洪维：反暴利才是房价普降拐点出现的尚方宝剑（地产评论）

                                洪维

    昨日，发改委主任张平在全国发展和改革工作会议上指出，明年要巩固和扩大房地产市场调控成果，研究商品房领域反暴利规定。（新京报2011年12月17日） 

    中国此轮房地产调控自2009年底开始，已持续两年。刚刚闭幕的中央经济工作会议明确，2012年将继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。昨日上午北京市政府宣布完成了2011年的房价控制目标，未来房地产调控政策将有何变化备受关注。昨日，发改委主任张平在会上表示，明年将继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施，鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品房建设，促进房地产市场健康发展。此外要继续完善房地产价格监管办法，研究商品住房领域反暴利规定。

    据中新社报道，德国在各地成立了房地产公共评估委员会，负责为不同地段、不同类型的住房制订详细的“基准价格”。以此价格为基础，在合理范围内波动的房价被视为“合理房价”。如果房价超过“合理房价”20%，地产商将被罚款，如超过50%，则会被视为“房价”暴利，地产商将被罚款甚至被追刑责。中新社报道称，德国对房地产行业的价格政策较为成功，国际金融危机前30年，其房价年均涨幅仅为1%。

    不过，在我国，作为规范价格行为一记重拳的反暴利措施，实现起来却有诸多难处。由于土地价格在几年内大幅飙升，开发商由于拿地时间不同，成本与利润便存在巨大差异。这使得地产行业成本的核定，乃至“合理房价”的设定，都成了难解之题。今年以来发改委已在商品房明码标价等方面出台了严格政策，但房地产价格究竟如何制定合理以及是否存在暴利仍让公众疑虑，据了解目前发改委有关部门正在研究制订相关规定。稳定物价作为仅次于保经济增长的第二项重点工作，明确明年将“深入开展价格和收费检查，加强反价格垄断执法”。

今年发改委查处了多起价格违法行为，并对山东两家药企的垄断行为开出了首例罚单。目前发改委反垄断局对于中国电信和中国联通这两大运营商的反垄断调查也正在进行中。

    在限购、限贷之后，政府直接出手干预价格，演变成楼市调控的新方向。4月26日，国家发改委价格监督检查司司长许昆林明确表示：继《商品房销售明码标价规定》于5月1日起实施之后，政府还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施，这当中，对商品住房“实施反暴利规定是最重要的措施之一”。据官方说法，价格主管部门对于房价的治理措施不仅仅是一个手段，而是一整套的方案，下一步各部委还将会陆续出台调控措施。目前对外披露要治理房地产行业暴利的情况，就是要向外界表明这一信号。

    1995年1月颁布的《制止牟取暴利的暂行规定》，为这一做法提供了法律依据。《规定》强调某一商品或者服务的价格水平、差价率、利润率均不得超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格的合理幅度；同时，生产经营者不得以价格欺诈等非法手段牟利。

反暴利伴随着地产商的死扛。在笔者看来，调控至今仍然没有拐点。一是全国房价没有普降，只是房地产业喊得凶。二是在寒冬中，地产商依旧春暖花开死扛。三是最关键的，房地产业期待房价反弹的信心依然百倍。于是在这种情形下，反暴利规定欲重出江湖一统江山，让房地产业暴利永世不得翻身。

限购令退出是早晚的事，房产税是否促房价合理回归是雾里看花，效果有得观察。如果说住建部这个大臣，使调控取得初步成效，那么，在调控中，发改委才是钦差大臣，反暴利规定就是一把先斩后奏夺人性命的尚方宝剑。面对此反暴利的尚方宝剑，德国就是最好的案例，手挥剑闪“房价”暴利人头落地，房价普降拐点出现才是真，中国亦不例外的。国家扮演市场警察，也预示着中国借鉴弗莱堡学派的理论实质：第一，强调充分市场机制；第二，国家发挥警察的作用来维护秩序。