付，大唐公司同意在完全满足《合作协议》第四条第二款规定的条件之前，多付部分按年利率百分之三十支付利息，由于征地环节迟缓的问题而不能按时交地，大唐公司愿意在原建筑面积1180元/平方米的基础上，降低30元/平方米，最终的结算价为1150元/平方米，上海勤田公司应在补充协议签订后当天支付1000万元给大唐公司。

 

2012年7月27日，大唐公司与上海勤田公司签订了一份《补充协议（二)》，约定：

 

鉴于大唐公司不能按时向上海勤田公司交付项目地块，双方同意延迟到2012年9月30日。如大唐公司届时还不能办出项目地块的土地证，则按以下条款执行：1.如大唐公司在2012年9月30日前将项目地块的土地证交给上海勤田公司，双方将继续按照原两份协议执行；2.考虑到上海勤田公司实际支付土地款共计53237330元已有二年的事实，大唐公司同意在履行已签的两份协议基础上下浮土地价格30元/平方米，最终成交价为1120元/平方米；3.如大唐公司不能按时交付项目土地证，双方另行协商解决。

 

自2010年1月22日至2012年8月21日期间，上海勤田公司支付款项合计53937330元。大唐公司对上述上海勤田公司所支付的款项没有异议。

 

2013年12月26日，海口市国土局向海南勤田公司发了一份《关于置换土地给海南勤田实业有限公司的函》，内容为：就海南勤田公司申请位于海口市××区××道北侧土地使用权的问题，现函复如下：一、根据有关法律规定，同意将位于海口市××区××道北侧16799.93平方米国有土地使用权等值置换给海南勤田公司。该土地用途为城镇住宅用地。

 

2014年3月25日，海南勤田公司取得海口市椰海大道北侧16799.93平方米城镇住宅用地的国有土地使用权证，证号为：海市国用（2014)第002691号。

 

3

请注意：上海勤田公司（已经更名为上海擎田公司）经过几年耐心的等待，发现《合作协议》中22194.8平方米土地使用权经过置换拿到手的已经“缩水”为16799.93平方米了！还好《合作协议》中白纸黑字提到“多退少补”，马上上海擎田公司激动地找海南大唐公司讨说法去。结果拿了已经5000多万元转让款的大唐公司以其与上海擎田公司之间系土地使用权转让合同关系，而其无权转让其子公司名下的土地，涉案土地在转让时未取得土地使用权证，且没有开发为由，竟然主张前面签署的一份《合作协议》和两份《补充协议》都是无效的。

 

诉讼由此而生。

 

上海擎田公司向一审法院——海口市中级人民法院起诉，诉讼请求五项：

1.判决大唐公司向上海擎田公司退还土地款项10849185.56元；

2.判决大唐公司向上海擎田公司支付违约金6567393.39元；

3.判决大唐公司向上海擎田公司支付利息18846079.30元；

4.判决大唐公司向上海擎田公司出具票面金额为5700万元的土地增值税发票；

5.由大唐公司承担本案的诉讼费用。

 

到底双方是什么法律关系，按照什么样的案由打官司，是土地使用权转让合同纠纷，还是股权转让合同纠纷呢？

 

一审法院认为，大唐公司与上海擎田公司签订的《合作协议》虽然约定大唐公司同意其全资公司海南勤田公司（原名为鸿州公司）将位于海口市椰海大道北侧靠近学院路面积22194.8平方米的土地使用权的土地权益转让给上海擎田公司，由上海擎田公司向大唐公司支付65474660元，同时约定大唐公司应将其股权过户给上海擎田公司。由此可见，双方的上述约定并不会导致土地使用权人发生变化，即土地使用权人始终是海南勤田公司，仅是海南勤田公司的股东发生变化。而从本案双方履行合同的情况看，上述协议所约定的土地已经被政府置换为海口市椰海大道北侧16799.93平方米的土地，该土地证的土地使用权人仍然是海南勤田公司，而海南勤田公司的股东于2011年1月由大唐公司、王江孝（大唐公司法定代表人）变更为上海擎田公司、王亦元（上海擎田公司法定代表人），据此，大唐公司与上海擎田公司实际系股权转让的关系，而非土地使用权转让的关系。因此，双方签订的《合作协议》《补充协议》《补充协议(二)》并未违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效的合同。

 

4

关于大唐公司是否应当向上海擎田公司退款的问题。一审法院持支持态度，理由如下：

 

首先，关于上海擎田公司所支付的款项数额问题。法院确认上海擎田公司实际给大唐公司的款项为57878989.56元。其次，关于大唐公司应否退款的问题。根据实际海南勤田公司取得的土地面积仅为16799.93平方米，因此，按照双方约定的付款计算方式，上海擎田公司应向大唐公司支付的款项应为：16799.93平方米×2.5×1120元/平方米=47039804元。故大唐公司应向上海擎田公司退回（57878989.56元-47039804元=）10839185.56元。

