关键词：地王  逻辑  利益博弈  产业  贾春宝

2013年真可谓是地王之年，贾春宝与每个人一样，和自己的小伙伴们，都被每个月，每个城市持续涌动着的源自地王新闻“惊呆”了。

北京位于东三环的农展馆地块，9月4日竞拍经过了69轮的激烈举牌竞争以后，最后融创中国以21亿元的土地价格和27.8万平方米的医院建设面积夺得了农展馆地块。业内人士分析，开发商将来建设的豪宅产品，建成的成本价会在每平方米10万元左右，而售价恐怕会达到15万元。

徐家汇中心地块位于上海成熟商圈徐家汇核心地带，紧临港汇广场，起拍价175亿元。经过178轮竞价后，香港新鸿基地产以217.7亿元的价格，摘得徐家汇中心地块，创造了上海土地总价的新高。

在上海新地王诞生之后，杭州的华家池地块以136.73亿元成为当地新的总价地王。而苏州的金鸡湖地王则以15150元/平方米的价格刷新当地楼面价纪录。

虽然在长三角一天就拍出了三个地王。但是李嘉诚在近期逆势而动。8月29日，李嘉诚旗下公司长实、和黄将各自持有的广州西城都会广场各50%股权出手，总交易金额达到30.3亿港元。万科掌舵人王石在微博上提醒，“精明的李嘉诚先生在卖广州、上海的物业，这是一个信号，小心了”。

地王之下，与其是从业者的狂欢，不如说是专家与媒体的媒体的狂欢，更不如说是地方政府的狂欢，在由土地与房产构成的盛宴之中，地王带来的欢歌更多的是对未来的希望。

各方面的财经节目与平面媒体的栏目，都少不得对地王现象以及所引起的波澜之深入剖析与评论。在CCTV财经频道中，马光远表示，放出地王的主动权在地方政府手里，张鸿也表示，地王其实是地方政府放出来的，后者在卖地中获益特别大。

马光远认为，开发商会通过地王去判断地方政府的想法，地王的出现将拉抬开发商和二手房卖主的定价预期。但他同时也强调，在“热闹繁华喧嚣的下面，你一定要看到暗流汹涌，而且暗流的调子越来越多”，以前只是有人看空，现在有些大牛已经开始做空。

贾春宝说，围绕着地产与房产之间的财富游戏，是再简单不过的了。所谓地王、楼王以及房叔房姐甚至房祖宗，都仅仅是在舞台上转瞬即逝的演员。真正最大幕后老板是各级政府。

在中国，不管是集体土地还是城镇土地，不管是宅基地还是耕地，都属于国家，各级地方政府不过是那些土地的暂时管理者，而具体到每个人与每个家庭，都仅仅临时拥有自己土地所承载的住宅的使用权，只要政府或者法院，以国家的名义来征用，除了无奈地服从而做拆迁户，别无他法。

拆迁户把原本属于自己的房子与土地交还给政府，政府通过垄断的国有土地制度与自由竞争的市场机制把那些有限的土地资源切分，并抛给有实力的开发商，而开发商将土地资源和资金资源进行组合。盖好房子后，以更高的价钱卖给买房人，买房人把房子高价出租给蚁族人，并伺机把自己的房子卖给二手房的买家。

就如贾春宝在5月28日文章中所说，“新地王推高城镇化的生存成本”，支撑房价上涨失控的真正核心因素来自政府，而开发商仅仅是为了谋取生存之中所采取的本能选择。政府一面通过高价卖地与高价卖房得到稳定的财务回报，旱涝保收，同时让开发商与投资（投机）替自己挨骂，作为高房价的替罪羊。

政府最为担心的并不是市场的崩塌，市场崩塌了之后，还可以在市场的废墟之上重新建设，任何时候，只要认为未来有希望，只要对政府残存希望，政府的形象就会依然保存。

政府最为担心的是信心的崩塌，是民众对公益公正与公平假面之下的黑暗逻辑的识别，是对权威形象的质疑。

政府专注于做土地的推销者，并推动价格上涨，价高者得，你愿意买，多少钱我都敢卖，因为在这样的利益链条之中，我只有得到，没有损失。你的土地让你赚钱了，那很好，我可以分一杯羹；你没有实力盖房子并把房子卖出去，算你倒霉。最终卖不出去，赔钱也是赔开发商的钱，赚钱要替政府挨骂。

并不是所有披着地王外衣的地块，都能成为开发商盈利的摇钱树。在二手地块转手过程中，总是会面临预期收益缩水的境遇。亏本甩卖的楼盘将越来越多地出现，那确实无法承受现实的压力。

在地王与楼王频现之中狂欢，并期待下一个数据来让自己得到相应的满足。各方面压力逐渐化解贪婪而转变成为恐慌，当恐慌之情弥漫，就会形成市场的崩塌。在这个利益链条中，总是会有人率先理性，退出去，比如李嘉诚的行动与王石警示性的言论，谁先说“我不玩了”，都会成为这个游戏断裂的决定性因素。

所谓投资与刚需支撑下的房地产价格虚高总是会面临理性回归之后的恐慌。

房地产也会有骑上马之后送一程的情况，比如卖地的会以房价为参照，告诉开发商“捡漏了”，而卖房子的会以以往的以及周边的房价和租金为参照，告诉你买了TA的房子“捡漏了”，而二手房市场，也会受到新房市场与租房市场的影响，卖方总是会告诉你“你捡漏了”。

购买的时候，总是靠一股热情，或者认为自己现在购买没吃亏，或者认为自己未来脱手之后会占便宜，只有维系这种接力效果，市场才会获得看多的惯性。一旦支撑力不足，呈现恐慌性抛售，就会造成内心信心的极度缺失。

买房所买到的更多的是内心的安全感与稳定感，与投资回报并没有太多的关联，但那中感觉耗资巨大，租房虽然更多的时候是无奈地被涨价，失去了恒产所带来的稳定，但毕竟一旦出现不确定的天灾与人祸，或者是市场的掉头向下，自己所承受的损失也会是相对小很多。

你是否可以想得到崩塌之后的局面会是什么样？当市场形成崩塌，不仅会造成资金与财产损失——那并不能给政府带来毁灭性打击，因为钞票没了还可以再加印，出现了债务还可以通过发行债务的方式转嫁到民众身上。

贾春宝

2013年9月9日星期一

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