此方法适合大部分实体店，本文以一家餐饮店为案例。首先说这个计算的结果并不能绝对准确，只能是尽可能的给我们一个数据支持，帮助我们选址，以及做决策。以一家餐饮门店为例：先算出你所要付出的各项成本，主要包括一次性支出（装修、设备等）以及经营成本（房租、人工、原材料、水电、宣传等）。这一步很容易算出来。统计好，接下来在算收入。

收入的计算方法比较复杂，一定要有耐心，否则得出的数据偏差会非常大。首先，假设我们要开的餐厅在购物中心里，通常是在餐饮层，或者餐饮集中区。首先要找周围业态类似、地段相近，品牌知名度相近，在同区域相比生意中等，客单价也接近的店铺，进行观察与统计。这里我要做一下说明，比较时，餐品方面，种类可以不同，但目标顾客必须相同。地段方面，与你的目标选址位置客流量需要相近。品牌知名度相近指的是都没知名度的新品牌，知名品牌和新创品牌是没有可比性的，你别去拿你的店铺跟肯德基、星巴克去比。还有客单价的对比，也要找相近的。

找到对比目标后，观察目标店铺每天的客流量有多少、客单价多少。工作日和休息日的客流及消费相差很大，所以至少要周一到周日，观察一周时间，基本就能得出比较准确的月收入情况。还有就是，对比店面的大小和你的选址场地大小不同，可以用月营业额÷平米数，得出每平米的收益，也就是换算成坪效，而后乘以自己店铺的面积。

也可以用营业额÷座位数量来计算盈利情况，因为各店空间利用率不同，这个更精准。这里还的注意一点，参照比对商家可能还有随买随走的走客，以及外卖顾客，这些也要计入其中。外卖情况可以通过几个外卖平台获得搜索这个商家的数据。如果比对目标没有这些，而你有，则可以根据外卖网站和团购网站的相近商家数据算出自己的这部分收入。

最后得出了比较参考商家的月流水情况，当做自己的经营预估流水，然后扣除你的经营成本（房租、原材料成本、人工等，这里计算的都是生产成本，不包含装修、加盟费之类的，那些不是不算，只是那是总账，这里算的是盈利情况。剩下就是预估收益，按照经营2年计算，算出总盈利数额，在减去一次性投入，最后剩下的在÷24个月，就是每月的盈利情况，虽然经营中有太多的变数，可能影响这个预估数据的准确性，但我们至少要先保证这样算下来有钱赚，才能考虑去做，否则很多人不管这么多，觉得差不多能赚钱就开始干，结果损失惨重。当然，可能按照2年算下来没什么盈余，这不要紧，但至少2年内要能回本，如果两年都不能回本的生意就要谨慎了，因为购物中心一类的地方只和租户签两年的约，之后续不续，涨价多少，这都是不确定的事。

看一个案例：老李在一家人气很旺的商场看中了一个商铺，月租金两万五千元，他觉得人流不断，一个月应该能赚十万，于是就租下了，结果每月入不敷出，3个月后就关门了。究其原因，很容易发现问题：他的店70平，摆了20个座位，这家商场之所以人气旺，就是因为定位中低端，所以餐饮平均消费才20多元，他们的客单价也就20元左右，每天能平均翻台5次，20元×20个座位×5次翻台＝每天2000元流水，一个月就是60000元流水，减去25000元房租，减去厨师和服务员等人的人工30000元，减去原材料成本，按30%计算，是30000元，再减去水电等费用5000元，一共90000元成本，每月净亏损三万块，一年亏损36万。

这儿插一句，别以为这个水电杂费很高，干起来你会发现用电的地方太多了，灯也太多了，还都是商用电价，还有很多杂七杂八的各种费用，当然，简单装修的小店会好一些。账是怕算的，很多人凭感觉做生意，在今天的市场环境下是不行的。

另外还有税收等一些不确定费用没算呢，这生意能干吗？不干，签约两年，交违约金吧，装修费什么的也扔了，调整策略，提高客单价吧，这个购物中心的目标顾客消费水平限制着呢，进退两难。新手容易犯的错误就是只靠大概的估计，或只是参考别人的生意，结果就掉坑里了，因为业态不同，经营模式不同，成本不同，经营能力也不同，必须根据自己的具体经营精算出成本，才能控制风险。

作者简介：美国Tutti Frutti餐饮连锁中国区CEO、清华大学EMBA总裁班特聘讲师。连续创业者。

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