什么样的物业值得投资？住宅改旅店为当前热门生意; 需要办理哪些手续？内地投资客最多能贷款四成; 需要交纳什么税费？与内地有很大区别; 土地使用年限满了怎么办？一般会延期，成本很低。内地与港人享同等待遇……

     导言：4月16日发表《香港楼价创15年来新高》之后，有读者咨询在香港投资楼市需要办理哪些手续。笔者5月4日再赴香港，先后采访新界九龙塘、旺角、尖沙咀、港岛中环多家房地产中介，并与银行负责贷款的职员交流，获得第一手资料。根据采访，总结出内地人香港买楼四大关键常识。

                   什么样的物业值得投资？住宅改旅店为当前热门生意

    九龙尖沙咀一带，是香港房地产交易最活跃的地区之一。中国银行（香港）尖沙咀加拿芬道支行客户经理李凯培（木字旁）对记者透露，这几年来香港买楼的内地人越来越多，他接受的贷款申请今年以来在20宗左右。“这里面什么人都有，有做生意的，有普通工薪阶层，还有一些比较特殊的人物，他们的身份不便透露。”

    现在香港什么物业买家较多？在旺角、尖沙咀一带的房地产中介那里记者了解到香港楼市有两种倾向：

    自住型需求对大户型或特色型物业最热衷。与深圳房地产旺盛时期一样，越大的户型越好卖，单位面积价格也越高。近日新界钻石山星河明居一套1588平方尺（约151平方米）的顶层复式单位，附设双露台，合面积398平方尺（约38平方米），以1499万港元（约合1229万元人民币）成交。沙田（约处于港岛与深圳罗湖口岸中间位置，属于较偏远地段）的第一城一间连天台单位，推出当日即被买家拿下。

    投资型需求则偏爱中等户型。据韩亚物业投资有限公司周小平女士、万基地产代理陈谦礼介绍，中等户型售价较低，更适合投资。这几年开放香港自由行的内地城市越来越多，到香港购物旅游的人也与日俱增。很多人在旺角、尖沙咀这样的商业区购物，对廉价旅馆有很大需求。现在很多香港人看到这个商机，瞄准二手楼中价格较低的中等户型，买下后加以改造，变成客栈出租，年回报率可达到8%甚至10%。

    在九龙旺角上海街的忠兴地产贸易公司里采访，正好有一对夫妇来淘这样的房子。他们看上了一套600平方尺、售价292万港元的房子。在旺角，这种旅店或客栈，有张床的单人间就要200到300港元/天，双人房大致要500港元/天。

这是目前香港较值得投资的品种。不过，需要到消防局申请获得通过后才可以经营。

今年五一节期间，自由行游客涌到香港扫货，因酒店爆满，大量游客在麦当劳店内借宿通宵达旦。这一情景，刺激了港人投资家庭旅馆的热情。

    这些中介都不建议投资商铺，因商铺被炒得过头了，租金回报率只有1%或2%。写字楼回报率与住宅相当，大约都在4%上下。

香港写字楼、商铺最贵的地方集中在港岛中环一带，引得开发商乐此不疲。记者见到，香港国际金融中心（ifc）建筑群东面一片大约三个足球场那么大的地方，正在打地基，据当地人说将建起多座写字楼。中原地产中介梁鸿生告诉记者，港岛写字楼租金太高，只有国际大财团和一些香港本地实力强大的公司才租得起用得起，逼迫一些公司开始北迁到九龙、尖沙咀一带。记者见到，中环隔海对面的西九龙已经建起十多座高度超过40层的写字楼。当地房地产中介说，西九龙是香港楼市“新贵”。

                   需要办理哪些手续？内地投资客最多能贷款四成

    九龙尖沙咀金巴利街的韩亚物业投资有限公司合伙人周小平，耐心对记者介绍了在香港买楼的基本步骤：

    1、与房地产中介联系，提供资金量、需求，中介帮助找房；2、找到房后，如果买家接受价格，与中介开一个临时合约，交总楼价的3%至5%为定金；3、14日内将贷款事宜办妥，携有关资料到律师楼，签署正式买卖合同；律师费用约6000至10000港元，视交易价格而定；通过律师楼交给卖方10%的房款（含此前所交的定金）；4、签订临时合约45天至60天，物业成交，交钥匙当日买家要把剩下的90%楼款交齐；5、除印花税买方支付外，其余税费双方分别支付。

    银行贷款怎么办？中国银行（香港）尖沙咀加拿芬道支行客户经理李凯培（木字旁）说，该行的购房贷款利率大致为P-2.8%，该行的P（基准利率）为5%，因此贷款年利率约为2.2%。对内地投资客，最高只能按揭四成。

