本报记者 秦勤

　　被称为楼市调控市场化改革元年的2013年，房地产市场经历了近年来最大的一轮繁荣。2014年，在市场化改革大幕下，房价会否继续2013年的“高歌猛进”？

　　 随着经济改革突进、市场升级的序幕拉开，中国房地产市场产业化运行及建立并推动行业发展的“长效机制”已是大势所趋。

　　在1月8日举办的2013西安商品房性价比分析报告会上，有专家表示，来自于经济体制改革的方方面面，昭示了中国房地产业十年高歌猛进的“高利润率时代”已然终结，以产品塑造为核心的“高性价比时代”成为行业发展必然。

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　　商品房销售创新高

　　在行业运行环境深度调整的背景下，无疑将进一步推动我国房地产业的发展将由数量增长型为主转为性价比提升为主，对房企挑战与机遇并存，从全国一、二线城市直至西安，2013年住宅市场的性价比之争趋于激烈。

　　在楼市政策环境稳定，市场运行基本面明显好于2012年的背景下，房地产市场整体稳中有升。但对于开发企业而言，销售量上行的背后仍然掩饰不住利润率的进一步下行走势。

　　 统计数据显示，116家房企前三季度净利润同比增长30.06%，较中期业绩增速的41.03%，下降10.97%。从供应市场而言，2013年领袖房企利润率进一步呈现下滑。

　　西安房地产专家咨询委员会秘书长、西安房地产信息网副总经理李宇兵指出：随着供需结构趋衡，去库存及资金压力下，房企2013年开发节奏明显放缓，同时在行业集中度整体上升的背景下，2013年全年西安住宅新批预售面积与上年持平，而销售同比则大幅上升25.83%，本年度商品住宅销售量再次刷新了2010年纪录创历史新高，而与此同时年度库存量较上年同期仅增长12.33%。

　　 2013年西安市住宅项目价格普遍性上调，以2013年11月与去年同期相比，价格发生变动的楼盘共计134个，其中涨价楼盘占57.4%，城北区表现最为显著，占涨价楼盘的34%。有机构统计显示，2013年西安商品住宅共成交1232万平方米，同比增加23.12%，仅次于2009年、2010年成交量;成交价格6893元/平方米，同比上涨1.28%，价格保持平稳上扬。

　　 而在西安市各个片区中，城西区成为2013年度西安各城区置业性价比最高的区域，尤其以三桥居住圈为典型，受益于鱼化寨板块改造、西咸新区建设以及与高新连片开发等综合带动影响以及年度内地铁一号线的通车，区域未来发展前景更为向好，性价比水平处于各城区之首。

　　市场逐渐回归理性

　　展望2014年，在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场有望逐渐回归理性。

　　2014年1月西安楼市预计共有9个项目开盘，是2013年1月开盘楼盘数量的两倍，比去年12月多出一个，在去年的楼市整治风波与西安“十四条”政策双重作用力下，房企推盘更加理性。这不仅预示着之前成交的宅地的大规模建成开售，今年的楼市供应量和库存量将维持在一个合理范围内。

　　在房产税为主体的长效政策引导及影响下，对于城市家庭存量房屋持有、新增住房需求结构均将产生深远影响，无疑将带来行业从点到面的整体理性、稳健，对于房价的整体走稳、进一步带动房地产市场整体性价比水平的走平形成推动。

　　虽然今年1月被认为是节日月，但随着一线城市生活成本的逐步提升，买房便成了归乡人的首要之事。随着返乡人群队伍的逐渐加大，西安楼市或将迎来“回家置业潮”。而各大房企似乎已经感受到了这股“置业潮”，纷纷赶在春节之前加紧推盘，制定新的优惠政策。

　　随着一年半以来首置刚需的持续消弥，整体需求量已呈现后劲不足。2013年下半年至三季度以来，全国一线城市投资客及改善客群成为支持楼市持续走高的主力，而作为西安市场而言，以西安房地产信息网的购房团及看房周活动为例，二套以上改善及投资客群置业意向明显呈现活跃，但在政策抑制下置业需求难以大幅放量，2014年市场销售难以延续增长。

　　根据西安房地产信息网数据研究中心于2013年末进行的2014年西安商品房购买意向调查数据显示：与2012年同比，2013年度小三室房源需求比例提升显著。同时购房者置业关注因素也越来越趋向于多元化、综合性。　　自住一步到位房型将是未来市场需求主体。而中高品质、套型功能完备、交通及商业配套发展更为完善、与就业区关系更为紧密、能够为子女提供良好教育等内外部属性社区将是市场需求主力，无疑将成为未来置业高性价比的首选。

　　2012年以来以品牌房企为主导的供应市场顺应调控走向，面向刚需客群在产品结构设计、配套设施引入、价格控制等方面迅速调整产品开发方向，但在利润率下行的背景下，产品品质缩水的现象屡屡出现，而2013年以来从产品销售端对于此类房企已然形成负面影响，提升产品品质的同时、控制成本并提升产品性价比是开发企业必然面临的选择。

　　稳健运行成主流态势

　　有专家建议，在市场置业客群越来越集中于刚需人群的背景下，居住产品需求范围以及购买力水平也将面临收窄，房企产品的同质化现象愈加凸显，对于房地产开发企业而言，寻求竞争产品的差异化无疑是未来几年房企在市场竞争中独树一帜的方向，除产品品质的进一步改良，深层次挖掘购房者个性化的需求，提供更为个性化的物管、配套以及社区服务等将成为房企未来挖掘的另一通道，依此在综合居住价值方面为提升房地产产品的性价比寻求突破。

　　陕西省住宅性能认定委员会专家顾宝和认为，目前市场需求仍停留在两大层面，“刚需”和“改善”。由于需求本身的差异，顾宝和提醒购房者：“刚需型购房者要更实际一点，要更切合自己的支付能力和近期需求，即小孩成长、还没上学这段时间的需要。而改善型购房者支付能力较高，可根据需求多样化的要求，更耐心、更仔细地挑选产品。最适合自己的产品才是好产品。”

　　西安工程大学人文学院教授王婉玲则表示，在十八届三中全会以后，中央房地产调控政策走向和上届政府有所变化，提出建立双管制的住房供应体系，“我觉得在房地产市场上政府做好保障房，同时做好商品房的调控，可能政府未来的走向在行政性的调控手段会有所改变，市场化的调控手段会有所加强。”

　　对此，有研究认为，2013年全国房地产市场规模迎来新一轮的快速扩张，西安是全国成交破千万平方米13个城市之一。从全年月度走势来看，西安房地产市场整体运行平稳。但从真实市场来看，近两个季度市场明显进入疲态，大部分项目、企业(包含品牌房企)业绩完成情况不佳。根据近几年土地保持放量供应情况来看，2014年住宅市场仍将延续供应高潮，各重点板块在外埠知名房企集中进驻的环境下，再无一家独大的局面。另外，大量供应带来的购房者可选择余地扩大以及对项目性价比要求的提高，令2014年市场销售竞争加剧。

　　克尔瑞研究中心发布的研究报告预测，今年土地市场将呈现“先扬后抑”走势。上半年各地推地热潮持续，土地成交也延续良好局面。随后，土地成交量增长势头将有所放缓，一方面由于房企土地储备逐渐饱和，拿地积极性消退，另一方面，融资环境将有所收紧，开发商资金压力增大。

　　但有专家预测，2014年在市场化导向及楼市回归健康的双重诉求下，西安楼市会趋于更加稳健、更加成熟的态势。