大市回軟，樓市同樣回軟，我個人近一年經常留意新界樓，亦有實地考察一下，

感到的是很多資金過份追捧，全因新界樓價落後市區的二手樓，

不過這次的升幅過急，大市出現回調是時機的問題。

落後盤所以落後，有很多原因，

位置偏遠、質素較差、租金承租力較慢和缺乏大型運輸網絡支援，

其中擁有一樣就可以成為落後大市的動機，

相反而言，增加了上述其中一樣有利因素，落後盤就會成為潛力盤了，

大家從地區規劃和改善交通網絡中便可以從中尋找未來新星。

所以在這個調整市況的期間，具租務支持和交通網絡成熟的地區，抗跌力就較強。

如港島東、九龍東和新界東傳統二手屋苑集中地，

形勢較西九龍、新界西北和東涌等為強，可以長期戰鬥，

不需要太過恐慌，不賣可租，留待樓市回穩後轉守為攻吧。

歷史引證類似這些大型社區，其回升速度最快，極具指標性，

過去5年遇上三次上落市，樓價大升小回，

由於大多投資者傾向選擇藍籌屋苑，租金穩定回報，

低息環境下防守力高，故此這些地區內的小業主，

只是叫價回軟數個百份點，並未有出現劈價潮。

至於西九龍區，由於屬新興社區，地區基建尚未成熟之固，

碰上樓市不穩時，就會出現調整壓力。

如2008年金融海嘯時，上落波幅逾3成，全港之冠。

礙於政府落實新規範賣樓花措施，同時市場氣氛欠佳，發展商未敢推售全新樓盤，

少了新盤推售，二手交投多極有限，樓市提早放暑假了。

18/5/2010

金價走勢回顧 :

昨日星期一黃金開盤在1232.6美元，最高見過1242.2美元，最低下試過1219美元，結果收盤在1222.2美元，期間上下波幅約23.2美元，日線圖收於一支長上影線的陰蠋。昨日亞洲開盤後，黃金小幅反彈，收回上星期五的部分失地，及後於1240美元整數關口徘徊。直至歐洲開盤後，黃金持穩在記錄高位附近，遭遇獲利平倉盤的回吐。美國開市後，黃金一度觸及1237美元位置，但之後就迅速回落，創出昨日的低位1222.20美元，之後在1230美元上落，尾盤再一次刷新日內低點。依昨天黃金走勢看，金價先是上行受阻，後回落尋獲支持再上行，再一次受阻回落的行情，從中可以看出避險買盤的力量顯現得不是很足夠，金價若要上行還需聚集更強的力量。

基本面分析 :

市場一度擔憂為應付歐洲債務危機所作出的努力將阻礙全球經濟增長，美股承受壓力而下行，但隨著歐元的回升，推動美股上升，道瓊斯工業平均指數上升了5.67點，升幅0.05%，報10625.83點，納斯達克綜合指數上升7.38點，升幅0.31%，報2354.23點，標準普爾500指數上升1.26點，升幅0.11%，報1136.94點。

美元指數收低，盤中觸及87高點，創近14個月新高，市場擔心歐債危機將阻礙全球經濟復蘇，引發避險情緒升溫，原油期貨低收，6月原油期貨合約收跌1.53美元，至每桶70.08美元，再創近三個月新低。

美國公佈經濟數喜憂參半的數據方面，美國住房建築商協會的數據顯示，5月份美國住房建築商的信心上升3點至22點，創下了2007年8月以來新高，主要受惠於獨戶新屋市場的改善。但與歷史數據相比，22點依然是一個較低的數字。自25年前這一指數創立以來至今次房地產市場重跌之前，該每月數值等於或低於22點只有兩次。22點的最新數值表示約有五分之一的建築商認為市場狀況良好。紐約聯儲公佈顯示，紐約地區製造業活動5月份的增長速度低於此前預期，從4月份的31.9點下跌至19.1點。在2005年6月美國房地產市場攀上歷史峰值時，建築商信心指數高達72點。該指數的歷史最低值為8，是2009年1月創下的。

近日來有關歐洲面臨崩潰的言論正在逐漸擴散，希臘債務危機暴露出歐元最脆弱的一面，並從根本上動搖了歐元存在的合理性，而全球經濟也將面臨一場危機的挑戰。歐盟經濟與貨幣事務專員表示，希臘將於18日收到歐盟與IMF的1100億歐元援助貸款的一部分，這項初始資金總計255億歐元，其中200億歐元來自歐洲，55億歐元來自IMF，就在19日希臘將有85億歐元的債券到期，歐洲央行昨日表示，18日將執行一項為期7日的招標，回收市場中因購買歐洲政府債券而造成的流動性過剩。西班牙和葡萄牙兩國也先後宣佈財政緊縮計劃以削減赤字，但這些均未能提升歐元，反而令已如驚弓之鳥的投資者更加擔心歐元的前景，歐元繼續面對下跌。

