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岁寒知松柏
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苏宁门店若关张收租婆咋办?

(2014-10-15 00:13:37)
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杂谈

$苏宁云商(SZ002024)$ 公告拟出售物业给基金再回租,我们来算笔账:

账载原值20亿,净值17亿,年折旧按1亿算。现40亿出售,交税10亿,净收30亿现金,利润13亿。

售后回租时,基金想募集到钱,优先级现在得保8%才有吸引力,否则就算苏宁集团劣后险资等机构也不敢认购基金,老百姓可不傻,p2p都15%的年预期收益率呢。

那么,苏宁云商年租金至少得付3.2亿元,否则基金不可能有8%的收益率,未来的增值暂不考虑。

一、这3.2亿的年租金,不到10年即超过30亿的出售现金流入,年10.7%远高于银行贷款利率;

二、3.2亿减1亿的折旧,每年增加2.2亿成本费用,6年即超过13亿的出售一次性利润,年17%(所得税因素忽略),或者说是6倍的pe,请问苏宁云商现在pe多少?

这么看来,只有税务局是赢家,白得10亿的税款。那苏宁为什么要干这事呢?

一是要靠这13亿扭亏;

二是弄到30亿现金,估计它抵押贷款有难度或金额小,所以宁愿用高成本的售后回租;

三是让炒股的朋友眼睛亮一亮,证明自己的资产隐蔽有升值,股票炒高大股东质押时能多融点钱。

不过,苏宁云商现在的pb超过2倍,不要说港股里大把0.5pb的地产股,就是a股的地产龙头也就1倍pb出头。

当然啦,以房地产现在的形势,能卖还是得卖,否则过一二年想卖都没有傻瓜愿接货。若是过几年门店大关张,租金该向谁收呢?

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