【原创:sosme　 2007-03-20 02:41 】　　
　　万科估值：我关注万科的时间有很多年了、也做过不同假设前提下的各类估值，由于这是一个非常敏感的话题也是一个容易误导的问题我尽量在网络上避免发表这类个人分析，但就投资而言毕竟所有的分析最终都要归结于估值，否则我们依靠什么来判断不理性的乐观与悲观呢？做为价值分析的一个案例我尝试在万科最新年报的基础上做一次估值，以文会友共同探讨、共同提高。　
　　估值一直有所谓的“定性”与“定量”之争，我个人还是认为定量是基础、定性是为定量分析的前提假设提供精确度保证、或者说定性分析是让前提假设尽量接近事实的工具。　
　　估值方法：现金流折现法
　　1、对万科未来的现金流我简化的取当年的利润，这样处理的依据是：虽然万科的经营性现金流为负、但现金主要沉淀在易变现的土地及在建项目上，万科是个轻资产的公司（在总记485亿的总资产中固定资产只有5.1亿），这样处理具有合理性；
　　2、万科一直是以股本扩张的方式拓展业务的发展（最新年报披露：2007年计划采取公开增发A 股的方式在资本市场进行一次融资，增发股数不超过公司总股本的20%），我在估值中以降低增长率的手段来对冲股本的摊薄效应（比如估计利润增长率30%但只取20%的方式），在下面的估值中已充分考虑到这一因素，所以假设的增长率可能比很多人的预期低一些；
　　3、考虑股本摊薄的因素，假设未来4年万科的利润增长率是20%、随后的5年假设万科的增长率是10%、最后假设万科从第10年开始以2%的利润增长率永续增长，贴现率取9%。　　
利润 贴现因子 贴现值
2006 21.55 21.55
2007 25.86 0.9174  23.72
2008 31.03 0.8417  26.12
2009 37.24 0.7722  28.76
2010 44.69 0.7084  31.66
2011 49.15 0.6499  31.94
2012 54.07 0.5963  32.24
2013 59.48 0.5470  32.54
2014 65.42 0.5019  32.83
2015 1028 0.4604  473.29　
　　上表中2015年的利润为71.96亿（65.42×1.1），未来以2%的利润增长率永续增长，终端价值为1028亿[71.96÷（0.09-0.02）]。以43.70亿的股本计算万科最终的估值结果是：734.65亿（16.81元/股）。当然如果前提假设变化会演变出不同的估值结论，上面的估值中已做了保守性的假设（安全空间已隐含其中），我个人认为这是一个既不高估也未低估的结果。　
　　做完这个估值让我大吃一惊，估值的结果与目前的市场价格居然非常的接近，也许对万科而言市场对其定位是合理而有效的，当然这个估值结果让我这个小小的老股东感觉继续持股也心安理得。