提要：深圳及惠州东部沿海拥有海景资源的许多地段，正在被实力雄厚的各路房地产企业进场瓜分。调查中，记者发现不同地段销售冷热不同。受访的一些投资者和业内人士指出：与城区内自住型住房不同，海景房地产项目缺乏刚需，目前已经存在更多泡沫，投资者应该慎之又慎。

                          地产大佬抢食东部海景大餐

                            深圳商报记者 傅盛宁

    六一儿童节期间，房地产商打“亲子牌”邀请市民参观新楼盘。很多市民选择了惠州东部沿海的一些地产项目。记者随行发现，深圳及惠州东部沿海拥有海景资源的许多地段，正在被实力雄厚的各路房地产企业进场瓜分。调查中，记者发现不同地段销售冷热不同。受访的一些投资者和业内人士指出：与城区内自住型住房不同，海景房地产项目缺乏刚需，目前已经存在更多泡沫，投资者应该慎之又慎。

                      碧桂园、万科、金融街等大地产商决战惠东

    记者参观的这个项目是万科双月湾，建于惠东巽寮半岛东南角、平海镇附近一处狭长的“地峡”，东西两面皆水。东面的海滩长约9公里，白沙细幼，海滩平缓，建筑面积75万平方米，相当于2.5个梅林一村那么大。建筑群沿地峡延展，多数房屋可见海景。深圳市民王先生认为这个项目占据优良的海景资源，可说得天独厚，超过十七英里和天琴湾。

大家对这个项目的吃惊不仅在景致，同时还在距离。这里到深圳中心区车程两个小时，距离120公里，尽管售楼员说将有高速公路开通这个半岛，但从市民与售楼员的交流看，大家心里还是没数：这样的房子究竟有多少使用的机会？房价在十年之内能不能有一定涨幅？罗湖区的林先生数次利用周末假期随免费看楼团到这里，他说，别墅和产权酒店式公寓销售据说很快。记者6月2日到这里参观时，一位销售员说，产权酒店式公寓已经卖完，只剩普通公寓，价格1.1万元起。但另一位售楼员却说，目前价格未定，要看市场的反应情况。该项目最早发售的信息显示：公寓房7000元起价。今年五一节期间，200平米半岛别墅一口价272万元。

                    深圳惠州东部海景地产开发商分布图          （绘图：傅盛宁 ）

据售楼员介绍，这个项目规划总建筑面积约111万平方米，将包括高层住宅、公寓、花园洋房、Townhouse别墅、红树林公园、五星级酒店、游艇会所和渔人码头商业街等完备的配套设施。秉持尊重当地文化、保护性开发的原则，万科双月湾项目将打造成珠三角双海湾家庭旅游度假胜地，成为集居住、休闲、购物、运动、娱乐、自然探险、海滩假日于一体的大型高端生活区域。 

    从大梅沙一直向北，东部海景房地产开发的脚印次第展现。万科东海岸、华侨城三洲田别墅、万科天琴湾、十七英里……这些楼盘都非常抢手。天琴湾别墅售价竟达13万元/平方米，几乎追上香港港岛上的半山别墅，十七英里当年买房者怒砸售楼处的情景宛在昨日。

    华侨城原先做旅游+房地产，后来也“意外”得到了三洲田这块宝地，当时说是开发主题公园，但人们发现，同时出现的是山上各处的别墅。这些别墅大多数朝海，兼拥山海之美。其他房地产商也紧随这万科、华侨城之后，开发诸多沿海房地产项目。深圳对沿海土地用途控制较严，目前除了大梅沙开发较充分外，沿海其他地方的开发仍算有节制。

现在，众多开发商云集东部，表明全国大地产商都盯上了深圳特别是惠州东部的海景资源。过了坝光、经过大亚湾、惠东，进入巽寮湾，一路都有地产大佬的身影。（见示意图）

                      促销浪潮轰动全国         

在去双月湾的路上，记者还见到金融街·巽寮湾、碧桂园·十里银滩的指路牌。这两个项目都很大。

前者号称规划面积29平方公里，拥有丰富的滨海资源，包括16公里原生态海岸线，11公里白金沙滩，60亩红树林，7山8湾18景，99个大大小小的洲岛等自然景观。5月下旬开盘的时候，吸引了惠州、深圳、广州乃至港澳等地的众多买家。开发商——金融街惠州置业有限公司首批推出1000套房型，当天劲爆售出700余套，平均售价1万元/平方米。

后者号称占地总面积6000亩，三面环山，总长9.5公里，海岸线长达16.5公里，社区规划建设五星级度假酒店、风情商业走廊、海洋主题公园、游艇码头等设施。时期年8月，十里银75折促销，据说3天进账40亿元（也有说50亿），轰动全国。成交均价约6000元/平方米。

双月湾的定价，与这两个大盘遥相呼应。

海景房使用率很低。距离深圳市区不远、盐田区西涌、与十七英里仅一路之隔的别墅楼盘金海滩，建成10多年后，入住率不到10%，很多别墅内长满荒草。近日因到这里住宿，记者见到，一所久被荒废的别墅内杂草比人还高。夜间观察十七英里，也只三四套房里有灯光。

                   精神需求也是一种“刚需”

深圳知名房地产业研究专家、“房地内参”网总监半求认为，只从升值与否看待房产是比较片面的。投资有两种，一种是满足物质需要，一种是满足精神需要。有的人不在乎升值不升值，拥有一套海滨景区别墅或公寓，他或她心里很爽很快乐，这就够了。当然，这类人一定是那些很有钱的人，比如亿万富豪。不要小看深圳、广州、惠州这边的富人，最近几年这个富豪群体增加很快。深圳，光靠房租月入十万以上的人就有8000多。买得起这种海景房产的人既然不在乎升值不升值，那么他们就没有什么风险。相反，风险更多集中在开发商身上。一些项目太大，投入太多，规划太超前，要消化很多年。

据媒体报道，6月1日美国波士顿咨询公司发布《全球财富报告》，中国有648个超级富豪家庭财产超过1亿美元，排名全球第5。中国资产过亿的超级富豪实现了全球史无前例的跳跃式增长。半求说，这可以解释为什么这么远的海景房还有人买，哪怕荒废也不怕。