艾经纬/文

不知何时，“刚需”一词成为地产商鼓动购房者的最佳说辞，在鼓动之下，老百姓也觉得“刚需”是支撑房价的擎天柱，于是纷纷觉得自己是个“刚需”，一定得买房，大有不买就活不下去的赶脚。

作者君一位就职于碧桂园的同学解释，行业从业人员说“刚需”的意思，即是自住型需要：包括婚房、改善、首置等，只是普通人没有经济学概念，不知经济学里的“刚需”为何物。

话虽如此，但实际上，“刚需”说法堪称流毒无穷，裹挟了无数年轻人，堪称房地产市场上最蛊惑人心的谬误。

在经济学语言中，刚需全称刚性需求，即对某种商品的需求受价格变动影响较小。那么，房子是“刚需”类商品吗？显然不是。

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一个购房者调查的反驳

也许地产商不高兴了会说道，你到某个城市要住房，你结婚要婚房，生了孩子还得换大一点的房子，这不是刚需吗？

不是！这不过是需要，甚至不是有效需求，先简单用一个调查数据来说明。

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图：买房者居住满意度及价格承受能力调查（来源：世联地产官网，2014年3月）

这个调查很直观，第1个问题可以看出，63%的人有改善居住环境的需求；第2个问题则可以看出，97%的人认为当前的房价承受起来并不容易。看清楚了吗？有需要但缺乏支付能力，这在经济学上叫无效需求，而并不是所谓的“刚需”。

大多数人对生活是充满美好向往的，希望“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”，但现实是残酷的。

此外，刚性需求是指对商品的价格变动不敏感，是相对于弹性需求而言的。房子显然不是。这么解释吧，一盒快餐因为种种因素涨价两三元，比例虽高但也可以接受，因为不吃饭很饿啊。可是房子涨起价来岂是区区几元了事，就连租金涨起来都很吓人。

确实遇到不少硬着头皮攒着三代的积蓄一朝堆在房子上，但没见多少瞅着房价跳涨还死命往里冲的。

人不吃饭会饿死，但没见到没买房就会饿死，要知道，住房存在很多不同层次的替代物，如不同层次的租房、保障房。

现实案例之反驳：价格换销量

相反，一些明智的开发商不再抱着“刚需”的死脑筋，用降价来吸引需求。

根据德意志银行5月底对大型发展商的调研显示，随着推盘量的上升，各家5月份的销售业绩普遍优于4月。此外，该机构对多个一二线城市的调研也显示，个别项目通过降价10%~15%即能换来理想的去化表现。

万科副总裁毛大庆也曾私下表示，市场中90%以上的购房者的临界点特别敏感，2014年4月万科北京的万科橙项目，定价2.2万元/平方米，在市场上引起轩然大波，4小时卖光。

毛大庆还透露，万科做了个测试，一个楼盘价格卖到2.8万元-2.9万元/平方米，购房者人数立刻下降；卖到3万元/平方米，购买下降的就更明显；另一个在北京亦庄的3.6万元/平方米的项目，开盘后卖了40%，后面的量就走得很慢很慢了。可见市场的价格承受空间和区间是非常明确的。

万科的例子从实质上说明了房地产并不是刚需物品，只要降价让利，需求就来了，房价涨了，买的人就立刻减少了。这还不够弹性吗？所以，一些庸俗的经济学家鼓吹商品住宅是刚需，真应该让他回到经济系一年级重修。

被透支的“刚需”

再退一步讲，即便“刚需”是这些年来的楼市购买主力，很遗憾的是，目前已基本上被透支了。

2013年的住宅类商品房销售面积创历史新高，达11.57亿平方米。但这可能是一个历史高点，甚至是历史最高。

为何这么说？原因有很多，如鄂尔多斯、温州等局部性的房地产泡沫崩溃，人口老龄化以及人口红利已过拐点、美联储逐步退出货币宽松等。这些本文暂且不表，笔者在《房市大衰退》中会阐述地很充分，尤其从33年的价格和周期变动角度推演。

下面来看个直观的图。这张图描述了1997年以来的高端住宅（别墅、高档公寓类）商品房销售面积变迁，2007年之前一般住宅和高端住宅销售面积趋势一致。但2008年高端住宅商品房销售面积较2007年锐降37%，远胜于一般住宅销售面积15%的降幅。

更重要的是，一般住宅销售面积2009年以来是维持增长的，而高端住宅商品房销售面积是逐减的。说明危机之后高收入阶层的房地产消费或投资减少，近几年火爆的房地产市场更多是在中低收入阶层在推动（某种意义上也就是所谓的“刚需”群体），尤其是2013年房地产调控实质上的放开。

所以，指望“刚需”来抬轿的地产商们可以醒醒了，买方透支的市场从来只有一种结果，大家都懂的。可以说，早降价，大力去库存，就是未来活下来的捷径。

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图 1997年~2013年高端住宅销售情况

【作者为第一财经《财商》副主任，最新著有《房市大衰退：33年房市变迁大推演》、《谁的A股？》、《“杀人游戏的投资学”》（百度阅读），合著有畅销书《中国富人为何变穷》】