文/本报记者 王晖 实习生 杭小东  图/李强

　　按照“政府主导、市场运作、整村拆除、安置优先、有形无形改造并重”的原则，拥有326个城中村的西安市，近几年形成了独特的城中村改造模式，并被全国其他城市所效仿。

http://www.ceeh.com.cn/images/upfiles/2012/03/26/20120326470320-2340.jpg多方获益的西安模式" />

　　量大面广的城中村改造是许多城市发展面临的一道难题。西安有326个城中村。近些年，随着城中村改造改建大幕的徐徐展开，不断出现的城市化问题，使得各方利益均衡的博弈不断凸显。

　　在城中村改造中，村民、开发商、政府，三方利益的平衡成为重点。村民期望得到合理补偿，开发商希望获得平均收益，而政府则要保证市场、社会的稳定。

　　城中村最终改造的目的，正是三方利益平衡的合约安排。

　　深度合作  确保三方三赢

　　“村子里很多年都没有像那次那么热闹了。”提起去年5月的那次千人流水宴，63岁的西安北关村村民张虎亮依旧记忆犹新。

　　当天，两座在原村址上建起的高达30层的大厦封顶；同时，由北关村三个小组组建起来的西安某实业有限公司与北京某地产上市公司达成战略合作，改造一个老旧商业项目。

　　在西安城中村改造的大背景下，两家背景迥异的商业机构，走到了一起。

　　积极介入城中村改造项目，北京这家专业运作商业地产的公司有着自己的想法。“即使在二三线城市，拿到优质土地也是件越来越困难的事情。通过参与城中村改造，可以跨越资金、政策藩篱，撬动城市核心区的核心地块。”该公司负责人认为，北关村项目为公司进一步扩展商业版图提供模板，只待政策、市场等各项条件成熟，这种模式将会不断被复制。

　　“此次与北关村合作的项目，是对城中村改造新模式的一种尝试。它不仅仅是一个房地产开发项目，背后还有着深刻的民生意义。原来的改造，更多的是解决原住居民的居住问题，我们这次更看重他们的后续生计问题。”上述北京某地产上市公司负责人称，低矮破旧房屋被安全舒适的楼房取代，生活环境有了很大改善，以专业力量介入城中村老旧商业项目的改造，将有望实现政府、村民、企业三方“三赢”的良好局面。

　　对此，西安某实业公司相关人士表示赞同。“在我们共同努力下，相信会为今后的共同发展注入新的活力，为集体经济带来更大的飞跃。”

　　事实上，自2002年开始，在一系列城改政策的指引下，西安城中村改造全面启动，有序开展，先后经历起步、探索和全面推进三个阶段。

　　通过不断摸索实践，城改工作的思路不断清晰，政策逐步完善，程序更加规范，从最初“自筹资金，自我改造，自我发展”的粗放管理，到目前“政府主导，市场运作，利民益民，科学规划，综合改造”的规范运行，西安城市发展得以快速推进。

　　西安市城中村改造办公室提供的一组数据显示，2007年至2011年，全市共完成133个整村和30个棚户区改造项目的搬迁工作，搬迁2983万平方米，涉及11.75万户，40.64万人；安置房开工1767.8万平方米，竣工720.31万平方米。截止目前，已累计完成63个城中村和25个棚户区7.13万户、27.96万人回迁安置工作。

　　今年，全市城中村改造要完成18个整村涉及约0.86万户、2.9万人、212万平方米的回迁安置工作；确保安置房新开工面积180万平方米；确保完成17个村约2.8万人（约8500户）、280万平方米的整村搬迁工作；完成项目总投资额50亿。全力做好已批复项目的无形改造工作，确保完成6个村的农转居工作、8个村的经济体制改革工作、8个村的撤村建社区工作。

　　作为改造重点，西安市二环路以内的行政村有72个，涉及农业人口205万户、8.98万人，集体土地2.3万亩左右。

　　拓展途径  多种渠道并进

　　城中村改造不是简单的拆旧建新，而是在城市统一规划下对存量土地资源的有效整合，其实质是调节政府、村民与房地产开发商三方相互关系，以达到利益均衡的博弈过程。在总结以往城中村“自筹资金、自我改造、自我发展”经验教训的基础上，西安市明确了城中村改造必须坚持“政府主导，市场运作”的工作思路。

