香港房地产企业是内地房企的教父，内地房地产行业的整个运作模式几乎都是拷贝自香港模式，但教父北上这十年却显现出水土不服，被湮没在本土房地产企业的喧嚣中。那么港资地产这些年到底发生了什么，港资地产是否还是内地房企的学习榜样？　　

　　保守的港资与激进的内资　　

　　中国房地产报：请分析港资房企在管理、战略、模式等方面与内地房企有哪些不同？

　　宋延庆：其实我不太赞同冯仑所说的香港模式、美国模式的划分方法。以香港模式为例，现今内地主流的房地产开发模式其实是早期的香港模式，而现在的香港模式有着许多美国模式的特征。就目前内资、港资企业运作模式来说，其不同之处有：从战略上看，对港资企业而言，内地房地产市场只是其市场之一，它与英国市场、印度市场等都是平行的区域市场。而对内资企业来说，在没有“走出去”之前，内地房地产市场就是其全部。而且，相对而言，港资企业更具有全球视角，在战略上更注重战略风险，特别是政策风险、市场风险、资金风险的控制。

　　从运作模式上看，近些年来，港资企业更加注重项目利润最大化，这可能与其大都是上市企业或私人企业有关，主要运作特征是进行一二三级联动开发：圈占大面积土地，先进行一级开发，再是房产开发与销售，最后是持有型物业经营。这种模式有利于实现利润点多元化、投资价值最大化。而内资企业目前还是主要做二级市场开发，即房产开发与销售，这种模式的弊端是受政策影响较大，企业可持续性差。在管理上，港资企业主要是战略管控型或财务管控型为主，而内资企业以操作管控型为主，但两者在本部与一线公司的权责边界关系上，没有根本性区别。

　　张辉：港资企业操作风格偏于保守。在经营思路上追求总体业务结构的资金平衡，控制负债，控制开发节奏，量入为出，以规避市场剧烈波动；内地房企通常强调要借助最大化的财务杠杆，追求在最短的时间内实现开盘销售，来提升经营利润，支持快速扩张。

　　邓宇明：港资房企流程管理体系比较规范，三边工程比较少，虽然设计时间比较长，但也减少了后面的设计变更。内部沟通联系及协作的壁垒较大，部门间在沟通协作上没有一些内地民营企业那么顺畅，在决策速度上可能没有一些内地企业快。

　　目前港资企业的房地产开发从投资买地、开发建设到营销销售、物业管理等环节是全部由一家开发商独立完成为特征的“香港模式”。

　　此外，港资企业的商业模式和盈利模式上与内地企业不同，倾向于稳步发展，获取稳定现金流，不求快速扩张，专注于商业持有物业，及中高端物业的发展，客户也倾向于中高端企业客户与个人客户。区域选择上偏重于一线城市，要求地段好，近年开始向一些热点二线城市的黄金地段发展。　　

　　香港模式的先天不稳定性　　

　　中国房地产报：港资房地产企业的这些特点有哪些是适合在内地发展，哪些不适合在内地发展的，为什么？

　　宋延庆：我一直在研究思考房地产开发模式和不同企业的商业模式、产品模式。我认为，港资企业的一二三级联动开发模式是符合行业发展趋势的，特别是政府逐渐退出土地一级开发市场以后。

　　张辉：港资企业更多倾向于商业项目及高端项目开发，与内地房企的短平快的开发模式不同，港资企业一般会住宅、商业通吃，由于资本实力雄厚，对于内地企业难以企及的商业项目更有优势，商业经营更有利于确保现金流，增强企业抗风险能力；同时由于开发城市核心区高端项目抗跌能力更强，其盈利更有保障，所以聚焦核心城市，聚焦高端客户的发展策略，对于规避剧烈波动的市场风险有益，但同时会丧失一定的市场机会。

　　邓宇明：我觉得从目前的房地产发展趋势来看，商业物业等持有型物业正处于快速发展阶段，内地企业应加强持有商业物业，求稳定的现金流，向港资企业学习持有物业的开发运作。

　　一家开发商从头到脚全包的“香港模式”极大地促进了国内房地产市场的繁荣。众多的房地产企业遵循着这一模式迅速地完成了原始积累并实现了全国性的大规模扩张。但随着时间推移，这种模式也逐渐暴露出其天生的不稳定性。

　　首先，在这一模式中，开发商核心竞争力在于拿地和融资，这极易导致部分资金实力雄厚、和政府等拥有良好人脉关系的大企业对市场形成垄断，而占绝大多数的中小企业由于融资渠道单一、专业能力不足等问题而缺乏足够抗风险的能力，一旦遇到市场和政策上的波动，都会很容易遭遇生存危机。

　　其次，地方政府依赖土地财政，政府、银行和房地产开发商的利益客观上捆绑在一起，而这三家获利的关键是地价与房价上涨，这样极容易催生“地王”和推高房价。

　　再次，市场上大量涌现“小而全”的开发企业，专业能力参差不齐，众多非专业、非技术企业的存在，在推高中国房地产总体开发量的同时，也生产了大量的不合格的建筑产品，造成稀缺土地资源的极大浪费。　

