但先生的博客上有一个万科的估值表，我把那个神秘的照片搞成了excel表格。各位可以下载（估值表）来把玩一下，看看你折磨数据后万科值多少钱。

1．这是本人有史以来看到的对一个优秀公司的最搞笑估值模型，如果能被称为“估值模型”，所以按此投资，后果自负。

2．不要埋怨原作者低级的会计或常识错误，毕竟我们只是把玩。

把玩前需要严肃回答的问题:

任何假设，都是思考的反映，是对未来的构想。所以你最好比弱智数据聪明一点，不要让弱智数据骑在你头上：

1. ROE的假设―请研究万科的历史数据，再客观预测未来可能表现，然后说服自己为什么是14%－16%, 而不是12％或18％。

2. 折现率的假设－“折现率”三个字充分揭示会计财务方面的不懂装懂，不过还是那句话，我们只是把玩。请研究一下中国股市的历史回报率，中国的无风险收益率，民间的资金成本，再参考美国80年来的历史回报率，中国的GDP 增长率，然后说服自己7％的“折现率”是个香饽饽还是臭大粪，然后你得出自己的“折线率”数据。

3. 融资规模和融资价格的假设－请回顾历史，了解A股历史上连续4年以上年10％股本然后5倍静资产融资的公司概率，得出自己的假设。

4. 关于万科的增长率的逻辑问题。
   
   a. 万科在增发结束后第二年开始没有高速增长，变成了13％。请自我解释如下问题：为何优秀的企业一旦没有了外部资金就慢了？万科都只有13％，其他公司能有多少？整个行业能有多快？和GDP比快慢？哪里出问题了
   
   b. 如果13％增长合理，推出如下两个反映请自我说服

1）计算万科20年化增长率为24%，又假设万科远远领先行业，地产行业的20年为12%，20年后地产行业销售对GDP的比重由现在的8％变成13％，考虑人口红利和郁亮对万科的预测，请解释合理性？另，万科的市场占有率20年后8％不到，还请自我合理化。

2）或万科20年增长率为24%，整个地产行业的20年总体增长率只有8%，意味房地产遇上低谷周期低于GDP增长，地产对GDP比重将合理，市场占有率也合理。问题：模型中的周期因素，万科厉害到烫平周期24％，请自我合理化。

关于万科的增长率的逻辑问题。

5. 中国18亿亩耕地据无数价值投资人说是国家一定要保护的，请查询18亿亩之上还剩多少？按照上面对整个万科和地产行业的测算，20年中地产企业到底开发了 多少土地？（容积率等等细节）偷了18亿中的土地还是没偷，在于你的假设之间。此在表格中没有列示，因为懒得去查询和推算，那个好心人要是弄出来请赐教。

你实在没空搞上面的脑子，请参看我的敏感分析表。