从春寒料峭的4月到秋风乍起的9月，国家楼市调控组合拳接连打出。一波未平，一浪又起。金秋10月，天高云谈，仰天望去如此透亮。而当前的楼市却有些让人捉摸不透。面对“迷茫”楼市，啥时要出手，购房者的选择更加理性和审慎。

    放眼烟台六区，何处是我安家之地？近日，记者走访芝罘、莱山等我市六区部分在售楼盘和相关部门，为您打探各区楼市新走向，价格新动向。

芝罘区——
走向：旧村改造带动南部地产、西部夹河沿岸悄然崛起
价格：4800-14000元/平方米

    芝罘区作为烟台老城区，中心城区的建设空间正趋于饱和。驱车行驶在芝罘区主次干道，塔吊林立最为密集的地区莫过于通世南路、青年南路、只楚路，河滨东路等区域。而该区域恰好位于芝罘区南部和西部夹河沿岸。
记者从市房产交易中心获悉，今年芝罘区16个预售项目中，其中柏林春天、中正山庄等9个位于青年南路两侧，八一花园、楚风花园等4个位于只楚路附近，华夏传媒大厦等3个项目位于北马路和南大街。有业内人士指出，南部新城和西部夹河沿岸地产板块的崛起，源于芝罘区城中（郊）村改造的快速推进。

    芝罘区旧城旧居改造规划了5大安置区域，分别是梁家福临夼、幸福龙海家园、只楚、黄务、卧龙等5大安置区域。今年该区启动了16个居民区的改造工作，其中涉及南部和西部的黄务、只楚街道14个旧村。结合旧城改造和新区建设，城郊居民区将运用房地产综合开发模式进行整建制改造、集中连片开发，倡导相邻村庄捆绑式连片开发。

    不久前，外夹河东岸地区规划方案出炉，由北向南打造“北部动力核”“中部智慧城”“南部生态岛”三大片区。目前已有相关楼盘开始在夹河入海口附近“安营扎寨”，抢占未来发展先机。

    房价一直是购房者最为关注的话题，记者昨日先后致电青年南路、夹河东岸多家楼盘，均价多在4800元/平方米上下。而中心区楼盘的价格多在10000万/平方米左右，最高的已打出14000元/平方米。

莱山区——
走向：滨海地产不再“一枝独秀”，迎春大街两岸“分外妖娆”
价格：5500-12000元/平方米
    沿滨海中路西望莱山城区，记者仅看到两处新建海景楼盘，满目是一个个成熟社区。想想5年前，莱山区滨海沿线海景房建设热火朝天。如今，近海“一线海景”资源开发殆尽，向西紧挨着的观海路沿线，大约有3处楼盘正在销售。

    随着海景资源的紧缺，莱山区楼盘开始向中心城区迎春大街周边布局。记者从规划部门了解到，莱山区中心城区规划以迎春大街为轴线，向东西两侧延展，东至观海路、西至辖区边界，南至轸大路，北至港城东大街，以及北侧的迎新社区。

    目前中心城区区片内现有绿色家园、府前花园、三高校生活区等中、高档成熟生活小区3个；在建小区8个，分别为南贺小区、华园小区、四季苑1号小区、上海滩花园、芳园小区、山海花园小区、大郝家南小区；山之韵小区、凤凰山庄小区、河西小区也已相继开发建设；待开发的地块25个，总占地500公顷，规划建筑面积900万平方米。莱山区楼市从当初的滨海沿线向中心城区逐步拓展，“有区无城”的历史正在改写，市民到莱山区买房置业有个更多选择。

   这些年烟台市政治中心的逐步东移，再加上莱山区良好的居住环境，该区域楼盘多为中高档型，吸引大批人士前去投资置业。昨日记者打探了多家楼盘的价格，均价在5500-12000元/平方米。

高新区——
走向：海景盘崛起，旧村改造带动区内楼盘
价格：4200-14500元/平方米
    一片新兴沃土，总带给人无限期望。高新区地处莱山和牟平之间，同样拥有海景资源，而且相当丰富。自建区以来，该区通海西路、通海东路、农大跨线桥等道路、桥梁相继开工建设，目前已有大批新建道路建成通车。路网建设首先为该区房地产的发展铺就了最基础的发展之路。

    记者从市房产交易中心获悉，今年该区共有天越湾、马山寨、海天雅筑等3个海景楼盘的4个预售项目开始销售，销售均价在7338.03元/平方米。记者昨日分别连线这三家楼盘售楼处，均价最近的已达6880元/平方米，高的达到14500元/平方米。

   “目前不断有新企业、项目落户高新区，区内旧村改造也不断推进，这些都将推动新的楼盘开发建设。”高新区建设管理局有关负责人介绍。随着该区东泊子、刘家埠、草埠村等旧村改造的推进，东海岸、青桦逸景等楼盘已相继开工建设。这位负责人预计明年还将有5处楼盘开工，至于具体开盘价格还不好说。不过有消息人士向记者透露，大概在4200元/平方米以上。

    记者从有关部门了解到，围绕做大做强中心城市，我市坚持新区开发和老城改造相结合。高标准推进高新区建设，建设滨海生态科技新城，将充分发挥莱山区和高新区创新要素密集、产学研高度集聚优势，优化创新创业环境，加快高新技术产业发展，打造科技研发应用高地。

