税到自然醒(582490235) 2012/9/7 21:11:18
万科（深0002）2011年公布年报，资产负债表上有“递延所得税资产”23亿元，其中最大的项目是“土地增值税清算准备”11亿元，相当于每股0.1元。各位散户投资者可能没有几个人能看明白这“递延所得税资产——土地增值税清算准备”是个什么资产？能变现或者收回吗？
笔者的结论是：该11亿元的实质是挂账的税务损失，绝大部分没有收回的可能性。不符合资产的定义，应当冲销净利润。该公司2011年末每股净资产应是4.72元（不是4.82）。
“递延所得税资产——土地增值税清算准备”的含义是指万科历年累计按照权责发生制确认的土地增值税成本超过已经缴纳的税金约46亿元（参见报表附注第13（4）），不被税务局准许在企业所得税前扣除，而多缴纳了企业所得税11亿元。万科报表将其视为“暂时性差异”而挂于资产负债表上，不确认为历年“所得税费用”，意思是该公司声明“未来这46亿土地增值税被清算补缴后即可以抵减清算当年的所得税款”从而转回或者“获得税务局退还多缴的所得税款”。笔者认为：该声明几乎不能实现。原因在于房地产开发企业由于各区政府税款分配等种种原因而不得不普遍采用“一块地注册一个公司”（俗称“项目公司制度”），土地增值税清算往往滞后于房地产项目竣工之后数年。这意味着清算补缴税款时，该法人公司已经没有收入可供抵扣，成为“税务亏损”，超过5年就被《企业所得税法》禁止再用于抵扣。这意味着历年累计多交的11亿所得税款实际上不可转回，将不得不被确认为所得税费用冲销以后年度的利润。有人说了：国家税务总局2010年曾经发布29号公告声称可以在项目公司注销前申请退税。但是项目公司受种种因素制约办理工商注销时间必然晚于产品销售完毕5年以上，而《税收征收管理法》第五十一条限定退税年限为3年以内，这意味着3年以前因土地增值税成本不被税务局准许税前扣除而多缴的税款根本不可能获得退税——29号公告只是一张空头支票。
万科常常行为惊人——以前营业税及附加做待摊资产，受到监管处理。现在改为“递延所得税资产”！！！