商业地产的投资与运营管理的脉络梳理（1月2日）

关键词：商业地产  投资  运营管理  带租约转让

商业地产的物业在转让的时候，买卖双方在基于利益博弈方面总是充满矛盾的，比如业主总是喜欢把相对比较高的调高空间加盖夹层，以此来增加使用面积，或者在露台上，或者在地下室也开发出商业功能，以增加使用空间，但核准的房产证面积并没有增加，由此所使用的面积就多计算，并增加转让方的利益预估。

所谓增加使用面积恰恰是受让方所盘算的，作为受让方只有压低卖方的期望值，并将所获得的每一分空间都充分发挥，并转嫁到最终的分散租户身上，才能将自身资产利益最大化。

业主通常都是将物业整体租赁给专业品牌的机构，从租金中获取投资回报，而承租方基本都有再次转租的需求，这种业主出租给二房东，并由二房东再转租的情况在市场上很常见，不管是商业运营管理公司还是投资公司，往往会采用整租之后再分租运营的方式，但这种方式再在带租约的情况下转让就很容易出问题了。

作为受让方，投入资金收购物业，不管是自用、请人来经营或者是再转手，莫不是希望拿到物业之后，有自主的处置权的，但带租约的物业，清退租户就成为难啃的骨头。因为租户的租期未到，其使用正在租赁期间的房产是受到法律保护的权利，除非支付补偿，让其放弃承租权，并终止租赁协议，但这个补偿由谁来承担呢？

清退的义务通常都会由转让方负责，但清退现有租户是需要有明确的意向与清退方面的投入的，转让方通常都要求清退所需要的费用在转让协议达成之前先行支付，以避免出现受让方爽约的情况，但受让方也会担心支付了相应的费用就会受制于人，基于彼此的缺乏信任而导致的扯皮不断。

在租赁期间，承租方在同等条件下，具有优先购买权，这其实是必然的，因为即使承租方不购买，在租期持续的时间之内，新的业主也很难以自己的意愿去使用。不管现有的租户以什么样的条件取得使用权，都对市场起到参照作用。新的业主进入，进行改造是必然的，改造之后是否能取得更高的经营收益，却是不确定的。

从基本的商业逻辑分析，带租约的物业如何进行转让？这几乎是一个无解的难题。

从转让方利益的角度，就必须严格限定租户的转租权，除非能证明他可以支付更高的租金，但假如不去经营，如何能平衡租期之内的房租压力呢？所以更多的开发商所采取的策略主要还是以租代售。

业主必须学会对物业进行经营管理，拥有专业团队与可执行的包装思路，才进行相应的收购或者资产运营管理，才是稳妥的，但专业的商业运营管理机构基本都是轻资产公司，所拥有的除了有经验的团队就是有相应业务关系的外部商户，那些在落地实操方面往往会跟现实脱节，很难给自己背负沉重的资金压力与负担。

已经卖给小业主的商业项目很难再运营，在运营状态的商业项目又很难转让，商业地产就是如此纠结。投资公司要直接与业主签约，业主却要委托代理行大面积撒网寻找最优质客户，这之间也具有难以调和的矛盾。

从单纯发挥经营管理作用的机构角度，作为二房东需要赚的是差价，在要对自己比较有力的商务条款的同时，还要转租权，而且这些都是以租期长为谈判筹码的，但业主却认为租期长会让自己丧失未来更大的利润空间，这就是所处角度的不同，所产生的差异。

商业运营管理公司是支撑开发商与资产管理公司的基础，而商业运营管理公司的根基，不单纯是定位、细分与规划问题，也不单纯是自身品牌和外部品牌的衔接与挂钩问题，更关乎形象推广与市场运营维护的问题，市场的问题更多的是客观现实问题，而不是主观规划与盘算的问题。

任何市场的基本支撑，都是传媒的原理，首先看是否有足够的人气、消费的习惯偏好以及消费承受能力，通过提供更多的选项，以形成一定的氛围；然后让更多的人“慕名而来”，再为这些人提供系统服务，满足他们的个性化需求，并在整个过程中提高彼此的信赖。

做市场如谈恋爱，更如婚姻之后组建家庭，不单纯是激情澎湃，而更多的是柴米油盐，假如你只注重其中的浪漫与激情，难免不接地气；但假如只注重家庭起居，虽然务实，却难免失去情调。

贾春宝

2015年1月2日星期五

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