作为港资的老牌房企之一，新世界地产在内地的拓荒史也颇具代表性。以“城市建设者”身份自居的新世界把“安居工程”这个新名词带到内地，积极参与各个城市的旧城改造和基建工程，给很多区域的发展带来了深远的影响，与此同时，其相对缓慢的开发周期也备受世人质疑。在内地发展的近20年的历程中，其战略选择、开发模式及管理架构上的得失值得深思。联动开发的两面性中国房地产报：与内地房企和其他港资房企相比，新世界在内地市场的发展策略与开发模式有哪些特点？

    宋延庆：新世界在内地发展的一个突出特点是习惯在城市的次中心拿地，进行土地市场的联动开发。但它在操盘上有一个问题，即一直在运用资本运作而非房地产开发的手法做项目，因此开发周期普遍比较缓慢。与长和系等港资企业不同，新世界一直在参与旧城改造和棚户区改造项目，同时拉动该地区住宅及商圈的成熟，这就必然涉及到需要消化相当比例的回迁户的问题，导致其业绩回报率总体来看并不算高。

　　董莹：新世界进入内地市场以来有以下几点特征：一是一二三级联动的开发模式，前端积极参与到旧城改造和城市基础设施的建设中去，后端则对商业物业包括酒店、商场和一些自有零售品牌进行积极地持有和运营；二是多元化的运营模式，具备长期持有和开发呈并重发展的态势且持有经营的比例较高；三是土地运作的意识比较强，偏好于土地囤积和转让，以获取“土地红利”；四是项目开发方式精耕细作，习惯在某些城市的重要地段深挖单个项目的价值。　　

　　万达VS新世界　　

　　中国房地产报：同样是主做商业地产的新世界与万达相比进度较为缓慢，业绩也并不突出。您如何看待这两种不同的操作模式？

　　宋延庆：目前来看，万达、宝龙这样的内地房企在商业地产项目上的发展势头很猛，它们在开发模式上有一个共同的特点，就是现金流滚资产和订单式复制。分析万达的发展历程不难看出它经历了三个阶段：第一阶段是在城市中心租赁沃尔玛，第二阶段是增加自营项目的比例，第三阶段是做城市综合体。最近万达一直在为上市做准备，因此它也加大了在三线城市建造万达广场的规模。另外，万达也拥用大量的住宅项目，因此它的另一个重要特点是用住宅项目快速换回现金流，以支持其商业地产的开发。这样的模式给万达带来了极为充足的现金流和大量资产。

　　现金流对于房地产公司来讲太重要了，在房企开发组合中，一定要有一个固定的项目是供应现金流的。目前来看，新世界的现金流就制约了它的发展。

　　董莹：从万达与新世界进行商业开发的不同模式中可以看出内地房企与港资房企业在运作思路上的差异。香港由于已经完成了从增量市场到存量市场的转变，目前的市场正处于一种更成熟的发展阶段，内地市场则还处于一个快速发展期，一些港资房企进入内地之后，延用了在香港发展时的一些经验意识，对这种增量市场的把握反倒比不上很多冲劲十足的本土房企，相对比较保守，在对财务杠杆的应用上也不够充分。

　　但是从另一方面来看，虽然新世界的扩张速度不如万达这样的内地房企，但是在其近20年来布局内地的发展中，却充分享受了内地市场高速增长所带来的“土地红利”。这也可以看作是港资企业在内地发展的一个共同策略。　　

　　全能操盘手　　

　　中国房地产报：新世界经常介入一些城市的旧城改造工程，这是不是一种重要的“政府公关策略”？

　　宋延庆：新世界这样的港资企业在刚进入内地时，都希望通过与当地政府建立良好的关系来巩固自己在内地的发展。但地方政府追求的是投资利益的最大化，最终的成败还是要靠市场说话的。内地的市场发展迅速，市场化程度越来越高，新世界显然对这样的形势估计不足。

　　比如新世界在北京的一些商业项目，由于拿地早，在规划、定位等方面现在看来在激烈的市场竞争中并不占优势。

　　董莹：这种土地一二三级联动的开发模式有以下几点好处：首先，可以通过协助当地政府进行区域的整体规划，对整个市场进行长远的把握；其次，通过信息的获取，可以使发展商的利益与区域的利益形成一种“共荣共生”的策略安排；第三，开发商在前端参与旧城改造的过程中，可以减少对城市发展需求、政府规划意图、发展商开发的意图的把握与后期经营运作之间沟通协调的成本。因此，这种策略已经超越了“政府公关”这一狭窄的范畴。这种对项目开发整体规划的把握是港资房企开发模式的优势，也是“香港模式”不强调高度分工的原因所在，而是更多地强调一种“全能操盘手”的概念，这种全能的概念既包括其在整个产业链中的整合，也包括其在运作过程中向前与向后的一种延伸。　　

　　是深耕不是囤地

　　中国房地产报：由于土地联动开发带来的一系列问题导致新世界的开发速度相对缓慢，因此也引来外界对其“囤地”的质疑。您如何看待这一说法？

　　宋延庆：我认为新世界本身并没有“囤地”的行为和动机，只不过是在两种用地制度的切换中吃了亏。像新世界在北京、天津拿的地基本上是协议出让的方式，之后内地土地出让变革为公开招拍挂制度，两种制度转换之间的“历史遗留问题”也给新世界造成了很大的困扰。但这在另一方面也反映了新世界在政策敏锐度方面与内地房企存在差异。

　　董莹：经历过香港市场的起落，港资房企对于土地资源的稀缺性普遍认识比较深刻，因此他们拿到一块地后，更倾向于从前端到后端把地块做深、做透，并提升该地块的区域价值，形成物业长期持有。目前香港市场经过相对规范的发展之后，“囤地”已经没有太多好处和收益可言，但反观内地市场，土地的确一直在增值，在政策允许和可操作的范畴之内放缓开发速度，这也是一个比较正常和可以理解的行为。

　　中国房地产报：新世界近年来加大了在内地的投资力度。在未来的内地市场上，新世界在与内地房企的竞争中将处于一个怎样的位置？

　　宋延庆：新世界在内地发展，总的来说还是优势大于劣势。它有在香港市场沉积了30多年的从业经验，同时在内地有良好的品牌优势，这些都是内地很多私营企业所无法比拟的，只要在商业模式、管理、战略、组织结构等方面进行更适应内地市场的一些调整，与内地市场进行充分的对接，其后市发展还是值得期待的。

　　董莹：新世界如果延续自己的经营风格和战略选择，在当前内地的市场环境下，其后续的增长应该是有比较强劲的支撑的。目前内地的市场已经逐渐脱离粗放式的、靠资源取胜的阶段，并且正在走向规范，今后将更加依赖品牌与精细化管理的竞争，在这样的形势下，以前那些依靠资源实现快速扩张的企业优势将渐渐丧失。另外，商业地产近两年来呈现出一种良好的发展态势，特别是一线城市已经逐渐向香港这样的存量市场靠拢，对行业集中度的要求也越来越高。从以上几点来看，新世界这样的港资企与内地的大部分企业相比都是具有一定优势的。