国家统计局烟台调查队日前公布统计数字，今年1至10月份，烟台房屋销售价格同环比双双上涨。其中，前10月房价已累计同比上涨4.6%，环比上涨3.9%。

    2010年楼市新政频出，烟台本土楼市缘何依然坚挺？昨日，《今晨6点》首届“第一房产”论坛举行。来自大地房产经纪、山外山策略、金地集团、金象泰、柏林春天、嵛景华城等公司和项目的负责人、营销总监和行业精英同台论道，共话新政对当下烟台楼市的影响，以及明年房地产市场的走势。

    “僧多粥少，买房更像是拍房，价格很难回落”

    “房产价格不是由某一个人决定的，而是由市场说了算。如果全社会住宅供应量是满足不了需求量的，即使短期能压下来，未来供需紧张的情况还会推动房价继续上涨。”对于烟台房价的稳步提升，大地房地产经纪有限公司常务副总于海宁首先认为，市场的供需关系才是决定房价走势的关键因素。

    有资料显示，目前中国城市家庭数量已达2.3亿户，但独立单元的房子仅为1.7亿套，市场供求数量存在明显缺口，而供小于求的情况影响着烟台本地房价的走势。根据山外山市场策略设计有限公司总经理陈迪昊的统计，近年来烟台房地产市场每年的需求量在220万至230万平米左右。尽管每年的市场开发量能达到300万平方米左右，但这其中有相当一部分开发量集中在高端住宅、商业地产、地下车库等物业形态，因此市场供应量并不能完全满足住宅市场的需求量，特别是占市场主力的刚性需求。

    “而在现有需求不能满足的情况下，新的需求还在不停地涌现。” 于海宁表示，烟台逐渐加快的城市化和旧城改造进程，为市区带来了大量新增和拆迁人口。这在原有住宅缺口的基础上，进一步增加了供需压力。

    据国家统计局烟台调查队公布的统计局，仅在2010年，烟台便有毓璜顶、白石、胜利、慎礼等12个旧城改造项目正在或将要展开。此外，根据规划，到2015年，烟台市城镇化水平将达到63%，这需要每年转移农村富余劳动力6万人以上。而加上外来人口源源不断涌入，烟台未来的几年内住房需求量将继续保持高速增长。

    “即使新政在目前可以有效遏制投机和投资性购房行为，住宅市场的供应量依然不能完全满足所有人的需求。”于海宁说，“因此，眼下的住宅销售行为更像是拍卖有限的房屋。在所有想买房的人群中，资金实力靠前的购房者在争相叫价，拍品的价格则被越叫越高。”

    “在通胀压力下，房价不变实质上就是在降价”

    首套房贷首付比例不得低于30%，二套房贷首付比例不低于50%、利率不低于基准利率的1.1倍，全面叫停第三套房贷……楼市新政在不断提高购房者的资金门槛。

    “事实上，新政对买卖双方都有调控政策。只是阵对开发商的条款并不为大众熟悉和了解。” 柏林春天营销总监王家驰说。

    在国土资源部今年3月份出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中，明确了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50％”等要求。而在此之前，有关部门也向开发商提出了“首付比例不得低于全部土地出让款的50%”，“土地租赁合同约定的当期应缴土地价款应当一次全部缴清、不得分期缴纳”等要求。

    “这些条款在有效抑制房地产市场的投资过热的同时，也加剧了开发商的资金紧张情况，从而导致各楼盘的融资成本不断增加。” 王家驰表示，虽然楼市调控政策旨在抑制房价过快上涨，但细则的制定却在实质上增加了住宅的开发建设成本。而成本的增加，使开发商更加无力在价格上进行一定的松动。

    而在房屋成本方面，陈迪昊更是将矛头指向了目前不断增加的通胀压力。“现在白菜、土豆都在涨价，建筑和装修材料的涨幅更在加剧。而日益稀缺的土地资源，价格更是日益攀升。在建设成本增加的情况下，房屋则更不具备降价的条件。”他说。