 

5

大唐公司不服一审判决，上诉到海南省高级人民法院，请求撤销（2014)海中法民一初字第41号民事判决书，并依法将本案发回一审法院重新审理或依法改判。 

 

大唐公司是否应退还上海擎田公司款项的问题在本案中是核心焦点问题。二审法院对此的观点相较一审法院来了一个180°大转弯，抓住政府部门函件中的“等值置换”概念推导，认为上海擎田公司主张关于大唐公司退还款项的理由不成立。具体理由如下：

 

《合作协议》中约定是原来深海公司享有一块地的权益转让给海南勤田公司，土地的面积是22194.8平方米，拟等值置换至椰海大道北侧。而2013年政府同意置换后的土地面积不是22194.8平方米，而是16799.98平方米。海口市国土局的函中载明的是等值置换，即虽然两块土地的面积不同，但价值是相等的。海南勤田公司受让的是深海公司享有的一块土地权益，《合作协议》中关于以建筑面积乘以单价只是股权转让的对价的计算方式，故以建筑面积乘以单价计算的数额是股权转让的对价。政府置换后的土地与原土地的价值是相等的，虽然面积减少了，容积率相同，但实际的单价比原土地高，海南勤田公司在置换后的土地上享有的权益和其受让深海公司的土地权益等值，且股权转让已经履行。

 

由上可知，二审法院对《合作协议》的解读中贯穿了股权转让价格是恒定的事实判断，并不认可股权转让价格存在“多退少补”的空间（当然二审还回避了极其重要的四个字，“多退少补”，到底何为多退少补，它在股权转让的价格形成机制中扮演什么样的角色，这为后来的再审埋下了伏笔。）且认为这种事实与土地置换前后使用权人享受的土地权益是等值的来佐证。最终二审法院判决：一、撤销海南省海口市中级人民法院（2014)海中法民一初字第41号民事判决。

 

6

上海擎田企业管理有限公司不服海南省高级人民法院（2015）琼民一终字第56号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高院于2018年3月29日作出（2018）最高法民申253号民事裁定，提审了本案。

 

上海擎田公司找到的攻击点就是“多退少补”，认为二审判决是对上海擎田公司与大唐公司合同原意的篡改，严重违背了双方当事人的真实意思表示。上海擎田公司与大唐公司在《合作协议》中“多退少补”的约定就是预见到了届时所置换的土地面积和实际可建设面积可能会有变化，所以双方作出了应对性的明确约定，即双方同意将根据实际的可建设面积调整股权转让款。而且，《合作协议》第二条“在超出上述总面积以上部分的土地增容款由乙方（上海擎田公司）承担”的约定再次佐证了：如果届时土地面积和实际可建设面积有变化，双方将根据实际可建设面积来计取股权转让对价款。

 

对于二审强调土地置换后权益等值的说法，上海擎田公司认为二审判决错误认定大唐公司与上海擎田公司之间的合同权利义务应受到大唐公司与政府之间的约定影响，这是对毫无关联的两个法律关系的混淆，更是对合同相对性的错误理解。二审判决偷换概念，通过对《合作协议》中土地来源的说明混同政府与上海擎田公司、大唐公司、一审第三人之间的法律关系，篡改当事人合意，明显袒护大唐公司，存在严重错误。

 

7

大唐公司答辩称，上海擎田公司主张大唐公司向其退还多支付款项，无事实和法律依据。

 

首先，根据《合作协议》约定，股权转让价款系大唐公司作为第三人的股东享有的土地权益对价，计算方式是以土地的单位价值乘以容积率来确定的。土地的单位价值就是按1180元每平方米的价格乘以被占用的土地面积22194.8平方米来确定的，共计为26189864元，再以此乘以双方设定的容积率2.5得出最终第三人股权的转让价款。在股权转让价款等式中，118022194.8代表土地单位价值是个定量而非变量，原因在于：第三人被占用的土地最终由政府用其他等值土地予以置换，面积可能因此变化，但由于置换方式是等值置换，置换后的土地的楼面地价乘以置换后土地的面积得出的土地单位价值，其结果与置换前118022194.8得出的价值是一致的，所以土地单位价值是个定量。

 

而《合作协议》中之所以约定了“最终以海口市规划局批准的容积率计算实际可建设面积，多退少补”，原因就在于《合作协议》签订时，无法预见换入土地的容积率，而不是无法确定拟换入土地的单位价值。综上，上海擎田公司应支付的股权转让价款，应由土地单位价值乘以最终获批容积率确定。本案中，最终换入的土地容积率与《合作协议》中双方设定的容积率一致。因为等值置换且容积率不变的情况下，新置换的土地的总价值没有产生变化，因此置换的土地对《合作协议》中对于股权价值的计算方式并没有产生任何影响，不存在多退少补的情况，不应对股权转让款数额进行变更。