    高新区楼盘未来价值几何？业内人士指出，目前高新区房地产开发还主要以高端消费群体海景房为主，其中部分楼盘定位为外销，区内普通自住型楼盘开发得还不够。不过，随着旧城改造的推进以及高新技术产业的发展，该板块楼盘对附近莱山、牟平等周边区域上班族将带来较大吸引力。高新区楼盘是否能重现莱山区楼盘曾有的火爆，还有待观察。

牟平区——
走向：滨海楼盘“冒出来”，海景房竞争“好戏连台”
价格：3000-4500元/平方米
    沿滨海东路驶过辛安河，道路南边一座座楼盘、一处处塔吊映入眼帘。不经意间发现，牟平滨海地产正悄然崛起。牟平区开发办有关负责人介绍，从去年10月份以来，牟平滨海沿岸先后有富丽•紫金山庄、檀珑湾、东海城、中盛国家海景酒店、山海龙城等5处海景楼盘开工建设，下半年将相继开盘。滨海东路沿养马岛海域一片沿海滩涂，龙湖地产将投资200亿打造一座城市综合体，着力发展旅游地产，目前已完成土地摘牌。

    牟平区海景房的崛起，其背后是政策的强力支撑。2008年以来，该区确定了发展先进制造业和休闲度假旅游业双轮驱动战略，实施滨海大开发、水系大开发等一系列重大举措。北区滨海区域成为支撑该区房地产市场持续强劲发展的亮点地区。围绕我市区域经济协调发展的转变，该区将发挥后发优势和资源优势，加快养马岛及滨海地带综合开发，全力打造东部新城。

    海景房一直是我市房地产市场的金字招牌。开发区、芝罘、莱山三大城区的滨海地产目前已得到较大开发，高新区和牟平区海景资源仍比较充足，随着这两区滨海地产的崛起，烟台海景房的竞争也将日趋激烈。该区开发办有关负责人说，与周边区域相比，牟平滨海楼盘的“价格洼地”效应将吸引大量的外地投资者来购房置业。
仅从区位上来看，牟平区楼盘在烟台6区中优势不明显；但从价位上看，具有较大优势。日前该区开发办出具的一份统计数据显示，该区今年7月份销售均价为3260元/平方米；7处海景楼盘今年下半年将相继开盘，开发办预计开盘价格在4500元/平方米左右。

开发区——
走向：西部大企业“人气效应”吸引地产“西进”
价格：4000-5500元/平方米
    经常来往于开发区的市民会发现，该区城市建设正在向西不断延展。开发区在区域上分为东、西两大区片。建区25年来，东区开发建设较早，城市化程度日趋完善，建设密度大，可供开发的土地日趋减少；与东区相比，西区富士康、LG、大宇造船等大企业云集，围绕企业周边聚居的人群也逐年增多，对住房的需求较大。据统计，2009年底开发区人口35万人，其中暂住人口18万人。这部分暂住人口成为潜在的楼市消费群体。

    开发区建设房管局有关负责人介绍，今年下半年到明年上半年，在东、西区交界黄金河沿岸处，将有澎湖湾、黄金家园、金河名等3个新的房地产项目开工建设，总建设规模合计近100万平方米，计划先期开工35万平方米；另外在白银河沿岸，世界500强企业之一的中建地产开发的悦海和园项目已于9月16日举行了奠基仪式，总建设规模70万平方米，计划先期开工6万平方米。很快，一个个大型地产项目将挺立在西部广袤的土地上。显然，西部大企业带来的“人气效应”吸引了开发商的目光。。 记者从开发区建设房管局了解到，目前该区正在对西区“城郊村”推行撤村并居工程。对绕城高速以内73个村，统一规划了15个安置小区，现已开工建设了7个。今年西区安排了3个“城郊村”改造安置项目，面积达49.25万平方米。城郊村的改造也将拉动相关发地产项目开发，将有更多楼盘供市民选择。

    开发区房价区间是多少？记者从该区建设房管局得到一份最新数据。该区房价按地段及楼盘档次可分为三个层次：黄河路以北区域价格一般在5500元/平方米；长江路-黄河路之间以及长江路以南一些集中规范开发的小区价格一般在4500-5500元/平方米左右；其他地段价格一般在4000-4500元/平方米。

福山区——
走向：依山傍河建楼盘，园区周边开发热
价格：3000-5000元/平方米
    福山区东依夹河，南靠青龙山，依山傍河成为该区楼盘布局的发展趋势。记者从规划部门了解到，福山区的总体发展战略为：“提升北部工业区，加快改造中部老城区，重点沿夹河流域向南拓展新城区，努力打造现代化滨河城区。”御花园、卫城润景、富丽新城等楼盘沿夹河流域向南布局。

    纵观福山区楼市，楼盘密集的另一区域则围绕在该区高新技术产业区。该区建设部门相关人士介绍，福山高新区北面紧邻烟台开发区，近几年进驻园区企业越来越多，流动人口不断增加，迫切需要发展集约型居民居住区。玉森新城、富豪青年国际、曙光名座、格林小镇等楼盘在周围布局。

    福山区地处烟台西部，背后就是栖霞、蓬莱、招远、龙口县市区。该区星河城项目销售经理高建介绍，从芝罘、莱山到福山买房的市民还不多，该区楼盘一方面由本地工薪阶层“消化”，另一方面，特殊的区位优势吸引了周边县市区以及东北地区家庭前来工作、置业，这部分人群大大拉动了本地楼市的销售。相比芝罘区和开发区，该区楼盘在价格上具有明显优势。

    记者从该区多家楼盘了解到，该区楼盘均价多在3000-5000元/平方米，个别高端楼盘价格在8000元/平方米左右。YMG记者 侯召溪