　　西安市城中村改造办公室主任贺登峰说，这些城中村，特别是二环以内的72个城中村的基本特征十分明显，首先是耕地极少，许多村子已没有一点耕地，村民几乎无地可耕；二是地理位置优越，生产经营主要以房屋出租为主，农民以房生财；三是村内公共基础设施薄弱；四是城市规划建设管理缺位，村庄建设无序发展，违章建筑不少，安全隐患较多；六是大量流动人口涌入，成为社会不良现象的多发地。

　　随着城市化进程的加快，城中村无论是生产方式、生活方式还是地缘特征，都已经不是传统意义上的农村，对其进行改造势在必行。

　　除产权、规划、地价及拆迁补偿安置外，具体到特定的城中村改造项目，还需要解决要不要改造、改造主体、改造目标和改造模式等原则性问题。这些原则性问题是解决产权、规划、地价及拆迁补偿安置等的前提和基础，决定了后者的方式和内容。

　　动员社会资本参与，是城中村改造快速推进的重要力量。城中村大多位于城市发展的黄金地段，建筑密度大、居住人口多，改造成本较大。

　　西安市通过制定优惠政策，建立准入制度，搭建融资平台，吸引了以上海绿地集团、金地集团、紫薇地产为代表的众多颇具实力的国有企业，以广州颐和集团、西安荣华集团、海城置业为代表的民营企业纷纷参与城中村改造，并成为改造主体，从而彻底解决了城中村改造项目，钱从哪里来的问题，确保了城中村改造的快速推进。实践证明，充分运用市场机制，广泛动员社会资本参与，是加快城中村改造步伐、实现城改目标的关键。

　　持续发展  有形无形并重

　　西安市要求，所有改造项目都要在政府的主导下进行，各区城改办把好开发商准入关，为各村改造准确定位，统一筹划招商，编制规划和改造方案，实施拆迁安置和无形改造工作。扭转了过去“政府拆迁，开发商安置”的老模式的弊端，解决了过去城市拆迁安置经常遗留的各种问题，确保了拆迁和安置工作顺利开展。

　　同时，西安市还拓宽融资方式，由政府牵头，向金融机构寻求贷款支持等多种方式进行融资，以满足不同村的实际情况。

　　在西安市委政研室会同市城改办、市统计局、市社科院联合调研组撰写的《城中村改造的成功范例关于西安市城中村改造的调查》中指出，有形无形改造并重，是城中村改造取得成功的关键环节。在城中村改造中，西安市所进行的改造不是简单的拆旧建新，而是坚持有形与无形改造同步推进，既重视拆旧建新、拆迁安置的有形改造，也注重抓好涉及深层次问题的无形改造。在操作上，先进行无形改造，后进行有形改造。

　　如果说有形改造是对城市外在形态的一种提升，那么无形改造则是城中村村民“灵魂深处的变革”。城改是一场新的革命、新的变革，坚持有形与无形改造并重，就能够推动城中村改造工作健康发展。

　　据市统计局资料显示，通过实施改造带动全社会经济总产出增加1800多亿元，实现生产总值600多亿元，占到同期全市生产总值增量的3成以上；同时，为西安铁路北客站、新行政中心、地铁等一批国家和省市重点项目提供建设用地1.93万亩，提供储备用地8089亩，产生了良好的社会效益和经济效益。

　　今后五年是西安城中村和棚户区改造实现持续发展、推动城市建设、实现“十二五”规划的重要阶段。“结合改造实际，以回迁安置和规范化管理为重点，加快安置房建设，推进成片国有工矿企业棚户区改造，开展城中村和棚户区改造各项工作。”贺登峰表示。

　　而西安市也为自己列出城改目标，即：城中村改造完成85个整村约1.8万亩土地、1500万平方米，涉及3.7万户、12.5万人的各类房屋征收搬迁工作；完成93个城中村约800万平方米，涉及3.7万户、12.2万人的回迁安置工作；完成总投资260亿元；城中村无形改造完成40个村约6.5万人的农转居工作，完成50个村的经济体制改革和撤村建社区工作，打造30个城中村改造示范单位。