加载中…为什么说这次房地产真的遇到拐点了
(2010-04-21 10:11:43)
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房地产拐点股票经济 |
分类： 股票 |
原计划下周再写博文，但考虑到从本周五开始我比较忙，所以就先在新浪写了。我的其余五大博客将在5月份发表，反正我的博客也没多少人看，呵呵。
房地产这次真的遇到拐点了，道理其实很简单，我们从供求关系分析一下。
按目前中国45%的城市化率，大概有14亿×0.45＝6.3亿城市人。农村人则将近8亿。假设目前城市人一家三口，则有大概2亿套房子是真正居住房。
请注意，很多城市人家庭有超过两套甚至三套的房子，多余的用于出租，假设这2亿城市家庭中有一亿老城市家庭，他们一般至少有一套多余房子（夫妻单位各分一套房），所以我国城市目前的住房至少有1亿套富余。一个佐证的事实是：目前我国有6500万套房子根本没人住（电费半年为零）。所以根据最保守的估计，我国目前城市有3亿套房子。我估计应该在3.3亿套以上。
就算3亿套。未来有两个趋势：
1、进一步城市化。假设未来10年还有2亿农村青年进城（中老年人基本没有能力进城了），这是最乐观的数字。因为目前农村人有将近8亿，10到25岁的应该不会超过30%，也就是2.4亿。我算2亿农村青年进城，意味着农村基本没有青年劳力了。
假设2亿农村人进城，他们要组成家庭，则需要1亿套房子。
看到没有？目前的城市多余房，已经足够满足未来10年的城市化要求了！
2、另一个趋势是城市目前70左右的老人会不断去世，他们将把房子遗留给子女。这些老城市人已经在城市生活了至少三四十年，很多人每家至少两套房子。他们的子女得到房子会干什么？如果有一部分人怕麻烦不愿意出租，而是选择卖掉，对房地产市场会有多大影响？目前这些中年人都曾经严格执行国家计划生育政策，他们的孩子如果两两结婚，则每对年轻人今后可至少继承4套房子。
也就是说，计划生育政策导致老城市人口在不断减少，今后会多出大量的房子。当然，寄希望于目前的中年人死亡，青年夫妻得到4套房子，还有些早。但20年之后呢？
所以我赞成城市青年和农村青年结婚，减少贫富差距。但当越来越多的青年认识到这种情况后，很有可能是城市人和城市人结婚，农村进城的和进城的结婚。当然这是题外话。
而且我们必须考虑到第三个重要因素：目前大量的房地产公司总要继续盖房子吧？每年的新增住房会有多少？
所以，从供求关系分析，房子炒作确实是强弩之末。
再从政府角度思考一下。
如果目前的房地产模式继续下去，房地产不仅会尽早崩溃，而且政府将无法继续从卖地中获得高额收入。但地方政府70%的收入来自于卖地，如果卖地收入大幅减少，政府怎么办？
所以必须仿照欧美，征收（变相）物业税，这才是长期稳定的收益来源。
以前政府在卖地时，根本没有考虑这个因素，所以房地产市场面临重大改革。我们可以说物业税是重复收税，但如果政府不这么做，它就维持不下去！所以（变相）物业税必然来临！
为什么欧美房价不高？就是因为有物业税。你炒房囤房，每年都要交房价的大约1%的费用，所以如果租不上价，没人愿意囤房。
把以上所有这些因素都考虑进去，大家可以想想房地产的拐点是不是真的来了。目前的房地产股票会跌到什么程度？我估计大部分股票将跌破净资产，因为它们没有前途了！
这一次，狼真的来了。
一个多月前我曾经力捧房地产股，是因为我想赌一把。我认为政府会默许这波最后的疯狂（我早就写过《最后的盛宴》，对房地产长远未来并不看好），机构会大幅拉高，完成最后的出货。但六社论一出，我就必须重新思考所有这些问题。再结合四大地产股的走势，我发现机构早就先知先觉（水平就是高啊，人家有那么多研究人员），正在编织一个大套！这让我胆战心惊，所以赶紧跑路，并发文提醒大家。
