加载中…【封面报道】温州在病中
(2013-02-26 16:18:48)
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杂谈 |
分类： 封面故事 |
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无论是倒闭中介的广告牌还是统计局的数字，都在诉说一个事实，温州的楼市泡沫破了。
记者｜任蕙兰
有
个温州人说，他在外地读本科时，别人一听说他是温州人，第一反应是有钱；读硕士时，大家觉得他能干；现在读博士了，别人总是警惕地打量他这个温州人，怕他开口找自己借钱。
2011年底温州企业家“跑路潮”动摇了人们对温州经济的信心，而今温州楼市领跌全国，又一次给这个以“有钱、能干”著称的城市打上问号。具有世界知名度的温州炒房大军在家门口折戟沉沙，这里到底发生了什么？
房价腰斩
小戴的中介门店在温州鹿城区人民路上，这里是温州最繁华的地段。人民路由东到西，北至五马街，南至马鞍池街，是温州传统意义上的市中心，商业街百货公司汇聚。温州楼市从2011年底开始不断下行，从最高峰跌了四五成，市中心的房子也不抗跌。
这间门店只有四五平方米，房源信息贴在门口玻璃上，因为价格调整太快，他来不及更改玻璃上的数字，索性拉下卷帘门挡住玻璃，自己站在门口揽客。他指着对面的高楼说，亦美大厦单价从5.6万跌到3万，有些房东急售，如果顾客一次性付款，价格还可以谈。这里挂牌的多是十多年房龄的电梯房，高峰时单价卖到五六万，同等价格可以在上海徐家汇买到不错的酒店式公寓。
小戴叹苦经，温州房价接近腰斩，成交量也在锐减，2012年他只成交了3套住宅，平时靠一些租赁交易支撑。原本公司有四五家连锁店，七八十人，现在锐减到四五十，2012年底被另一家规模稍大的地产公司兼并。这样的洗牌在一年多的下行行情中不断发生着。
价量齐跌不止发生在市中心。在锦绣路一带，大部分楼盘也跌了四成左右，比如球山花园单价从2.6万跌到1.8万。“年底银行收贷，房价还会再跌一轮，有些房东急着还钱，价格还能往下压。”“缘来适家”中介小陈进入这个行当才一年，不住感叹：“运气不好，最差的形势下进来。”同事告诉她，在行情好的时候，能干的中介一年可以给自己赚到一套房子的首付。但现在整个门店一个月只能成交一两套房子，多是自住刚需。
“能活下来就不容易。”在从未有过的萧条行情中，中介的品牌、规模、业务能力都无法确保业绩。行业龙头中原地产2011年下半年入驻温州，仅仅6个月就退出市场。21世纪不动产在温州原有70多家直营店，也已经撤了三分之一。
底层的“草根”中介日子更不好过。温州街头有一些夫妻老婆店模式的“红牌子”中介，他们对区域内的房源了如指掌，善于做熟客生意，过去一年这些店关了不少。街头随处可见，新开张的按摩房门口还残留着房源电话，上一家中介撤离时墙上的广告牌还来不及撕走。
老王夫妇的中介门店开在学院路靠近飞霞南路的一排违章房中，老夫妻俩经营了10年。在两三平方米的店面中，三面墙上写着房源信息，但价格跌得太快，墙上的信息来不及更新，老王时不时会拿出本子来查一下某楼盘最新价格。他告诉记者，飞霞大厦从2012年初均价3.5万跌到2.6万，是入手的好时机。虽然老王声称温州房价“不会再跌了”，但这个月没带客人看过房子。
在萧瑟形势下，二手房房东即便还有心观望，新开盘的住宅却早已一跌到底。万科龙湾花园二期12月开盘单价跌到1.3万元，2012年3月一期开盘时还在2.6万元。2012年温州有10多个新盘上市，包括置信原墅、绿城玫瑰园、凤凰城、中瑞公园大地等，无论是定位高端市场还是刚需，都不得不壮士断腕。
国家统计局公布的“2012年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，温州住宅价格继续在70个城市中领跌。与2011年11月相比，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有41个，其中温州以下降13.2%位列第一。而如果以2010年价格为基准，温州的新建商品住宅价格下降达到17.7%。与此同时，与2011年11月相比，70个大中城市中，二手住宅价格下降的城市有49个，其中温州以下降9.9%位列下跌城市首位。
