王建伟

本文选自早年完成的《房产税制改革研究报告》中一部分：

 

3．计税依据

财产税是建立在一个比较全面的财产登记和财产估价制度基础上的。财产价值的估算是财产税制度的核心。税务机关首先估算出财产的市值，然后按照一定比例，折算成计税用的税基。绝大多数地方财产税的计税依据并不是财产的实际市场评估价值，而是计税财产的估定值(Assessed Value)。作为税基的应税财产的估定价值一般是其真实市价的20％～70％。[1]经过多年以来的发展和积累，美国目前已经形成了系统的财产估价标准和估价方法体系，各地方政府建立了比较丰富和完整的财产估价的数据库，以便加强对财产税的管理。

①估价的标准

在财产估价中，“市场价格法”是最常用的估价方法。即按该财产在市场上进行交易的价格确定其市场价值。对于财产税的部分课征对象而言，由于没有经过交易证实，因此其现成的市场价格不容易取得，用市场价格法对房地产进行估价是比较困难的。对于某些不适用市场价值标准的，例如农业用地，只能按照财产价值的“现值估价”。即通过对一项资产的预期收益按现值进行折算得出。有些州和地方政府则采用按重置价值估价的标准，即按完全取得该项相同条件下的财产所需要付出的全部价值来确定。通常财产价值随市场条件的不同而变化，因此应税财产在财产价值变动大的时期经常要进行年度估价，即每年根据市场的变化，对全部不动产重新估价。

②财产信息的管理

对于应税财产，地方政府建立了比较详细的信息管理制度。其中，资料卡片是最常见的管理方法。卡片上的信息很全面，包括所在地、税号、财产类别、所有权的变更情况、估价的日期、估价的组成和变话情况、建筑的种类、土地的类别、房屋的种类和数量等。通常，工业和商业用财产的资料卡片的信息要更详细一些。在使用计算机管理后，这种信息管理制度可以为政府提供多方位的信息。

美国财产税为从价税,其税基是应税财产的净值,即总评估值(依据公正的市场价值)减去各种免除(ex-emptions)、折减（abatements，也可译成“打折)与扣除(deductions)后的价值。因此,对财产的估价就十分重要。地方政府一般设有专门评估机构,州政府一般聘请有专业经验的估价师评估财产价值,地方各级政府的估价员一般由选举产生的廉洁、诚实的人员担任。由于多年积累,各地税务官员大都绘制了完善的税务地图,对辖区内的财产状况十分清楚。

美国房产税是以房地产估定值(Assessed Value)作为计税依据。房地产的估定值由两部分构成：一是房屋本身的价值（主要依据购买时的价值、装修增加值、市场增值等），二是土地的价值。各地方政府将房地产估定值的一定比例作为征税值（一般在20%-100%），然后确定房产税税率（各地一般在1%-3%），实际缴纳的房产税金额为房地产征税值乘以房产税税率。[2]

财产估价主要依据市场价值,包括不动产市场价值、房地产租金价值、营业动产重置价值或市场现值。市场价值也必须是公正的市场价值,即出售人和购买人在对财产信息充分掌握情况下自愿的、非强制的卖价和买价。财产估价的具体方法包括市场价格类比法、收益现值法、重置成本法,有时对同一财产采用两种以上方法估价。评估完成后,每处房产的评估价值都要公布,公开透明,任何人均可自由查询,若纳税人对评估价值有异议,各郡市都设有专门处理此类争议的税务均衡委员会(Board of Equalization),可向它提出复议申请。只有得到纳税人认同后,税务官才依据确定的税基和税率算出应缴税款,并发出税单通知纳税人缴纳。[3]

    4．税率

美国房产税税率税率按量出为入原则确定，由于州、郡、市、镇、学区和特区等地方政府均有征收财产税的权力,财产税的总税率是州财产税税率与各地方政府财产税税率的加总。各州调整财产税税率一般需要经过立法程序,因此,财产税税率通常为某个确定值或范围,在税法未变的前提下保持不变。根据地方自治原则,地方财产税的税率一般在地方政府的常规预算程序中确定,通常根据地方的支出水平来确定。多数州的地方政府在确定财产税的税率时,采用“量出为入”原则,即首先确定一年的总支出,然后确定需要通过财产税筹集的收入,将财产税筹集的收入除以应税财产的评估价值即求出当年的税率。最近一些年来,由于对财产税进行限制,各州加总的财产税率一般控制在房产价值的2.5%以内。[4]各个州对财产税的征税标准和税率也千差万别，从房屋评估价值的1.2%—1.8%不等，新泽西州和纽约是美国房地产税最高的地区，而路易斯安那州则是缴纳房地产税最少的。举例而言：居民缴纳的房地产税最高的10个州（2008年数据,万美元）1、新泽西州:6320 2、康涅狄格州:4603 3、新罕布什尔州:4501 4、纽约州:3622 5、罗得岛州:3534 6、马萨诸塞州:3406 7、伊利诺斯州:3384 8、佛蒙特州:3281 9、威斯康星州:2963 10、 加州:2829;[5]