    据国家统计局烟台调查队日前公布的统计数据，今年第三季度，全市固定资产投资价格指数同比上涨4.3%，涨幅比二季度扩大了0.4个百分点。在所统计的建筑材料中，钢材上涨2.5%，木材上涨5.6%，水泥上涨0.1%，地方建筑上涨3.7%，化工材料上涨1.0%，电料上涨2.6%，人工费价格指数更是同比上涨18.4%。此外，1-3季度，烟台市土地交易价格环比上涨3.4%，同比上涨3.5%。其中，居住用地环比上涨3.9%,同比上涨4.2%。

    “考虑到物价上涨带来的成本增加因素，房价即使维持在原位不同，实质上也是在降价。” 陈迪昊说。

    “刚性需求为主，新政下的烟台房子不愁卖”

    正是由于巨大需求量的有力支撑，在新政下频出的2010年，烟台房地产市场的销量仍保持旺盛的增长态势。论坛上，山东金象泰置业有限公司营销总监王勇表示，公司在只楚区域的项目正是在“国十条”颁布后开始认购，在开盘后又遭遇“新国十条”的颁布实施。

    “从调控效果来看，确实出现了部分客户因无力补齐首付，不得不退购。但是整体上影响还不是很大，现在项目已经销售85%以上。” 王勇说，“这主要是由于项目客户群基本以刚性需求为主，即使有一定的资金压力，也必须要买房子。况且这部分客户所购房屋也基本为中小户型，增加的首付也大多相对容易凑齐。

    不仅仅是芝罘区，“刚性需求”在各个区域的楼盘均表现明显。陈迪昊说，以莱山区10月份刚开盘的橡树湾和滨海假日C区两座楼盘为例表示，橡树湾在开盘推出的38—90平方米的92套小户型在一周内被抢购一空，而滨海假日推出的100多套小户型至今已所剩无几。

    “我们的项目位于开发区西部，本身也是以适合首次置业的中小户型，90%的客户为刚性需求，所以新政下房子并不愁卖。”嵛景华城的李妍经理说。

    陈迪昊认为，新的政策对楼市不是没有影响，但总体来讲影响是比较小的。尤其刚性需求的购房者都是自住或者用来当婚房，选择的房屋面积一般是在75平方米左右，政策压力对中小户型的销售影响并不大。

    “不仅是中小户型，今年从各楼盘反馈的销售情况来看，今年的烟台楼市整体进入一个收获期。” 山外山市场策略设计有限公司副总经理胡武昌认为，我市70%左右购房者为自住，这部分人有着实打实的购房需求。因此，即使是新政对改善型购房需求有明显的抑制作用，但这部分购房者并不会放弃购房计划，仍会暂缓或变换方式来购房。

    “以莱山的四季花城为例，8000元/平米的均价主要面向于中高端的客户，但5至10月份的销售额仍超过去年全年。” 胡武昌说。

    “明年烟台房地产市场将更加热闹”

    “大众需求的来临，中国房地产从一线城市向二三线城市扩张，烟台房地产正处在黄金期”，于海宁在论坛现场抛出了这个论断，不过他也强调“房价会持续稳步上涨，但不会疯涨”。

    他认为，烟台房地产其实处在一个比较健康的基准面上，土地和房屋的价格与烟台老百姓的收入、经济水平相比相对合理，同时由于老百姓购房比较理性甚至是偏保守的，房地产市场还不存在炒作因素。

    不仅如此，在市场的火热形式下，烟台明年将有大量楼盘加紧入市。特别在万科、龙湖、越秀等大量外地开发商涌入的情况下，2011烟台房地产市场的竞争将会更加激烈。烟台楼市也即将走向新的“拐点”。

    “这个‘拐点’并不是指房价的上涨，而是基于房地产商的更加明确的市场定位，更为细化的配套服务。”于海宁认为今年系列调控措施，对抑制投资、投机性购房带了一些影响，尤其是一线城市，楼市将难以延续2009年的火热势头。

    烟台作为房产均价不高的二三线城市，城市化进程不断加速，刚性需求旺盛。未来的房地产市场将随着大量的基础设施建设和棚户区改造以及各项成本的上升的情况下，保持稳中有升的走势。  YMG记者 李少鹏 刘军 申吉忠