$苏宁云商(SZ002024)$ 公告拟出售物业给基金再回租，我们来算笔账：

账载原值20亿，净值17亿，年折旧按1亿算。现40亿出售，交税10亿，净收30亿现金，利润13亿。

售后回租时，基金想募集到钱，优先级现在得保8%才有吸引力，否则就算苏宁集团劣后险资等机构也不敢认购基金，老百姓可不傻，p2p都15%的年预期收益率呢。

那么，苏宁云商年租金至少得付3.2亿元，否则基金不可能有8%的收益率，未来的增值暂不考虑。

一、这3.2亿的年租金，不到10年即超过30亿的出售现金流入，年10.7%远高于银行贷款利率；

二、3.2亿减1亿的折旧，每年增加2.2亿成本费用，6年即超过13亿的出售一次性利润，年17%（所得税因素忽略），或者说是6倍的pe，请问苏宁云商现在pe多少？

这么看来，只有税务局是赢家，白得10亿的税款。那苏宁为什么要干这事呢？

一是要靠这13亿扭亏；

二是弄到30亿现金，估计它抵押贷款有难度或金额小，所以宁愿用高成本的售后回租；

三是让炒股的朋友眼睛亮一亮，证明自己的资产隐蔽有升值，股票炒高大股东质押时能多融点钱。

不过，苏宁云商现在的pb超过2倍，不要说港股里大把0.5pb的地产股，就是a股的地产龙头也就1倍pb出头。

当然啦，以房地产现在的形势，能卖还是得卖，否则过一二年想卖都没有傻瓜愿接货。若是过几年门店大关张，租金该向谁收呢？