房屋买卖的过程中卖家或买家反悔的对策和处理‖冠军律师

来源：法眼观察

一、卖家反悔
（一）签订定金协议之后，反悔的后果：双倍返还定金。

买家刚刚交付了定金，但还未签订正式的买卖合同，此情况下法律关系较为清晰，相当于预购房合同，合同标的为标的房屋的购买权。卖方若发生违约行为，不愿卖房，买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿。
    （二）签订了定金协议和买卖合同后，违约后果：
     1、当买方满足以下5个条件时，法院可能判决强制过户给买方：

 (1)签订的买卖合同有效;(2)购房人具有购房资质;(3)购房人具有全款能力，若批贷函已下发，部分法院也会支持过户;(4)售房人构成根本违约，即售房人明确表示不卖的证据材料及逾期履行合同约定的义务超过十五日的证据材料;(5)交易房屋未被限制，如查封等;
注意：

A、如果法院支持买方诉讼，买方还可以要求卖方支付违约金。

B、如果此时卖方已经将房屋另行出售给了第三人(善意)且已经完成过户的情况下，售房人已经无法实际交付房屋了，在此情况下，买方就只能要求售房人赔偿违约金及其他损失了。
    2、买方有权解除合同，并要求卖方承担根本违约责任

在具体的诉讼中，法官会根据以下(但不限于)因素来综合判断违约金的具体数额：
(1)守约方的实际损失(核心);(2)违约方的恶意性程度;(3)合同履行的程度;
    注意：
  此外，购房人也可同时要求售房人按照合同约定承担其已向居间方支付的代理费用。
    3、双倍返还定金
    若法院判决的违约金数额低于守约方的实际损失(若房屋价格上涨部分已经超过房屋总价款的20%，那么超过部分的金额也是购房人的实际损失)，那么守约方还可向违约方主张赔偿其损失;否则，违约责任和赔偿损失是不能同时适用的;但违约责任和定金罚则只能二选其一，不可同时适用。
    （三）在买方交完房款之后，卖方反悔后果：继续履行合同

卖家拒绝或怠于履行合同，而买家坚持要求继续履行的，如经审查合同继续履行不存在现实困难的，法院一般会判决双方继续履行合同。
    “合同继续履行不存在现实困难”主要是指，一涉案房屋没有因为其他案件而被法院查封;二涉案房屋上没有抵押等他项权，若有，也应具备涤除条件;三买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。由于买卖双方已经完成了网签程序，要求继续履行合同的买方对支付剩余的购房款有一定的把握，基本不存在上一阶段买方无法解决资金问题的可能。

注意：

此时，若卖方违约，无论买方要求继续履行合同还是主张违约责任，进入诉讼阶段的胜率都是很大的。
    二、买家反悔

（一）买方因购房资格有问题，处理方法：

资质审核结果一般在签约前就知道，如果双方还没有签署有关合同，买方不用担责。但是如果在核验结果下发之前已经签署合同，那么卖方就可以追究买方的违约责任。买方违约，卖方需做以下两件事：
    1、双方协商，明确违约责任并索赔。

《定金协议》《房屋买卖合同》中的约定：如果买方违约，卖方可以不退还定金。
2、签署《解约协议》，并且要求买方需配合注销网签。

注意：

A、如果买卖双方合同终止，那么卖方在再次出售之前，要签署《解约协议》，否则卖方要承担违约责任。
    B、同时要求买方需配合注销网签。如果不注销，再出售将不能通过房屋核验。
    （二）若缴完税买方反悔不买房,处理方法：

缴完税后，买方不想买要终止合同的，除上述1（A）、2（B）步骤之外，需要办理退税。办理退税前首先需要买卖双方协商，之后签署《房屋终止交易合同》(退税需要，如在缴完税之前终止合同，不需提供)、填写书面退税申请材料、准备齐全退税所需资料。

洛阳冠军律师 整理

http://blog.sina.com.cn/lymalawyer【冠军律师网】