4月14日中央强势出台调控政策，要求地方政府对房价、住房保障负责。因此，各地方政府都在出台相应的细则。5月6日，上海市政府召开了一次房地产会议，市政府召开相关职能部门的负责人会议，对上海拟定的楼市调控细则征求各方意见，但是细则出台却一拖再拖，有专家认为：上海征收保有税会让全国各省市纷纷仿效，这会对民众期望房价下跌，有了一个预期。也有人认为：在世博会之间，该税细则不会出台，保有税的征收还存在变数。

     那么房地产保有税的最大问题在那里呢？有消息说，这次征收房产保有税是增量房和存量心一并征收。但如何计算存量房的价值呢？这是一个非常困难的测算，对于“一旦住房保有阶段的相关税种开征、每年将会有多大规模的金额”这道计算题，很多家房地产专业研究机构的负责人都觉得很为难，“在目前的情况下，这几乎是个不可能完成的任务。”那么如果仅对增量房收税，那些拥有数套房产的官员们免税，人为制造社会不公，加大民众的怨气。

    住房保有税与物业税有本质不同，它们既不能推进地方政府公开财政预算，也不能通过浮动税率使炒房者产生对未来的不确定预期。其本质是在现有多重的房地产税收基础上多了一项每年缴纳的固定税收，很显然保有物业的成本将有所上升。香港曾经出台过住房保有税，由于没有其他配套打压房价政策的出台，业主普遍会把物业税收转嫁到租客身上，租户除承担租金外，还多交了税，所以上海要开征房屋保有税，紧接着银行信贷篱笆要收紧、土地和保障性住房供给要增加，在房价的购买价段适当减轻税赋，但在房屋出售的环节征收资本利得税（股市现在大小非减持要征收20%的税收），遏制高房价要众多部门、政策配套一起来，才会有所成效，光靠保有税，效果不会明显。

    遏制房价，还需看房贷调控细则：北京、深圳明确暂停第三套及以上房贷，而上海的调控细则迟迟未出。目前沪上银行对第三套房贷态度不一：外资行关紧“水龙头”；有些中资银行采取“放一边”政策；还有的银行未暂停第三套房贷，但首付比例和利率水平都有所提高，虽然部分银行对于第三套房，执行首付成数提高到5.5到6成，贷款利率在基准利率的1.15到1.3倍之间的政策；四套及以上住房，则不再放贷。看来上海的各大银行都在打“擦边球”，仍需房贷调控细则加以规范。

    土地还是招拍挂，保障性住房还没跟上。5月初新政后，浦江镇的两个地块率先登场。其中，浦江镇中心河以南A-3地块被保利地产旗下上海保利建锦房地产有限公司118288万拍得，折合楼板价9544元/平方米，溢价率177%。广富林2-6号地块被北方城投以18.4亿元总价拿下，业内计算溢价率为92.5%。楼板价仍高达13724元/平米。上海调控新政出台后，松江这种地块居然也要买1万3仟元的楼板价，只能说上海市政府遏制住了地王抄地的前期疯狂，但不代表地皮抄作之风就熄火了！我觉得应该让开发商在招拍洼时，应该规定其留一定百分比的地块建设保障性住房和廉租房。

    截至4月底，上海廉租住房累计受益家庭达6.98万户，对符合条件的申请家庭达到“应保尽保”。但是市民中还有很多是夹心阶层，夹心层就要靠房价降到他们能够承受的范围内才行，即使上海政府要加大保障性住房的建设也非一日之功。

     地王为啥频频出现，屡禁不止？房价为啥只涨不跌？其实，在税收和信贷上的遏制只是其中一环，国10条要求地方政府把70%的土地用于建设保障性住房。但房地产业已是各地方政府的主要财政来源，地方政府财政土地供应不透明和对土地市场的垄断，使土地一直成为稀缺资源，最近又暴出了地方政府融资平台的债务危机。现在是要重新思考分税制的种种问题了，自分税制以后，中央财权大涨，而地方财权大缩，导致了地方政府的财力有限，眼光只能瞄上了房地产业上。这次上海征收的住房保有税可能意在用来弥补土地价格拍卖下降的财政漏洞而已。