园区类公司加速转型呈现四大发展趋势

 

正略钧策管理咨询  顾问  王飞

 

经过10余年的开发建设，我国园区类公司大多走过了初创阶段和创业阶段，建立了较为完善的管理体制与市场推进机制，奠定了产业发展基础。但从我国园区所走过的历程看，多数园区过于追求开发速度和招商速度与规模，对根据自身资源培养园区特色、形成特定产业集群重视不够，从而导致这些开发区在产业、功能、结构、模式上出现趋同，比较优势不明显，发展后劲不足。

 

园区类公司都是以土地批租或出售起家，但土地批租出售主业具有先天的不可持续性，因为土地是不可再生资源，随着不断对外批租土地和土地的开发建设，属于园区公司的土地越来越少，这意味着依靠土地维持发展将越来越困难。

 

近三年以来，从园区开发类上市公司发布的年报与投资公告中发现，这类公司正在加快发展，进入转型快车道，总体上看园区类上市公司大多转型以房地产为龙头和支柱产业，但在产品组合、发展区域、价值链选择上各公司呈现出不同的特点与趋势。

 

趋势一，向非工业地产领域不断拓展，积极介入经济适用房、政府代建项目，以及开拓基础设施建设和公共服务业务。

 

代表企业一：南京高科

 

定位于“城市化建设者与配套服务提供商”，立足城市化建设，以房地产为龙头，以公用事业（水务）和优质股权投资为两翼，集中资源培育支柱产业。2008年开工面积51万平米，其中经适房和政府代建项目分别为29万平米和16万平米。

 

代表企业二：苏州高新

 

紧紧围绕房地产主业，稳步发展基础设施经营业，积极拓展以金融、高新技术产业投资为主的辅业，形成产业群的均衡梯度发展。继续推进立足于“城市化综合服务商”的战略定位，并在开发、建造、运营、服务中分享区域经济蓬勃发展的经济成果。已拥有5个污水处理厂，污水处理范围覆盖整个高新区，实现了区域水务市场的独家经营；房地产开发方面，2008年施工面积257万平米，其中动迁和政府代建项目分别为53万平米和45万平米。

代表企业三：大港股份

 

2009上半年在非工业地产的开发上实现了零的突破，拆迁安置房“逸翠园一期、二期”项目，经过一年多的建设，已全部交付给新区管委会。

 

趋势二，立足区内，开发周边。目标定位于区域发展商，将园区及周边地区建设成宜居宜商的城市及社区：

 

代表企业一：陆家嘴

 

2006年提出，紧紧围绕“金融城”建设和区域和谐发展这一战略中心不动摇，完善区域整体规划，优化区域投资环境，不断拓展“金融城”现有规模，实现区域和公司的稳步发展。

 

代表企业二：外高桥

 

以区外商业房地产开发为核心业务，完善外高桥配套设施，推进区外生活配套系统的水平向国际化标准看齐，抓住外高桥港城建设的历史性机遇，打造宜居、宜商、宜投资的森兰高桥国际港城品牌。

 

代表企业三：浦东金桥

 

坚持房地产主业方向，进一步完善区域配套建设，优化区域环境，加快引进生产性服务业企业，努力造就“最适合跨国公司设置地区总部、研发中心和制造业的基地”、“最适宜国际家庭居住的国际社区”，将金桥开发区建设成为集先进制造、生产性服务和生活居住为一体的集约化、多功能、环境友好和创新型开发区。

 

代表企业四：张江高科

 

目标成为，最具竞争力的自主创新园区房产运营商，最具竞争力的租住园区服务提供商，最具竞争力的自主创新园区产业投资商。

 

趋势三，集中优势资源打造优势品牌，不断开拓外部市场，将品牌进行区外复制。

 

代表企业一：中关村

 

发挥中关村品牌优势，明确科技地产主业方向，2008年与广东省惠州市仲恺开发区管委会签署《战略合作框架协议》，拟投资建设以孵化器和加速器为主要内容的“中关村科技（惠州）孵化产业园”项目。与广东省惠州市信息产业局签署《合作意向书》，拟在惠州合作建设“惠州电子信息大厦”项目。与四川省成都海峡两岸客户产业开发园管委会签署《项目合作框架协议书》，拟投资建设“中关村科技创新孵化中心”项目。

 

代表企业二：东湖高新

 

成功开发了关东科技园、关南科技园、国际企业中心、学府佳园、电子港、数码港等大型工业园区和配套住宅小区，同时参与了武汉东湖开发区的基础设施建设；目前正在大力推进武汉中国光谷代建项目，在异地科技园建设中，复制并创新国际企业中心项目的运营管理经验，在长沙和襄樊注册全资子公司，土地已顺利摘牌，长沙项目2009年上半年已经开工。

 

代表企业三：浦东金桥

 

积极实施“走出去”战略，经对多个区域进行考察和市场调查，探讨“优势互补、合作共赢”的发展机制，意向参与南汇临港新城的开发。

 

趋势四，大力拓展投资、孵化、金融服务等高附加值服务领域，不断提升盈利能力。

 

代表企业一：海泰发展

 

2007年进一步明确了以孵化服务和投、融资服务提升工业地产品质，以工业地产拉动综合地产，最终成为产业园开发、运营商的市场定位。

 

代表企业二：南京高科

 

斥资5亿元成立南京高科新创投资有限公司，以便充分把握股权投资行业快速成长带来的发展机遇。

 

代表企业三：中炬高新

 

优先发展现代服务业，以组建小额贷款公司为契机，进军金融服务业领域，作为主发起人，发起成立中山市中炬小额贷款股份有限公司。

 

代表企业四：大港股份

 

选择开发区内有潜力的新投资企业和项目进行参股、控股，对其中有良好成长性的企业采取兼并、收购，以此强化公司的规模和品牌优势，提高自身利润、增加股东收益。

 

代表企业五：中关村

 

旗下北京中关村青年创业投资有限公司，充分发挥自身在项目孵化和风险投资方面的经验和社会资源，以配合科技地产战略实施。

 

从总体趋势上看，园区类公司业务组合不断完善，区域不断向外拓展，服务不断向高附加值领域渗透。盈利能力较前几年都有了大幅提升，公司已进入稳步发展阶段。伴随着我国工业的转型，经济的发展，园区及园区周边物业需求将逐渐显现，园区类公司发展前景一片光明。

 

本文作者系正略钧策管理咨询顾问，该文章已发表于《中国房地产报》2010年2月22日刊，如需转载，请联系正略钧策市场部，010-59082982。