美国房产税税率经常变动，其确定方法是政府用除房产税以外的其他政府收入总额与下一财政年度预算总额的差额除以当地房地产的市场价值来制定房产税的税率。 房产税的总税率为州及以下各级地方税率之和，一般由州税率，市、郡税率，学区税率三部分组成。20世纪90年代以后，州政府的房产税大幅缩减，主要划归各地地方政府，约占地方政府税收收入的85%-90%。[6] 各级地方政府确定房产税率受到州税法制约，只有获得州政府的批准后方能实施。一些地区以法律形式规定了计税价值年增长的比例，来稳定房产税税负。

此处仍以阿拉巴马州为例：该州规定所有农业，森林和单亲家庭，自住住宅物业，包括自建自住的住宅，位于国有土地上建造的家园，历史建筑及遗址的评估百分比为10%,所有公用设施财产的使用等公用事业30%,未分类的所有财产为20%.该州房产税额取决于三个因素:财产类别、每美元税率(由郡级委员会和其他税务机构决定)和豁免规定。

具体计算公式为：

Appraised Value X Property Classification = Assessed Value

    Millage Rate = $0.001

Assessed Value  X  Millage Rate  =  Unadjusted Tax Bill

Unadjusted Tax Bill  - Exemptions  = Adjusted Tax Bill[7]

上述公式中的英文译为：

具体计算公式为：

评估价值X财产类别=估定值（其中“财产类别”又可以理解为“财产评估率”[8]）

每美元税率=0.001美元

估定值X每美元税率=调整前的应税额

调整前的应税额-免税额=调整后的应税额

（5）税收优惠

在财产税的发展过程中,美国各州都建立了各种针对特定财产、特定人群的优惠政策。这些优惠主要体现在:一是减免税政策(exemption和abatement)。一般对政府拥有的建筑物、宗教慈善机构拥有的不动产、学校和图书馆等非营利机构拥有的非营利不动产、宅基地(规定在一定价值内)、老年人、残疾人和退伍伤残军人的财产等实施减免。二是“断路器”(circuit-breaker)政策。主要是根据财产税占人们的收入水平来对财产税进行限制,政策设计者形象地将财产税比喻为电路中的电流,电流过大(财产税占收入的比例过高)时需要断路,这在本质上是一种税收优惠。具体方法是规定财产税占收入的最高比例,如果纳税人缴纳的财产税超过该比例,政府可以将超额部分抵免所得税或直接返还给纳税人。大多数州将“断路器”政策适用于特殊群体,主要是低收入阶层,也有的州对所有居民都适用。三是延期纳税和替代优惠。一些州还规定了针对低收入阶层的延期纳税措施和主要针对工商企业的财产税替代措施。[9]老人、退伍军人、残疾人、家庭自用住宅以及部分政策鼓励项目，如实申报纳税。纳税人可以申请延期申报，估价员可以在现有估价的基础上，按法定利率加收延期的滞纳金，并处以罚款。许多地方房产税欠税达3年以上，地方政府有权留置财产。[10]

 

6.个人住房税基评估制度

(1)承担评估任务的部门或机构情况

在阿拉巴马州，由地方税务评估员评估房产价值，其办公室设在当地的市政厅。

在亚利桑那州，除航空公司，铁路，矿山外，房产税是由该州所辖的每个郡(县)的评估员进行评估。亚利桑那州政府网站财产税网页提供了与各县链接的一栏表。（点击即可）[11]以下具体介绍该州房产税评估相关内容。

亚利桑那州财产税网页上提供了大量的专门指南、手册。其中起首介绍的是的两本手册：①评估程序手册和②建筑费用手册。其余手册（在财产税评估指南和手册表“Property Tax Assessment Guidelines and Manuals”中可点击获取）可在网上下载。

评估程序手册是亚利桑那州的一个物业税评税制度的概述，包括财产的分类和评估比例，申诉，标准的评估方法，法定估价程序，税收豁免、限定财产值等。该手册按章编排，共四章，网上可以在线查阅。

财产税评估指南和手册表表中列示的“个人财产手册”（ Personal Property Manual，2011年4月1日修订版）含有大量信息资料，包括个人身份、个人财产地段评估值、纳税人申报规定，估价表，个人财产评估中评估值调整使用方法的说明。手册还介绍了各类个人财产项目，包括移动房屋、的识别和估价等各种信息。个人财产上诉程序（与不动产上诉程序有所不同）的介绍说明也包括在内。

