业委会解聘选聘物业公司的程序方法

作者：冠军律师

一、业主想要重新选聘或者续聘物业公司必须达到所有业主两个1/2通过，即“数人头”和“数砖头”。

《物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
   可见，业委会或者业主大会提出重新选聘或者续聘物业公司的要求。其中，业主大会需要小区50％业主通过后成立。然后，必须满足两个“1/2”同时通过，这时才能再由业委会或者业主大会运行，投票表决，正式启动整个续聘改聘程序。

所谓“数砖头”，每套房屋产权证上的面积，必须要达到所属小区建筑规划中全部专有面积的1/2以上，即算通过。

所谓“数人头”？每张产证记为1票，必须达到建筑规划小区内所有产权证1/2以上，即算通过。

二、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式进行表决。
    业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，业主也可以委托代理人参加业主大会会议，但是不能授权业主委员会行使。选聘、解聘物业企业作为业主共同决定的事项，是全体业主的专属权利。

三、表决程序三方监督

根据《物业管理条例》第十九条第二款规定：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主”。

可见，选聘或者续聘工作启动后，业委会或者业主大会必须即时通知所属街道、居委会和房地办，寻求三方知道和监督，并在他们监督下操作，否则属于无效。

街道、居委会和房地办则会对业委会或者业主大会递交上来的选聘或者续聘程序、投票方式、记票方式、开票方式等一系列操作进行审核和监督。时间节点按有关规定操作。

来源│洛阳冠军律师 整理  

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