洪维: 抢跑“银十”才是楼市降价潮的春天（地产评论）

                                  洪维

   “金九”变“铁九”，“银十”将成为今年开发商抢夺客户、回笼资金的最后一个机会。近期，一些开发商开始预热，9月底楼市降价潮初现。（上海证券报2011年9月27日）

    9月24日，金地集团在上海的项目“金地·艺境”推出新一批房源，成交价格为1.65万元/平方米左右，相比其前一批房源2万多元/平方米的均价下跌了3000多元，降幅达到15%。“金地从来不说降价。”一位金地集团内部人士告诉记者。然而，在市场整体低迷、上市房企必须回笼资金的周转压力下，一向不言降价的金地终于“就范”。不仅是金地，包括绿城、仁恒、龙湖在内的多家大型知名房企在沪项目近期成交价格均有所下调。从各个区域选取了目前在售的32个典型标杆楼盘，对比9月与8月成交价后发现，有15个楼盘9月成交价低于8月，占被调查楼盘总数的47%，部分楼盘调价幅度达15%，调价幅度较大的以中高端项目居多。

    据北京市住建委的数据显示，截至2011年9月第三周，北京楼市库存11.7万套，呈继续上升趋势。而根据中原地产研究机构的统计表明，2011年前8个月北京商品期房的“去化率”(即销售率)约在30%左右。如果按照这一速度，10月过后，北京商品期房的实际库存将超过12万套的水平。这与2008年楼市的“最坏年代”库存水平基本持平。

    十分微妙的是，在这1万套预增库存中，约60%为纯新盘项目。由于没有前期业主的争议与纠纷压力，这些纯新盘实施价格调整策略的空间更大。中原地产预计，目前在个别项目出现3000元/平方米的降幅，有可能在10月之后，首先在城郊地区大规模出现。同时，从9月初至今，北京二手房成交量创下最近三年来同期最低，二手房价格也出现松动。这个数字还不到2009年9月同期的1/4，同比跌幅也达到了73.4%。

   上海房价下行趋势也已经初现。21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，6月1日至9月20日期间，上海持续成交的新建商品住宅项目共有208个，如追踪其逐月价格变化，则发现均价环比下降的盘数由7月时的100个扩大至9月期间(截至9月20日，下同)的114个，降价楼盘占总供给比例为55%。而这些增加的降价盘环比降幅多在10%以上。而深圳新房成交仅285套，环比下降近三成，创年内新低。多个楼盘开卖，打折促销铺天盖地。广州十区两市的成交均价环比前一周下降12.84%，猛跌至10511元/平方米，逼近万元关口。

标准普尔评级服务公司9月27日发布报告称，中国房地产市场的形势不容乐观，未来6至12个月房地产开发商面临的流动性压力将加大。该公司在一份报告中称，尽管多数纳入标普评级的开发商能够承受未来一年房地产销售额下降10%的影响，但若销售额下降30%，包括一些大型企业在内的开发商都将处境艰难。就在9月份沈阳、哈尔滨、北京、广州等多个地区的秋季房展会陆续开幕，长春等诸多城市也纷纷为“十一”黄金周前后开幕的房展会宣传造势。而我们看到的却是清一色的供给激增和成交惨淡。Soho中国董事长潘石屹形容现在的开发商“穿着棉衣”。“穿着棉衣”的开发商，虽不至于冻死，但难免在瑟瑟寒风中哆嗦。

受到新项目月底集中签约等因素的影响，北京楼市在“金九”翘尾之际迎来难得的回暖。来自北京市房地产交易管理网的最新数据显示，上周北京楼市总住宅签约量环比前一周上涨幅度达到了50.9%，创造了最近8周来的最高值。数据显示，上周北京商品房住宅签约套数为1448套，二手房住宅签约套数为2340套，总住宅签约量达到了3788套，环比此前一周上涨幅度达到了50.9%。楼市销售呈现“两头热”格局，在单价2万元/平方米以下郊区低价刚需项目因为价格优势打动购房者的同时，市区高端项目则因其区位优势和高端定位取得不俗业绩。

一方面去化艰难，一方面却又供应大增。而成交量的回升还是取决于价格上的松动，因为短期内调控政策不会有所放松，与此同时各地信贷政策也在暗中收紧。从历史经验看，楼市成交量持续“冰冻”3个月以上，房价便会开始松动。今年以来，一线城市商品房成交量迭创新低，二手房交易萎靡不振。进入传统的销售旺季后，开发商加速推盘，优惠折扣力度不断加码，但购房者依然不买账。现在北京楼市在“金九”翘尾之际迎来难得的回暖，就是抢跑“银十”的开始，不买账开发商就是过“穿着棉衣”的冬天，买账才会迎来春暖花开的春天。