财产税评估指南和手册表表中列示的“财产使用编码手册”（ Property Use Code Manual）含有分部门财产使用编码体系的概要说明，并提供了一套适合各类财产的使用编码（附有说明）。财产税使用代编码能识别一组不动产的主要使用特性（在某些情况下，也能识别其他财产的特点）。财产使用编码有助于郡评估员确定“现存”应税财产的详细目录。财产使用编码手册也可用于对各种不同用途的财产进行分类，编组、比较和分析。

财产税评估指南和手册表表中名为“出版物545：个人财产”的小手册回答由亚利桑那各郡（县）评估员负责的个人财产值评估的财产税常见问题。

土地手册包含了总体上土地估价的信息，所使用的标准的评估方法和技术。手册内容包括销售数据分析，六类确认的土地估价方法，并用单独章节描述的：单身家庭部分的评估，公寓、排房部分的评估，未分类、未开发的农村土地的评估等。

财产税评估指南和手册表表中还有大量其他与评估相关的指南或手册，具体参阅亚利桑那州政府网站财产税网页。[12]

(2)评估方法的选取及主要考虑因素

美国采用不同的方法对房地产进行估值。一是市场比较法。以相似房地产的市场价值为参考依据对被评估的房地产进行估值，一般适用于较简单的住宅类的评估。二是成本核算法。用建造成本与折旧情况评估房地产的价值。一般用于评估游乐场、运动场、电影院、博物馆、教堂、飞机场、学院、医院等大型公共建筑。三是收入分析法。 根据租金收入用投资回报率测算出房地产的现值，这种方法一般用于商业、出租等房地产的评估。[13]

  （3）评估的操作步骤。

以亚利桑那州为例，该州财产估值程序为

    ①定义评估问题/确定财产收益的相关费用

    ②收集和分析数据

    ③应用适用方法估计价值

    ④调整后的终值

    （4）评估结果检验方法

①方法简介

在美国，房产税在评估中力求反映市场价值，各州和郡的房产税率不尽相同，大抵都在1%上下。美国的房产税每年都会进行评估，以力求充分反映房产在市场中的应有价值。[14]

房地产评估是房地产评税的基础，它是通过确定房地产评估的对象，然后进行资料搜集、整理、比较，运用适当的方法进行分析而得出的一种价格，这种价格就叫评估价，也称市值。在美国，所谓‘市值’，未必是实际的买卖价，它是双方有一定的考虑时间，还要在社会上公开1一3个月，使市民有机会看到并能买卖的价格，是在没有压力、没有威胁情况下的价格，即公平价。公司内部的买卖价，不是市值，拍卖的价格也不是市值。如果一方没有足够的知识，另一方对其欺骗的价格，同样不是市值。因此，市值是一种评估价，是为评税及房地产交易等而用的。

以美国波士顿为例，房地产的资料有详细的记录和档案，因而，对房地产的评估有很多可以利用的资料。一般情况，评估师每年对房地产评佑一次，以确定公平、合理的市价。这是一个很大的工作。波土顿市人口60万，但专门从事评估工作的有200多人，因而评估工作是认真有序而又严格执行的。[15]估价的方法简要归纳为以下三种:一是市场比较法，即对被评估的房地产和与其较为相似的房地产用因素分析法进行对比，从而取得较为合理的市值。这种方法主要适用于比较简单的住宅等房地产的评估。

二是入息收益法，即根据财产取得的收入、租金的多少，用资本还原测算出房地产的市值。这种方法建立在具有较为合理及统一标准的资本回归率的基础之上，一般适用于商业、出租等有收入的房地产。

三是成本法，即对比较复杂的房地产，利用市场比较法和入息收益法是很难计算的，则根据其所花费成本的多少来直接计算。这种方法，主要适用于教堂、游乐场、博物馆、电影院、运动场、飞机场、电台、学校、医院等等。

通过以上三种方法，所有的房地产都能评估出一个较为公平、合理的市值，在此基础上再进行评税，因而美国的房地产税也较为公平、合理。

阿拉巴马州目前针对所有的郡（县）正在执行一个“年度重新评估”计划，每年正式审查需要评估的1 /4的郡（县），并在此过程中为即将到来的纳税年度的所有其他建筑物评估确定价值。所有的郡的财产审核将以四年为周期均衡完成。该财产税处处长具有管理该司活动的义务和责任。

在亚利桑那州，每年评估员必须使用评估程序，以使他们能够使用可用资金完成这项工作。这些程序非常相似，使用计算机辅助质量评估技术，亚利桑那州评估机构提供两种方法：重置成本扣减折旧和销售分析。