无论是倒闭中介的广告牌还是统计局的数字，都在诉说一个事实，温州的楼市泡沫破了。
挤出“风险溢价”
过去哪个城市的房地产疯涨，愤怒的刚需总会把温州炒房团拎出来批斗，而根据投资的“就近原则”，温州炒房团没有理由放过自家门口的房子，即使那只是座三线城市。
温州大学房地产研究所的市场监测数据显示，2006年到2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨到34674元/平方米，6年当中足足涨了4.2倍。
温州中承房产策划营销公司总裁黄健达记得，2007年温州信河街上的住宅均价卖七八千元，2008年金融危机时跌到五六千元，但随着2009年银根松动房地产很快反弹，涨到1.5万元，之后一个劲儿往上蹿，2010年初涨到2万元。
“反弹那一波行情，单价一天能涨200元，一周时间一套房子就涨了几十万，所以房东经常毁约，客户定金都要给10万。民间借贷一天就算赚几分利，也赶不上炒房的收益。”黄健达做皮鞋贸易起家，2007年以后感觉实业越来越难做，转投房地产，和他一样在那段时间从实业转做房地产的企业家有很多。
“2010年行情好的时候，投资客买房子根本不需要看产权证。”小徐的中介门店在瓯江边上，那里是温州豪宅最集中的地方。他告诉记者，温州一些因产权问题限制交易的住宅也会被拿到市面上炒，在买卖时不提供产权证，上下家会通过签署一些协议来规避法律风险。炒房最热之际，投资客“不看产证，不看房子，看中哪套直接签字打钱，立马再加50万挂牌出去。”他形容那段时间自己“睡觉闭着眼睛都在笑”。
在热钱泛滥的几年中，民间资本在温州楼市上涨中扮演了重要角色，温州中小企业促进会的统计数据称，在2008-2010年期间，温州民间借贷约六成进入楼市，严重放大了炒房风险。
当然，很多人都看到了温州房价中的泡沫。银行业有个共识，在对抵押的温州房地产估值时，会折去较大比例的“风险溢价”。一位银行业人士透露，对北京上海等大城市的抵押住宅估值时，征信员可以实地考察或通过很多途径了解实际价格，但对二三线城市房子估值，会通过征信系统提供参考数值，一般系统的估值是在该城市均价的70%，但对温州房地产的估值是在当地均价的50%，因为温州楼市风险溢价太高。
2011年，在限购、限贷和房产税等政策的重拳下，加上后来的民间借贷风波，温州房价迅速下跌，成交量急剧萎缩。首当其冲“挤泡沫”的便是滨江大房型豪宅，瓯江沿岸鹿城广场、曼哈顿、外滩国际等楼盘高峰时均价七八万元，同等价格可以购得上海黄浦江畔的豪宅，而现在跌到4万多元，进入法院拍卖流程的住宅则更便宜。例如曼哈顿市场价为4.9万元/平方米，近期一套290平方米的法拍房以4.1万元/平方米成交。
滨江楼盘周边交通不便，配套设施还不成熟，对于在外面开了眼界的温州商人来说这里未必宜居。周五晚上10点，记者走访了滨江几处豪宅，亮灯率均不足50%。“买豪宅的大部分是投资客。40%买家是做实业的，他们还有自住投资两便的考虑，60%是炒钱客，他们是纯投资。”黄健达表示。
“温州房子泡沫是全中国最厉害的，房子的真实价值不值那么多。现在‘老高’（借高利贷者）跑路，投资需求没有了，交易量大幅下跌。”温州中小企业联合会会长周德文表示。房地产商为了回笼资金而降价，一手市场大幅下跌，波及二手市场。而房价暴跌进一步摧毁投资信心，2012年温州大量土地流拍。
统计数据显示，2012年上半年，温州的土地出让金大幅缩水八成，直到9月，温州市区土地市场才迎来了南湖城市综合体E-1-10地块的成功出让。而该宗地块也是瓯海区政府几经谈判才收获的成果。
温州市政府在下半年加大了推地的力度，9、10两个月，分别都有超过15宗地块推出。根据年初温州市国土资源局的消息，2012年，温州市区拟安排出让商品住宅用地20宗、约1116亩，而前11个月，温州市区共出让商品住房用地只出让了5宗、228.19亩，只完成了全年土地出让计划的两成。
这是一次意料之中的暴跌，挤泡沫只是一个时间问题。
“老高”变“老抛”
楼市低迷，整个城市也在一片萧条之中。
