本报记者 王晖

　　虽说不少城市出现了楼市“淡季”不淡的现象，业界不断传出全国各地楼市“回暖”的信息，然而，这个7月，西安楼市销量却出现下滑，终结了今年自2月以来住宅销量的“五连涨”。

　　7月西安住宅均价6771元

　　“以往客户从看房到购买需要一周到10天左右的时间，但是现在明显感觉到下单的时间缩短了，客户来看两三次基本上就会出手的。”位于科技路一楼盘的置业顾问张颖告诉记者，虽然是夏季，但是售楼处的上客量和成交量并不像往年那样惨淡，目前来看房的客户还是以自住居多，置业者心理也悄然发生着变化，购房周期明显缩短。

　　西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示，2012年7月，西安普通住宅成交均价6771元/平方米，已经连续四个月维持稳定态势。

　　“我们买房子是为了投资，按照现在市场均价来看，显然是不划算的。”准备在电子城附近投资一套小户型的甄女士告诉记者，目前的价格还是偏高，尤其是小户型，因此还是会再观望一段时间。

　　甄女士的想法也正是国家调控的目的所在——抑制投机投资性需求。

　　“从本月住宅价格区间变动来看，主力价格区间为6500—7000元/平方米，正好本月成交均价就在这个范围内，这也充分说明了西安楼市销量仍以刚需为主，全市房地产市场价格分布趋稳。”西安房地产专家咨询委员会秘书长李宇兵分析，从本月西安市普通住宅各价格区间段成交分布情况来看，5500—7000元/平方米依然是主力成交价格区间段，占到全市成交总量的40%。其中，全市各成交价格段主要集中于6500—7000元/平方米，这个价格段占全市住宅成交总量的13.4%。另外，6000—6500元/平方米及5500—6000元/平方米成交套数也比较多，分别占全市住宅成交总量的13.4%和13.3%。

　　7月，位于城南的中铁铂丰尚都城以33884.15平方米成交面积的成绩位居住宅销量第一名，万科·金域华府、天伦·御城龙脉、美寓华庭、东城新一家、莱安·逸珲、华远·君城、绿地乐和城、绿地国际生态城·五湖名邸、天朗·蓝湖树分列前十位。

　　从本月成交典型楼盘来看，全市住宅成交前十名中，除第一名中铁铂丰尚都城属单位集资房集中备案外，其余如万科·金域华府、天伦·御城等大型在售项目销量稳定，且均价并未发生大的变化。

　　西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：7月份，西安普通住宅市场销售面积为81.05万平方米，环比6月下降18.85%，同比去年6月下降11.62%。本月楼市影响政策呈现多样化对冲表现，央行第二次下调贷款利息对刚需置业带来一定激励，而另一方面面对部分城市房价回暖呈现回涨，中央再度重申调控政策不放松，且传出有可能采取措施遏制这种上扬势头，此外部分呈现受经济压力影响频传地方版救市信号。

　　去库存仍是首要任务

　　尽管购房者出手的速度增快，成交增多，市场逐渐升温成为事实，但是与市场中的存货相比，情况依旧严峻，而且购房者较为浓厚的观望情绪依然存在。

　　从7月开始，国家统计局公布6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。从新房来看，环比上涨的城市数量由此前的6个增至25个，猛增3倍，而这也引发了大家对调控以及楼市是否会反弹的激烈讨论。

　　但种种不确定因素的再度涌现，使得原本逐渐“回暖”的市场一时间变得扑朔迷离，刚需者面对上涨的房价和对调控的观望，加之传统楼市淡季到来的背景下，西安住宅于7月呈现出回落表现。

　　业内认为，西安楼市相较与其他城市而言一直处于稳健的发展状态。伴随着上半年首置刚需的持续释放、住宅成交均价的小幅反弹、中央新一轮调控措施的实施等等原因，促使7月西安楼市整体呈现疲态。7月，西安商品房销售面积为 97.17万平方米，较6月环比下降17.89%，同比下降6.88%。

　　虽然西安楼市已经渐现“疲态”，但未能影响房企推盘上市的节奏。近期，西安楼市将有30多个项目开盘，绿地·香树花城、中建·开元壹号、恒基碧翠锦华、华侨城天鹅堡、雅居乐铂琅■等知名房企也将热门楼盘推出。城北、长安或将是8月开盘主力。同时，城南、高新、曲江和西咸等区域也有不同程度的开盘项目。

　　六七月份中央多次表态：楼市调控不放松。这表明了中央对现阶段楼市的确切态度和政策指向。楼市政策逐渐明朗，受限购政策影响，房地产市场调控力度不减，现阶段开发商仍是以去库存做为第一目标。

　　7月，西安市商品房新批预售面积为144.45万平方米，环比上涨15.8%，同比更是高达64.31%。而从近期西安楼市的供应情况来看，2012年上半年，西安商品房月均批售面积达到了160.9万平方米，该数值远远高于2011年全年月均109.7万平方米。

　　7月份商品房结转可售量相比6月增加了47.28万平方米，依然维持高位运行，可以说如何去化库存依然是房企面临的首要难题。反观住宅市场方面，7月，在住宅物业持续放量的背景下，市场上可售房源量相比6月增加了22.92万平方米，按上半年月均销量计算，1333.38万平方米的总量仍需近18个月的时间才能被市场消化，各房企仍将去库存当做首要目标，减少运营风险。

　　西安上半年楼市的“回暖”使得开发商更有信心推盘放量，市场供应量同比一直处于较高位的运行状况，面对即将到来的三季度销售旺季，预计下半年的西安市场供给仍会处于高位运行状态，伴随着楼市调控政策的持续作用、购房者更理性化的置业选择，楼市供应也将呈现平稳释放的态势。

　　重申调控下“疲态”渐现

　　8月份作为西安最热的月份，其气温之高是显而易见的。在此大环境下，更多购房者更愿意在家避暑，而不是去看房。

　　本月末，中央政府派遣督查小组，显示了对房地产市场调控不动摇的决心，但面对经济形势下行的压力，调控政策也被很多人认为“雷声大、雨点小”，而部分地方政府为拉动经济的救市举措苗头开始出现;从市场层面上来看，各房企在经过上半年“以价换量”的销售拉动下，市场呈现出一片回暖的迹象。同时，西安住宅均价小幅反弹，而刚需新一轮的观望随之产生，上半年良好的局面有可能再度被打破。西安房地产信息网数据研究中心认为，下半年楼市将会重新步入市场和政策的博弈期，房地产行业的走向将会更加复杂。

　　从今年7月各周成交表现来看，前三周普通住宅成交表现呈稳步上涨趋势，但最后一周出现下降趋势，本月西安楼市并没有出现其他大型城市的热销景象。一方面，西安楼市一直处于稳健运行状态，市场泡沫不大，市场主要以刚需人群为主;另一方面，首置刚需的持续释放转化，面对渐涨的房价及国家调控措施的进一步加强，新一批刚需者观望情绪萌生。预计西安楼市已形成的回暖局面，有可能在8月份再度被打破，西安楼市将会重新步入市场和政策的博弈期，8月份销售量将有可能再度下行。

　　而在整个上半年房地产市场的变动中，不难看出调控“组合拳”立竿见影般的效果。其全国各地楼市在投资投机性需求方面遭致痛击，大量需求被挤出市场，令眼下房地产市场主体成为以自主为需求的刚性群体，且房价从一定程度出现了停涨或不同幅度下挫，无形之中调控目标更为凸显，成效显著。