就写这么多吧。如果要了解我最新的想法，一定要注意看回复。只有经常光顾我博客的朋友，才能看到我的完整思路，大家一起交流多好啊！当然我的水平并不高，大家不看也没什么，呵呵。
房地产这次真的遇到拐点了，道理其实很简单，我们从供求关系分析一下。
按目前中国45%的城市化率，大概有14亿×0.45＝6.3亿城市人。农村人则将近8亿。假设目前城市人一家三口，则有大概2亿套房子是真正居住房。
请注意，很多城市人家庭有超过两套甚至三套的房子，多余的用于出租，假设这2亿城市家庭中有一亿老城市家庭，他们一般至少有一套多余房子（夫妻单位各分一套房），所以我国城市目前的住房至少有1亿套富余。一个佐证的事实是：目前我国有6500万套房子根本没人住（电费半年为零）。所以根据最保守的估计，我国目前城市有3亿套房子。我估计应该在3.3亿套以上。
就算3亿套。未来有两个趋势：
1、进一步城市化。假设未来10年还有2亿农村青年进城（中老年人基本没有能力进城了），这是最乐观的数字。因为目前农村人有将近8亿，10到25岁的应该不会超过30%，也就是2.4亿。我算2亿农村青年进城，意味着农村基本没有青年劳力了。
假设2亿农村人进城，他们要组成家庭，则需要1亿套房子。
看到没有？目前的城市多余房，已经足够满足未来10年的城市化要求了！
2、另一个趋势是城市目前70左右的老人会不断去世，他们将把房子遗留给子女。这些老城市人已经在城市生活了至少三四十年，很多人每家至少两套房子。他们的子女得到房子会干什么？如果有一部分人怕麻烦不愿意出租，而是选择卖掉，对房地产市场会有多大影响？目前这些中年人都曾经严格执行国家计划生育政策，他们的孩子如果两两结婚，则每对年轻人今后可至少继承4套房子。
也就是说，计划生育政策导致老城市人口在不断减少，今后会多出大量的房子。当然，寄希望于目前的中年人死亡，青年夫妻得到4套房子，还有些早。但20年之后呢？
所以我赞成城市青年和农村青年结婚，减少贫富差距。但当越来越多的青年认识到这种情况后，很有可能是城市人和城市人结婚，农村进城的和进城的结婚。当然这是题外话。
而且我们必须考虑到第三个重要因素：目前大量的房地产公司总要继续盖房子吧？每年的新增住房会有多少？
所以，从供求关系分析，房子炒作确实是强弩之末。
再从政府角度思考一下。
如果目前的房地产模式继续下去，房地产不仅会尽早崩溃，而且政府将无法继续从卖地中获得高额收入。但地方政府70%的收入来自于卖地，如果卖地收入大幅减少，政府怎么办？
所以必须仿照欧美，征收（变相）物业税，这才是长期稳定的收益来源。
以前政府在卖地时，根本没有考虑这个因素，所以房地产市场面临重大改革。我们可以说物业税是重复收税，但如果政府不这么做，它就维持不下去！所以（变相）物业税必然来临！
为什么欧美房价不高？就是因为有物业税。你炒房囤房，每年都要交房价的大约1%的费用，所以如果租不上价，没人愿意囤房。
把以上所有这些因素都考虑进去，大家可以想想房地产的拐点是不是真的来了。目前的房地产股票会跌到什么程度？我估计大部分股票将跌破净资产，因为它们没有前途了！
这一次，狼真的来了。
一个多月前我曾经力捧房地产股，是因为我想赌一把。我认为政府会默许这波最后的疯狂（我早就写过《最后的盛宴》，对房地产长远未来并不看好），机构会大幅拉高，完成最后的出货。但六社论一出，我就必须重新思考所有这些问题。再结合四大地产股的走势，我发现机构早就先知先觉（水平就是高啊，人家有那么多研究人员），正在编织一个大套！这让我胆战心惊，所以赶紧跑路，并发文提醒大家。
就写这么多吧。如果要了解我最新的想法，一定要注意看回复。只有经常光顾我博客的朋友，才能看到我的完整思路，大家一起交流多好啊！当然我的水平并不高，大家不看也没什么，呵呵。
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