摘 要 经过20多年的发展，房地产已经成为中国经济的支柱产业。由于房地产涉及到居民、房地产商、银行和地方政府等方面的利益，涉及到土地所有者（国家和地方政府）、职能资本（房地产商）、虚拟资本（银行等金融机构）、地产使用者（居民）的利益，国家房地产价格的调控极为困难。随着房地产价格的不断提高，房地产对于我国经济的正面影响转为负面，成为风险积聚、阻碍生产力发展、产业转型升级的负面力量；房地产已经成为了企业家创新精神和青少年奋斗精神的阻碍力量。地产应该回归“房子是用来住的，不是用来炒的”的本来面目，通过社会主义公有经经济制度的力量，发挥制度优势，大力建设社会主义公租房，在不损害利益相关方的情况下，实现房价稳定、金融稳定、产业发展、人民幸福的目标。 关键词 房价上升 利益相关者 公租房 金融稳定 房价会永远上涨？价值规律失灵了？ 一、 大力发挥房地产的商品属性，遏制资本属性无序扩张 房地产内在具有不同的属性。首先，房地产具有商品属性，可以用来居住，居民们购买它是为了可以安居乐业。因此房地产可以满足人们的居住使用需求，具有使用价值，是一种寻常商品。其次，居民拥有了房产后，就拥有了房产的产权，可以把房产出租获利((房租)；在资金周转困难时，居民也可以把房产作为抵押品，向银行抵押获得贷款资金，形成债权，因此房产具有货币的性质。同时，我们购买、投资房产后，可以房产的价格发生升值后出售获利，因此房子就具有了资本的性质。 因为房地产同时具有商品、货币和资本的三重属性，在外部环境特别是土地供应极度限制、代币供应相对充裕的情况下，限购和增税只能在短期抑制购房的需求，控制房价短期过快上升，总体供不应求的情景下，单纯行政调节，并不能真正遏制房价的上升趋势。因此，未来中国房地产调控的方向是，扩大是房子是用来住的商品属性或财富属性前提下，限制房地产的货币(债权)属性，遏制房地产的的资本(股权)属性，才能防止地产领域资本无限扩张对金融市场稳定的冲击，防止房产上升对产业利润的挤压，防止地产过度上升对企业家精神的打击。 二、 地产价格持续上升，是土地供不应求条件下，各种利益主体合力的结果 1990年代实施房地产改革后，居民住房由单位新实物分配制改为居民自主购房，同时引进房产抵押贷款制度，解决了居民全资购房的困难，相当于将居民未来的房子需求提前20年实现，同时抵押贷款形成了房产债务市场。分税制政策实施后，城市土地出让收益大部归地方政府，地方政政府土地财政依赖度持续处于高位，地方债务已成为风险源之一。居居民因还房贷而压抑消费，不利内循环为主背景下国内市场培育。为预防地产债务集聚风险，住建部和央行在2020年提出财务安全三条红线，地产开发商的财务压力增大。商业银行开发贷加质押贷占信贷75％以上，风险集聚仍然未释放。 （一）居民 对于居民而言，房地产首先是作为一种商品，具有使用价值。房子，在物质层面上，可以为购买者提供一个居住、生活、工作的场所。一个人生命中的大半部分时间都是在家中度过的，对于房产的购买者，房产具有极大的使用价值。同时在文化心理层面上，房产，或者说是家，是房子购买者使用者心灵的港湾，尤其是在中国数千年家天下的传统观念和文化背景下，安居乐业被赋予了更大的意义，刚需成为推动房产需求的基本力量。 在拥有房产后，居民就拥有了不愿房产价值下降的需求。房产，作为资本属性，具有追求资本升值的内在需求的。在居民拥有房产后，其本身就成为了房产这种资本形态的人格化，有房者不愿意房产贬值，希望房产不断升值，因此，城市有房的居民集体成为推动房价上升力量。 （二）房地产商 房地产商作为与房地产直接相关的一方，其利益与房地产价格紧密相关。从整体角度来看，房地产商开发的成本在不断提高。在18亿亩耕地红线下，土地供给不足，但房产需求随经济发展和城市化居民人口数量的不断增多而不断上升，供求矛盾突出，导致地租具有不断上涨的趋势，加上土地供供应的有限性，城市中极少有未使用过的土地，开发新房产往往会涉及到拆迁或征地，拆迁和征地费用不断上涨；再加上地产开发前期的费用，包括工程费、基础设施购买的费用、建筑安装工程费、公共配套设施费等费用的不断上涨，也为地产商成本带来了负担。在三个因素的共同影响下，地产商建造房产这一商品的成本随时间不断上升。 在成本上升后，为了获取成本以上增加额的利润，地产商的利益与房价高度相关，希望房价能够不断升值，从而获取更多利润。地产开发商因此也成为房价上升的的利益集团力量。 （三）商业银行 在制造、购买房地产这一产品的费用不断上升的情况下，国内大部分的房地产商和居民都不可能直接付清账款。为了能够建造、购买房产，地产商和居民往往需要向商业银行借款。商业银行因此也就成为了房地产的利益相关者。 银行的借贷资本作为生息资本的一部分，其借贷的目的是为了获取利息。