　　商业模式拖住了发展步伐　　

　　中国房地产报：在内地房地产市场火热的这些年，港资房企并没有实现快速发展，为什么？

　　宋延庆：港资企业之所以发展速度相对较慢，还是与两种模式不同有关。港资企业的一二三级联动开发模式有利于实现利润点多元化和投资价值最大化。其利润点有①土地整理和基础设施建设利润；②非竞标方式获取土地的优惠利润；③房产销售利润；④持有性资产持续经营的利润；⑤土地升值利润。显然，二级市场开发（房产开发与销售）的价值链比较短，利润区域就比较窄。但是，港资企业的这种模式也存在开发周期长、增长性差的弊端，这也是“港资失去的十年”的主要原因。两种模式如何有机结合，特别是要平衡好长短线项目、一二三级项目的结构比例正是两类企业面临的共同战略任务。

　　张辉：究其根本，似乎在于港资企业的基因：立足于香港的港资企业，局限于一城一地的开发视野，使得其进入内地市场后，忽视了内地市场广阔的市场纵深和参差不齐的市场成熟度，沿袭了香港的开发思路：向核心城市集中，关注高端客群需求，采取单项目串联运作的开发模式，其结果是逐渐与内地标杆企业规模化、标准化、快速扩张的模式拉开差距。　　

　　超越“香港模式”　　

　　中国房地产报：您认为港资房地产企业未来在内地的发展前景和趋势是怎样的？

　　宋延庆：在可预见的将来，现在的这种趋势不会改变，也就是港资企业以一二三级联动开发为主，内地企业以短平快的二级开发为主。所谓模式，不是一成不变的，肯定要随着金融市场、土地市场的环境变化而变化。事实上，在同一市场环境下，不同企业在战略、模式、管理等方面是具有趋同性的，就像行业利润率最终要趋同于社会平均利润率是一个道理。因此长期而言，内资企业也会向港资模式发展——近年来，已有越来越多的企业开始一二级联动开发、二三级联动开发或一二三级联动开发就是明证。当然，在短平快操作上，港资企业也应该向内地企业学习，不要抱着老师、教父的心理，否则就可能很容易被学生超越。

　　邓宇明：我觉得在内地，不管是港资房企还是内资房企，未来都会从全能型的“香港模式”转向专业化细分运作的“美国模式”，特别是在今年国家对房地产行业进行深度调控的情况下，开发商正在遭遇困难，越来越无以为继，中心城市每一轮开发的成本都在提高，而市场承受能力则越来越薄弱。开发商在高地价和购买力不足的夹缝之中挣扎，依赖银行贷款更使企业在宏观调控下举步维艰，这些情况可能会加速这一趋势的进程。但是这一进程又会分两个阶段：专业化细分的模式首先会从一线城市开始，因为二三线城市房地产企业专业化程度比一线城市更低；对二三线开发商来说，是继续复制大都市开发中的“坐地生财”，还是探寻新的模式，仍然是一个挑战和两难选择。

　　但是，突破“香港模式”的怪圈势在必行。事实上，一些内地开发商早就考虑过这个问题。阳光100集团采用了非控股直营连锁模式，用时钟概念选城市、严守楼面地价标准、专攻二三线城市的核心策略；万达集团建立了“联合协议、共同参与、平均租金、先租后建”为主要内容的“订单地产”操作体系；中国奥园地产集团一直在推行复合地产模式；华侨城全力推行的“旅游+地产”模式均在实践中被认为是摒弃了“香港模式”弊端的标本。

　　其实不难发现这些新颖模式中的相通之处：它们都是高品质的“土地加工厂”。它们不做地主，而从“全盘通吃”转为由金融企业、综合地产商、专业营造商、中间商(顾问公司)等分工负责各个环节。

　　这些折射出的都是区别于“香港模式”的“美国模式”影像。“美国模式”强调高度细分的专业化分工，形成横向价值链。从资金筹措到开发、规划、设计、建设以及销售，各环节均由专业化公司完成。美国房地产业资金更多地来源于社会大众，只有15%左右是银行资金。简而言之，“美国模式”的核心是土地自由供应，专业分工明确，以金融运作为核心，收益大众化。

　　在该模式下，开发商无需管理“拿地规划→营造→销售→物管”的全过程，大开发商靠品牌吃饭，融资、拿地、提需求、管监控；专业开发商针对商铺、酒店、写字楼做细分市场；融资有投资商，设计有事务所，建筑公司、物业公司也都是通过市场分工来解决的。

　　开发商在上游与融资渠道合作，开发中与土地资源方、原料供应商、专业营造商合作，在下游与顾问公司、营销代理、物业管理公司合作。开发商充当资源整合者，只需要寻找合作伙伴，钻研消费人群的购买力及细分市场。