 

其次，签订《合作协议》时双方已经知道拟置换土地为33亩，双方确定股价时仍以22194.8平方米计算正是因为考虑到土地置换无法按等面积置换，但以22194.8平方米被占土地进行等值置换是明确的，所以签订《合作协议》时并未约定等面积置换，而是按照被占的22194.8平方米土地权益进行股权转让款计价，因此自始至终不存在置换学院路地块22194.8平方米的约定，更不存在比《合作协议》约定面积减少的状况，因而大唐公司无需退还款项。

 

再次，即便最终土地置换是非等值置换，因本案为股权转让合同纠纷，置换土地的权利人为第三人，因非等值置换导致土地建设可得利益的增减，产生的一切土地置换的后果的承受主体亦为第三人，如果对政府的置换行为不服，其有权利向政府提出异议，而此时大唐公司已无权干涉，但第三人及上海擎田公司未向政府主张权利，因此导致的损失不应由大唐公司承担。最后，大唐公司在置换土地被最终确定前，无法预知最终土地置换的面积，即便最终产生了股权价值减损的情况，大唐公司不存在任何过错，不应对此承担责任。

 

8

再审庭审中，围绕大唐公司与上海擎田公司的股权转让款是否需要多退的问题，双方进一步交锋，大唐公司认为，《合作协议》明确约定海南勤田公司受让的土地权益是等值置换，即便可建设总面积发生变化，并不影响股权转让款的总价恒定，因此不存在因实际获得面积缩小而需要退款的问题。同时，《合作协议》中约定的容积率调整是唯一可变因素，这也是双方为尽量争取利益最大化作出的一种特殊安排，不能作为股权转让款随意调整的依据。上海擎田公司则强调，要愿赌服输，《合作协议》已经明确约定因实际可建设面积发生变化而需要“多退少补”，这是合同双方当事人的真实合意，而等值置换是大唐公司和政府之间的事情，与上海擎田公司和大唐公司之间的约定无关。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。

 

最高院审理认为，从《合作协议》中合同条款文义来看，“等值置换”仅是最初确定待转土地来源的一种方式，《合作协议》已经进一步明确待转土地的地理位置、地块大小、容积率、可建设总面积、单价以及总价。应该说，双方对于待转土地权益的确定是非常清楚的。同时，双方还明确约定了“多退少补”条款，虽然有限定是因容积率变化调整，并未明确写明其他变化因素，但最终落脚点还是“计算实际可建设面积”。因此，综合词句文义、上下条款以及合同目的等解释，根据实际可建设面积的变化对股权转让对价进行相应调整，符合双方当事人的真实意思表示。事实上，最终政府审批置换给海南勤田公司的土地与《合作协议》约定的待转土地属于同一地块，但是置换土地面积和实际可建设面积均显著减少，明显不符合双方签订合同的初衷和本意，并且对上海擎田公司可期待利益影响较大，既违反了合同约定，也不符合诚实信用和公平原则，大唐公司理应对上海擎田公司的股权转让款多收部分予以退还。

 

二审判决认定《合作协议》约定的股权转让款恒定，因政府等值置换土地而不需要多退少补，不符合事实和法律依据，应当予以纠正。一审法院认定上海擎田公司应向大唐公司支付的款项为16799.93平方米×2.5×1120元/平方米=47039804元，大唐公司应向上海擎田公司退回的款项为57878989.56元-47039804元=10839185.56元，最高院予以确认。

 

9

本案涉及到一个常识性问题，即合同有约定要依约定解决。“多退少补”的约定要不要不折不扣得到遵守，之所以理解上出现巨大的分歧，关键还是涉及到了股权转让价格到底是否必须恒定的认识问题。海南高院从股权转让价格恒定的角度出发，一叶障目不见泰山，把简单的文字描述解读的支离破碎，才有此错案。最高院的审理思路还是建立在“有约定依约定”的常识性原则上，回到合同签订的初衷和本意上理解具体文字表述的意思脉络上定纷止争。值得肯定！

 

最后再说一句，本案最终胜在合同文本的解读回归合同本意，但是本案涉及到的《合作协议》实质上是股权转让协议，但是在当初却要以如此不规范的、内容糅杂的方式来制作文本，相关的表述也不够清晰完整，可能还是跟名为股权转让实为土地使用权转让的交易意图有关。此类交易本就有挂羊头卖狗肉之嫌，所以才易在合同文本制作上患得患失、遮遮掩掩。

 

感兴趣的读者朋友可以将本文与我今年（2018年）4月14日在微信公众号“公司股权风控”上发表的文章《以案说法：以股权转让方式获得土地使用权的法律风险》一文比对阅读，必有收获。

（作者：高永峰律师 上海劲力律师事务所 高级合伙人）