房产的生产成本和售价越高，地产商和居民的借款数额也就会越大，还款的周期也就会不断增长，这样，商业银行也就能获得更多的利息，从而获得更多的利润。所以，商业银行的利益也和房地产紧密相关，不希望房价下降。 （四）地方政府 地方政府拥有国有土地的所有权，具有控制并享受土地转让费，即建筑地租。根据马克思主义政治经济学原理，地方政府出让土地使用权都需要收取费用，即绝对地租。同时不同城市，由于经济社会文化发展水平不同，中国出现了一二三四线不同城市和不同城市不同的土地使用权出让价，即级差地租。即使是相同的城市，由于市中心、商业区、交通枢纽、居民区和边缘地区的不同，土地使用权出让费用也不同，即级差地租不同。 根据分税制，城市土地使用权的转让费用作为地方政府收入的一部分，各地方政府对于土地财政的依赖程度迅速上升。保持房价稳中有升，保持土地顺利出让并实现出让价格持续上升，地方政府才能实现利益最大化，因此，地方政府作为维持房价稳定的既得利益者，也是推动房价上升的利益获得者。 三、房价持续上升的负面影响 房价上升是上述利益获得者合力的结果，但房价过度上升已经违背经济规律，对中国经济社会造成负面影响。 一是由于地产商为了开发房产，居民为了购买房产，向商业银行借入了大量的资金，导致全国金融系统涉及到房产开发货款和抵押货款比重75%以上，地产融资比重过高，金融风险积聚。 二是由于在分税制改革的基础下，地方各级政府过度的依赖于土地使用权出让的收入，造成产业发展地产化，不重视其他产业的发展，不利于产业的升级优化。 三是在金融和房地产的挤压下，制造业的利润持续下滑，企业家们纷纷向房地产投资，导致企业家创新精神的丧失。 四是由于房地产的还款压力，大量的居民变为“房奴”。为了还款，居民们抑制消费，不利于我国内循环政策的实施与经济的发展。 五是前期大量购入房产者的阶层，形成巨大的家庭财富升值。由于大量住宅闲置，他们可以将其出租收得房租，成为新时代的“地主”或食利阶层，不利于社会经济的发展。与之相反的，那些无房青年特别是大学生群体，由于房价的居高不下，自身压力特别大，导致了青少年奋斗精神的丧失。 四、 遏制地产价格过度上升的政策建议 面对房地产负面作用对中国经济社会发展的消极影响，我们需要发挥社会主义土地公有制度的优势，大力发挥社会主义公益性公租房对地产市场的调节作用。 一是学习新加坡的成功经验，大批量建造公租房公寓，为无房青年提供累进制房租，例如：第一年租20平米，月租金200元，若有不足部分可以让政府补助；第二年租20平米，月租金300元；第三年租20平米，月租金400元。在累进制房租的基础上设置租金的上限，要远低于市场上普通商品房的房租。 二是政府可以出台相应的政策，建立长租房权益的分享机制，例如租房连续时长在20年以上，在房产出售时，租房者可以享受房产增值部分10%的权益。 三是在地租较为便宜的城市边缘或郊区地区，鼓励地产商建设公租房向城市的租房者或居民出租，政府则负责建造配套的公共交通设施或建造潮汐式的交通体系，加强市区与郊区的联系。 四是通过将税收和购房时间相联系的方式稳定房价。例如：凡是购买房屋者，购买后三年内转让需要缴纳重税；购买后十年转让适度的征税；购买后二十年转让只需要轻度的收税。这样的做法既可以迫使那些拥有大量房产的人减少房产的交易，又可以使房子真正从以往用来炒的金融产品，转变为用来居住的，为使用者遮风挡雨的家。 五是在条件成熟时，对市场化的商品房购买、交易、出售实施高额或累进所得税，用以补充社会主义公益公租房屋的经营与维护。 公租房能否遏制房价过度上涨？ 五、 结语 在2020年的当下，住房问题已然成为了大城市的突出问题。我们要时刻记住住房问题是关系民生福祉的，要坚持“房产是用来住的，不是用来炒”的定位，逐步解决房产中存在的过度资本化问题。 首先，为了解决房产问题，我们首先要用全面的视角看待房产，要明白房产并非只有商品的单一属性，房产是商品、货币和资本三重属性的综合体。正是因为房产内在具有的复杂属性，才导致单纯用商品属性很难将房产的价格降下来。 其次，我们要明白房地产涉及到多方面的利益。其中，主要的利益主体有居民、房地产开发商、商业银行为代表的金融机构以及地方政府。在深度了解房地产利益涉及的复杂程度后，我们才能明白房产价格难以下降的利益主体的原因。 再次，由于房产开发价格和购买价格的过度上涨，会从多方面对整个社会造成负面影响。在负面影响中，最为主要的是金融风险和企业家创业精神的阻碍和青少年奋斗精神消失。三者对我国经济发展与科技创新都会造成极大的危害。 最后，我们综合分析了对于房地产领域存在问题的解决方法。其中，最重要的就是要大力发展社会主义公益性保障性租用房的建设，完善长租房政策，土地的供应要逐步向租用住房倾斜。 （原文《房价趋势与地产政策建议》/ 李毓桔 ）