在温州商业区，三五十米就有一家KTV或夜总会，这些娱乐场所为温州人谈生意提供了轻松氛围。望江路某家夜总会门口，夜晚停在门口的车辆寥寥无几，更难觅劳斯莱斯等豪车身影。“过去别说门口，附近两条路都停满车。”一位当地人介绍。
“房价跌了一半，夜总会小姐的行情也跌了一半。”一位温州企业主开玩笑说，过去要五六百，现在最便宜只要两三百。
一个夜班出租车司机说，行情好的时候，他从晚上5点开到早上3点，一天抛去油费份子钱等开支，净赚160-170元，现在只能赚六七十元。因为经济不景气，去夜店玩的人少了，出租车生意也不好做。
朔门街是温州的“田子坊”，很多咖啡馆和酒吧贴着“店面转让”的信息，晚上9点人气低落，一些酒吧开始搞团购促销。市中心的银泰百货也卖力在节日打折，但人气不及以往。人民路上很多商场最好的位置空着。
楼市低迷阻碍了温州人的消费热情，但更重要的原因是，作为主力消费群的“老高”跑路了。本轮温州房价下跌是从2011年底跑路潮开始，楼市崩盘是民间借贷崩盘的连锁反应。
在民间借贷泡沫破裂后，温州本地报纸上充斥着法院拍卖房屋的信息。2012年仅鹿城区人民法院就委托了100多场房产拍卖，9月份以后，大量房产涌入拍卖行。据温州行业拍卖协会不完全统计，9月份开始的40天，温州地区80多场房地产拍卖，日均两场。
“现在银行向法院申请执行债务人房产，要托关系走门路，因为委托的案子太多了，排队要排半年，而银行不早点收回钱，不良贷款率便上去了。现在几百万的案子法院都没工夫审了。”一位温州人士表示。
根据媒体在2011年下半年披露的数据，温州七成家庭参与民间借贷。普通家庭将房子抵押给银行，将资金拿出去放贷，用月息来还房贷。而当“老高”跑路，这些人还不出贷款，抵押的房子被银行收回，便落得财房两空。周德文表示，不少年轻人在炒钱高峰时向身边亲朋好友集资，贷给财务公司，“老高”跑路后，年迈的父母不得不卖掉住宅帮子女还债。
黄健达告诉记者，有个企业主朋友前几年在鹿城广场买了一套豪宅，最高峰涨到8万元/平方米，后来因为炒钱资金链断裂，为了还债以4万元/平方米的价格卖了房子。“前两年市面上资金充裕，他母亲挂名公司董事长，什么也不用干，整天坐在靠椅上喝茶，一个电话打进来，几百万进来了，再一个电话贷出去，就能赚几分。民间借贷危机最严重时，这个人把滨海园区20亩厂房卖了四五千万，也不够还债，老丈人也把房子卖了帮他抵债。他害怕别人暴力讨债，躲到福建一个开矿的朋友那里，天天躲在矿洞里吃方便面，正月初十才回温州。”这样的故事几乎每个企业家身边都发生过。
2009年温州人开始炒写字楼，在新城的写字楼很少有像样的外资企业或金融机构进驻，最好的位置都被财务公司占据，当炒钱崩盘财务公司撤退，这些写字楼都成了鬼城。“我带客户去财富中心看房子，一连六七家公司倒了，东西都被搬空了。”
黄健达曾将写字楼租给一家财务公司，五六个股东都参与放贷，民间借贷危机时，平均每人亏了七八百万，欠了十几万租金跑路。“我电话打过去催钱，他们今天拖明天，最后发律师函，对方说没钱，东西都给你，把旧空调拆下来卖了两三万抵房租。”
黄健达记得，炒钱行情好的时候，他去对方办公室办事，看见抽屉里有张欠条，1000元，再仔细一看是1000万。这张欠条用圆珠笔潦草地写在一张纸上，和一堆没用的发票废纸夹在一起。钱淹脚背的时候，借钱只需要凭这么一张借条，甚至只要一个电话。
“利息三五分的时候，一些人觉得有问题，开始收手，收得快的人现在可以熬过去。”资金退潮后，新城的写字楼租金跌了一半，财富中心月租从每平方米两三百元跌到七八十元，售价从6万多元/平方米跌到3万多元/平方米。温州最高的摩天大楼世贸中心2009年下半年开盘均价在四五万元，现在只要3万多。
泛滥的热钱曾为温州楼市注入一剂强心针，随着资金退潮，温州楼市被打回了原型。2009年洒下的4万亿投资流入楼市，吹出了很多三线城市的楼市泡沫，这些城市经历了几年跑马圈地，在银根紧缩后纷纷登上房价下跌榜前几位。资本左右着楼市涨跌，温州只是最典型的一个，但不是唯一一个。人们不禁揣测，如果政府再启动一次印钞机，楼市是不是还会经历另一轮疯长？
温州的信心
温州70%实体经济企业都涉足房地产，当楼市萧瑟，背后实体经济的麻烦也进一步浮现。