    对于内地做生意的人到这里贷款，需要提供如下资料：企业的营业执照、验资证明、两年的财务报表、公司和个人账户流水账至少半年。身份证、收入证明、买卖合约（临时合约即可）为所有贷款人必须提供。

                     需要交纳什么税费？与内地有很大区别

在香港，与房地产相关的主要税收也就是物业税和差饷，此外在交易环节还有印花税（与中国大陆基本相同），经营房地产业务的企业和个人还需承担溢利税（类似“资本利得税”的特别税种），遗产税税制中也有对于房地产财产的特殊规定。

香港物业税的课税范围仅限于用于出租经营并获得租金收益的物业，而差饷税是对纳税人拥有的所有土地房屋，包括自用和非自用的都征税。

    名称有几分古怪的“差饷”，顾名思义，就是“差役的粮饷”，即警察的薪金之意。差饷的收入在早期主要用以维持香港警队所需，除此之外亦用作其他公共服务，包括食水、街灯及消防等服务开支。征稽差饷所需的物业估值，与物业售价并无直接关系。

2010-2011年度，香港的“差饷征收率”、即“房产保有税”税率为房屋租金的3%—5%（自用物业参照此）。当经济较为低迷，或某些特殊情况之下，香港政府往往施行差饷宽免政策。如SARS爆发期间，宽免所有物业差饷；2003年则宽免7月至9月季度的差饷，住宅物业宽免额上限为1250元；非住宅物业上限则为5000元。周小平说，差饷按季度征收，一套400万港元的房产，平均每个月所交的不过几百港元，视租金水平而有一些差别。

在房屋交易中，还有其他税费。见表格。

内地与香港房产应评税行为及种类

据韩亚物业投资有限公司提供的资料，仅供参考

    香港德勤税务合伙人罗盛慕娴在接受记者采访时说，香港税务条例中列明：任何人在香港经营任何行业，都要被征收利得税。具体的规定比较复杂，不论香港人还是内地投资者，在决定重大的资产买卖前，应当咨询相关的专业人士，避免“意外地”增加在港投资物业的税务和相关成本。

                     土地使用年限满了怎么办？一般会延期，成本很低。内地与港人享同等待遇

    从这些房地产中介，记者对香港土地制度有了一些初步了解。综合他们的说法如下：

    香港物业的土地使用年限差别很大，有的是999年，有的是75年，有的是50年，其中都有历史纠结。过去，在英国统治香港的一百多年时间内，香港土地的租赁期有多次变化。（1）港岛及九龙界线街以南的土地。1841年港府第一次批租土地，当时租期未做明确规定。1844年以后租期确定为75年，并不可续约；1848年，因承租人抱怨租期太短，港英政府把租期从75年延长至999年，而且不补交任何地价。在随后的50年中，除大部分九龙半岛内地块以及海旁地块外，香港港岛及九龙界线街以南批租的土地，租约都是999年租期。

1898年，港英政府认识到租期过长导致政府无法与承租人一同分享土地升值的收益，因此在新批土地时取消了999年租期的租约，代之以75年可再续租75年且不另收地价的租约，同时政府要求承租人在75年租期期满后支付按新标准制定的土地租金。此后，75年租期成为标准租期，直至1997年香港回归（部分例外的情况是尖沙咀东部地块批租的土地期限亦为75年，但不可续约）。（2）北九龙及新界土地。1898年，北九龙及新界土地由英国政府向中国租借，由港府接管。港府以99年减最后3天（由1898年7月1日起计）批租给土地开发商和使用者，在1997年6月27日期满时收回，再由港府在6月30日归还中国。

香港回归前，所有土地契约都将期满，为了保持香港在过渡期内政治和经济的稳定，1984年“中英联合声明”规定，港英时期的土地批租制度将继续实行下去。1997年7月1日以前期满的土地契约可以续约；1997年7月1日到期的土地契约可以自动延长至2047年；租赁期限超过1997年7月1日的土地契约依然有效。目前，港府仍以拍卖、招标或协议的方式批租土地，但新租约的期限最长只能到2047年。

了解不同物业的土地使用年限，对理解香港房价很有帮助。香港的多种土地年限造成房屋投资价值的不同，香港的大发展商宁愿不停地在香港岛搞市区重建，也不愿意扩展到新界地区，内中原因，与港岛物业的土地租约长达999年有一定关系。

根据这些房地产中介的说法，土地使用年限到期，如果没有公共利益需要，政府应重批土地，即批准延期。小业主只需要向政府交每年几百港元的地价，就可继续使用物业。内地投资人与香港居民享有同等待遇。

周小平认为，因为对中小业主的土地租金定得很低，土地使用年限长短对楼价影响不大。