洪维：地产商在黄金周为何“死扛”不投降（地产评论）

                               洪维

　　国庆期间，本报记者兵分三路，采访北京、上海、深圳三地楼市，发现三地楼市依然“惨淡”，分析认为交投到年底前不会有起色，但依然认为价格不会大幅下探。有业内人士认为，多番调控已经打破了原来的售楼规律，开发商已不再按季节规律推盘，“十一”难再是判断楼市的节点。（广州日报2011年10月07日）

    金九踏空，楼市黯淡，利空消息不断传来。近期，黑石撤资、绿城受银监会调查传言、对冲基金狙击内房股使股价暴跌、标普再出“黑名单”等成为楼市的热门话题，无不显示出市场的恐慌情绪正在蔓延，而且国际投资者似乎比国内更加悲观。9月27日，自调控以来一直给中国房地产行业“负面”展望的国际评级机构标准普尔称，如果中国房地产销售额在2011年下半年下降20%、2012年下降30%，一半以上的地产商会出现流动性问题，并预计2012年房价将下跌10%。

    北京房地产交易管理网数据显示：9月份成交的商品房住宅均价21735元每平米，相比8月份的21836元每平米微降0.5%，延续了下调趋势。从9月成交套数排行榜可以看出，目前成交情况较好的项目中大部分价格深幅下调。以排名第一的远洋一方项目为例，该项目8月份成交均价为21311元/平方米，9月份跌至18337元/平方米。不过，在市场一片看跌的声音当中，9月入市楼盘仍有部分保持价格稳定甚至不断上涨，如东湖湾、金茂府、誉天下等项目分别有2000元—5000元/平方米的涨幅。

    上海楼市“银十”也不乐观。在“十一”长假期间举行的“2011上海房地产秋季展示会”上，观望气氛仍然浓重。在市场没有实质性降价之前，部分楼盘的“小恩小惠”已经无法打动多数刚需买家。尽管主办方的统计数据显示，“十一”房展会首日就有4万余观众。然而，不少购房者只是来摸行情。

　  深圳秋季房地产交易会被视为华南地区房地产交易的一个重要“风向标”，然而，市场却给出了不同的“反应”。与开幕首日人潮汹涌相比，本届秋交会进入2日以后，客流明显下滑，多名销售人员“围攻”一位参观者的情况多有出现。与客流下降相应的，是消费者购房意愿同样“趋冷”。销售旺季为何成为“望季”，一些消费者说，楼市缺乏实质性降价举措是最重要的原因。“有的楼盘最大的折扣也就是优惠1万元现金，还仅限于现场购房才可以享受，这让人感到失望，还是再等等看吧。”

    尽管当前楼市观望气氛深厚、成交低迷，但开发商还在“死扛”，拒不降价。而房地产信托迎来密集兑付期 中小开发商“命悬一线”。房地产信托产品期限一般为1－2年，由此，从2011年9月开始到2012年末是房地产信托集中兑付期，由于兑付资金量庞大，带来的兑付压力可想而知。据了解，开发商目前信托融资成本一般在15%以上，极个别项目甚至达到25%－30%。融资成本如此之高，市场销售却疲态尽显，两面挤压下，房地产信托风险不断累积。

　  随着房企资金链风险不断加大，大多数地产商仍在试探市场，并没有实质性降价。但楼市调控从紧的方向不会改变，一旦地产商的资金链出现问题，降价是唯一的选择，似乎是人们的共识，但通过地产商“死扛”不投降，除了地产商抱有房价上涨的幻想外，唯一的答案就是大多数地产商弹药充足，而不是弹尽粮绝，就是穿着裤衩儿，也能抱着火炉过冬，当然，

“死扛”过不过得去，自然在时间推移中真相大白。