    A.重置成本扣减折旧

重置成本是根据许多因素，包括家庭规模，类型的施工，材料质量，设计和住宅的功能等确定。施工成本以国家承认的成本估价公司提供的当地建设成本为准。这些费用电脑每年更新一次。土地的价值是通过可比空置土地销售分析得到。当然，由于全新的财产，因此通过扣除折旧，如磨损和损坏等、外部环境（阳光，雨，雪等）和物理或昆虫损坏。折旧是根据受过培训的评估师观察得出，还要考虑房屋的年代和现有的结构状况。折旧表通过结构开发研究和相似类型的财产销售来估计新条件下房产的损失值。是否有进一步贬值是根据财产的功能性和陈旧可能会对财产产生影响作出。从重置成本中减去总的折旧额，得到当前房子和其他物理改进（围栏，游泳池，车道等）的估计价值，再将地价加到改进中后，就获得了总资产值。

    B.销售分析

研究类似财产在当地市场销售价格如何。这种方法在鉴定和评审时都需使用。通过使用电脑对销售进行分析家庭每平方英尺的各类平均销售价格才能确定。销售都是独立分析亚利桑那州的每个郡、及每个郡域内的市场进行的。每个类型家庭的平均价格是通过对平均家庭值和被评估家庭的具体差异作出调整，所考虑的项目，如大小，建筑类型，材料质量，设计，设施，房年和条件。每个家庭都根据其个体特征进行调整。

美国亚利桑那州的多数单栋住宅和公寓重视利用销售分析方法。如果没有足够的销售用于分析，再采用成本法。这一般发生在农村地区或具有非常高的质量或低质量的交易不频繁的房产。

    当地居民若有关于其财产价值的任何问题，都可联系当地郡评税主任办公室，该评税的工作人员将协助解决。

一般评税员基于精度等技术因素选择当地使用哪种方法和销售分析的数量。

该州规定“房地产”包括享有相应所有权、拥有、占有或主张权利的土地或专利矿山。在财产混合使用的分类和评估中，混合型的财产用途分类不是基于股权或非股权成员的立场。这种分类是基于对财产的使用，以及是否使用来为业主或成员获得经济利益或个人的利润。考虑使用财产及业主的意图和利润动机来确定分类和评估。

②评估流程

"评估日期"：对不动产和美国商务部评估的财产而言，指税收征收前一年的1月1日。

“评估年份"：对于不动产和美国商务部评估的财产而言，是指税收征收的前一日历年度。

各制造商应每年向商务部提交初步证明其或年度换发新证，时间不得迟于每年10月1日。该部门应于在每年12月1日前通知适当的郡评估员位于该郡内的所有应税的企业财产。

为便于征税，将财产分为六类，每年12月10日商务部门会将财产的初步认证，每个年度重新认证，以及要求书面重新分类的财产，提交给财产所在的相应郡的评估人员。

每年12月20日或之前，郡评估员应完成评估名单，和附有评估员资格证书的认证名册。以交叉索引在卷中列出所有财产属性，明示财产的所有权和所有的评估内容。评估员应将提供的名单和认证花名册交给办公室所属的监督委员会的职员。

每年的1月20日或之前，监事会职员须作出税收管辖范围内所有财产估值摘要。职员应当在监事会办公室保留一个摘要复本，应将更多的副本递交给州或郡平衡委员会，还要递交给商务部。

每年的1月1日或之前，评估委员会应以邮寄的形式，通知个人，谁拥有或控制、或个人控制的应税财产状态。个人应准备和提供正确的评估报告，由于可接受的原因需延迟缴税，需提交书面申请，评估委员会可能将提交报告的时间延长至三十天。

    7.个人住房税基评估争议处理制度

如果纳税人对财产的估价等持有异议，有权申请复议。地方政府设立专门的委员会办理有关复议事项。纳税人还可以直接向法院起诉，由法院进行判决。[16]

阿拉巴马州的1975年，第40-3-20，40-3-24，40-3-25细节和申诉程序条例规定如下：

如果您认为您的财产估值过高，你可向郡的平衡委员会（BOE）递交书面抗议。财产业主在收到估值变化的书面通知30天后提出上诉文件。当你上诉，你将联系一个郡鉴定，审查您的估价。如果经过这次检查，你对估值仍不满意，听证会为您正式与平衡委员会会面，通过当前的信息证明产值的变化。这次听证会之后，您将收到平衡委员会的决定通知。1975年的阿拉巴马州，第40-7-71指出，任何财产所有者可以向平衡委员会提出上诉。这种异议应到财产所在地郡巡回法院。可在收到平衡委员会的决定通知30日内向巡回法院上诉。