黃金策略 :

今日開盤在1222美元位置，小幅向上於1226美元附近調整。我認為昨日金價在衝高無力後回落，一步步把低點向1220美元移動，主要是受原油下跌的拖累，而歐元昨日出現止跌企穩，令到避險情緒有所緩和，未能把金價向高處推，並維持在一個相對的高位調整，以便收集更多的力量來再次上行，而金價的再次上行需要一個調整的過程。從日線圖看，昨日出現收離保力加通道上軌的意向，下穿5天平均線，受10天平均線的支持，5天、1 0天及20天依舊出現買入的排列；從4小時圖看，金價從保力加通道收緊之後再度向下打開，目前運行在下軌的上面，在等距上行通道的下線附近。預計今日金價將在1215 – 1245美元之間震蕩調整為主，上面的重要阻力位在1237美元，下面的重要支持在1220美元，建議下見1220美元買入做揸單，目標睇1237美元附近。

今日數據 :

5月18日星期二
01:00 美國 5月份NAHB房價指數前值19.0;市場預測20.0
06:45 新西蘭 一季度生產者物價產出指數 前值-0.4%/季,-3.8%/年;市場預測0.5%/季;市場影響★
06:45 新西蘭一季度生產者物價投入指數 前值0.3%/季,-3.3%年;市場預測0.5%/季
06:45 新西蘭 一季度資本貨物價格指數 前值-0.2%/季,0.9%/年
07:30 日本 5月份路透短觀製造業景氣判斷指數 前值0
07:30 日本 5月份路透短觀非製造業景氣判斷指數 前值-14
07:50 日本 3月份三產業活動指數 前值0.4%/月
09:30 澳大利亞 聯儲公佈5月份貨幣政策會議紀錄;市場影響★
13:00 日本 4月份消費者信心指數 前值40.9;市場影響★
14:45 法國一季度非農薪水冊 前值-0.1%
16:00 義大利 3月份與歐盟貿易收支 前值-7.1億歐元
16:00 義大利 3月份貿易收支 前值-23.32億歐元
16:30 英國 4月份零售物價指數 前值0.7%/月,4.4%/年;市場影響★
16:30 英國 4月份核心零售物價指數 前值0.7%/月,4.8%/年
16:30 英國 4月份消費者物價指數 前值0.6%/月,3.4%/年;市場影響★
16:30 英國 4月份核心消費者物價指數 前值0.5%/月,3.0%/年
17:00 德國 5月份ZEW經濟信心 前值53.0;市場影響★
17:00 德國5月份ZEW經濟現狀 前值-39.2
17:00 歐元區 3月份季調後貿易收支 前值33億歐元;市場影響★
17:00 歐元區 3月份未季調貿易收支 前值26億歐元
17:00 歐元區 4月份調和消費者物價指數 前值0.9%/月,1.4%/年;市場影響★
17:00 歐元區 4月份核心消費者物價指數 前值0.7%/月,1.0%/年
17:00 歐元區 5月份ZEW經濟信心 前值46.0;市場影響★
18:00 英國 5月份CBI工業趨勢調查
19:45 美國 5月15日當周ICSC-高盛連鎖店銷售
20:30 加拿大 3月份國際有價證券交易
20:30 美國 4月份生產者物價指數前值0.7%/月,6.0%/年;市場預測0.3%/月;市場影響★★
20:30 美國 4月份核心生產者物價指數 前值0.1%/月,0.9%/年;市場預測0.1%/月
20:30 美國 4月份新屋開工 前值62.6萬;市場預測64.1萬;市場影響★
20:30 美國 4月份新房開工 前值1.6%;市場預測2.4%
20:30 美國 4月份營建許可 前值68.0萬;市場預測67.8萬;市場影響★
20:30 美國 4月份營建許可 前值6.8%;市場預測-0.3%
20:55 美國 5月15日當周紅皮書商業零售銷售

5月19日星期三
04:30 美國 5月15日當周API原油庫存變化
05:00 美國 5月16日當周ABC/華盛頓郵報消費者信心指數 前值-47
08:30 澳大利亞 5月份西太平洋/墨爾本消費者信心指數前值-1.0%/月;市場影響★
09:00 澳大利亞 5月份DEWR熟練職位空缺前值1.3%/月
09:30 澳大利亞 4月份進口 前值4.0%/月
09:30 澳大利亞 一季度薪資價格指數 前值0.6%/季,2.9%/年
09:45 美國 美聯儲Volcker講話
12:30 日本 3月份工業生產 前值0.3%/月;市場影響★