周德文说，“2009年，企业借款很容易，企业用实体经济作抵押向银行贷款，就去投资房地产。2010年宏观调控，企业付了项目的土地款，但建设款银行贷不出来，只能去民间借贷，原以为国家很快放松调控，没想到这轮调控会持续这么久，一些中小开发商撑不住，所以2012年很多房地产商跑路，留下烂尾楼。”大量本地中小开发商清盘或转让项目，只有本地大开发商，以及万科、绿城等在温州发展的全国性大房地产商还在坚守。
一些主业发展良好的知名企业被房地产业务拖垮。西装品牌庄吉倒下在温州受到很多关注，它的服装业务一年保持六七千万元利润，但在房地产和造船业务的投资拖死了这家老牌企业。坊间传言，温州知名品牌月兔空调也在寻求将房地产项目转让，保证实体经济的正常运转。“这样的形势下，小开发商没人敢接盘，真正有实力的大开发商也看不上，企业进退维谷。”
周德文坦言，今年温州实体经济危机比去年跑路潮时期更严重，实业不景气，大量企业处于零利润状态。随着借贷危机的蔓延，企业资金链比去年更紧。官方数据称，银行不良贷款率在3.7%，业内估算很多银行达8%-10%，所以银行压缩贷款规模。而信用体系崩溃，今年即便高息在民间也难借钱，企业只好抛售房地产项目救急。
周德文称，温州仍然有个别企业主跑路现象发生。温州金融改革政策缓解了跑路潮，但外部环境依然低迷，根源上的问题没有解决。“春节前企业日子会很难过，今年出现危机的都是有规模的企业。”
目前，温州滨海工业园的很多企业都已停产，地价也从2012年100多万元/亩跌到40万元/亩，2009年下半年曾触及230万元/亩，当时入驻的企业还有门槛限制。2012年7月浙江省人大会议公布数据，温州规模以上企业60%-70%停产停工，这些被视为红旗的企业出问题，令地方税收雪上加霜。
“最重要的是信心，现在最坏的影响是打击了温州人的投资信心。”一位温州企业家强调。
前几年江浙等地的高端楼盘开盘，开发商瞅准温州人的财力，会在温州设一个分销点，承包给当地代理公司，黄健达曾带着一批又一批的温州炒房团去外地看房子，代理公司光靠这类业务就可以过活。但现在外地楼盘分销在温州几乎推不动，因为温州人对房地产投资的信心已经大不如前。
“温州总体上民间资本雄厚，银行存款有7600多亿，但资本和实业需求之间缺乏桥梁。”周德文表示。
“金融改革”成为跑路潮以后温州的一大关键词。各个区县的金融广场拔地而起，原本的设定应该是打造成北京金融街或上海陆家嘴之类的金融产业聚集区，但实践中落户的多是中小型创投企业，这些尚在建设中的金融园区已经迎来很多参观考察的官员学者。与此同时，温州政府号召向全国招聘金融人才，并牵头了一批金改研究的课题。
但在金改300多天工作中，实质性的成果寥寥。2012年10月底，温州政府的一项金改议案《关于加快推进金融综合改革促进中小企业转型发展议案》遭到人大否决，议案旨在解决企业融资难问题，但很多委员抱怨，这项措施没有取得实质性进展。
而外界关心的引导闲置的民间资本成立小银行，门当户对为小企业服务；推进利率市场化；推进民间借贷合法化；小贷公司备案制取代挂牌制等设想，并没有成为现实，亟待更高层面的推动。
民间借贷危机让温州信用体系受到重创，政府致力于搭建更规范而安全的平台。一些官方牵头的协会组织悄然兴起，比如有留学经历的年轻人纷纷加入留学创业协会，这些“海归”多是被企业家父亲送到国外见世面后回来襄助家族实业的。他们通过圣诞聚餐和看话剧等活动建立人脉，协会也组织过一些论坛会议，但是会员们表示“没什么好的投资项目”。
年轻人从目前的萧条之中看到一些正面意义。“楼市回归理性可以让温州吸引更多人才，也让本地年轻人的买房压力小一些。”这对一座城市的可持续发展尤为重要。温州人情社会衍生的商业文化在信用体系崩盘后受到挑战，但从积极方面看，一些固守的框架也在被打破，比如老百姓开始热衷于议论年底各部门官员的电视述职，臧否各人的表现，这是温州市委书记陈德荣上任后带来的改变。随着街头增设免费使用的公共自行车，道路上的黑三轮销声匿迹，出租车运营也更加规范。泡沫破灭后，这座城市正在寻求一种新的发展模式。
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