农村宅基地上的房屋拆迁流程及补偿标准

作者：冠军律师 

一、农村宅基地的概念和性质：

    农民宅基地是指农村村民用作居住、生活而占有、利用本集体经济组织所有的土地， 农村宅基地所有权属农村集体经济组织所有，农村村民只享有使用权。

二、农村征地补偿费用：

（一）征地补偿费用项目及征地补偿费用计算方法：

我国土地管理法第四十七条规定 征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

1、征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

2、征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。

（二）征地补偿费用分配使用方法：

《<</span>中华人民共和国土地管理法>实施条例》第26条规定：

1、土地补偿费归农村集体经济组织所有；

2、征地的安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费。

注意：关于土地补偿费和安置补助费的具体使用分配办法土地管理法没有明确说明，但是《物权法》第59条有明确规定：应当以法定程序经本集体成员决定。

3、地上附着物补偿费和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。
三、集体土地上房屋拆迁按照《中华人民共和国土地管理法》规定，参照集体《国有土地上房

屋征收和补偿条例》的规定进行。农村的宅基地和房屋拆迁补偿标准和计算方法：

 1、农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。“分开补偿”，是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。一是宅基地补偿，二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。

 2、土地补偿的标的是土地使用权，一般分为2种形式：一是货币补偿，二是置换补偿。

 3、房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为：

房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价

宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准。房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400--700元/平方米幅度内确定。

四、农村宅基地上的房屋拆迁流程：

1、送达《用地通知书》或《房屋拆迁通知》。当事人拒不交出被依法征收的集体土地的，由县征地拆迁部门依法制作《用地通知书》，涉、及房屋拆迁的，同时制作《房屋拆迁通知》，并送达当事人。被送达人拒绝签收的，由公证处办理证据保全公证，并由送达人员在送达回证上注明拒签情形、原因。

2、拟写《阻挠征地调查报告》。在依法实施用地受到阻挠时，由县征地拆迁部门组织调查、收集相关证据材料，形成《阻挠征地调查报告》，报县人民政府。

    3、决定启动申请人民法院强制执行程序。县人民政府对征地拆迁部门提交的《阻挠征地调查报告》及相关材料进行审查核实；经研究确定需启动申请人民法院强制执行程序的，草拟《责令限期交出土地处理决定书》，并填写《责令限期交出土地处理决定审查报备表》，报市国土资源局备案。

    4、作出责令限期交出土地处理决定。

    5、催告当事人履行义务。当事人未按《责令限期交出土地处理决定书》所限期限交出土地，需申请人民法院强制执行的，在向人民法院提出强制执行申请之前，由县征地拆迁部门将《责令限期交出土地处理决定书》送达当事人，催告当事人履行交出土地义务。被送达人拒绝签收的，由公证处办理证据保全公证，并由送达人员在送达回证上注明拒签情形、原因。

    6、申请人民法院强制执行。当事人收到文书后在规定期限内仍拒不交出土地的，由县征地拆迁部门持有效齐全的强制执行申请书及相关材料，向所在地人民法院申请强制执行。

房屋拆迁补偿安置相关法律 司法解释 政策规定汇总
1. 最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复【2005-08-01】
2. 城市房屋拆迁行政裁决工作规程【2003-12-30】
3. 城市房屋拆迁估价指导意见【2003-12-01】
4. 建设部--关于召开全国城市房屋拆迁工作座谈会的通知【2002-08-27】
5. 建设部关于贯彻《城市房屋拆迁管理条例》的通知【2001-07-25】
6. 城市房屋拆迁管理条例【2001-06-13】
7. 最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复【1996-07-24】
8. 建设部《关于加强城市房屋拆迁管理工作的通知》【1995-07-05】
9. 最高人民法院关于适用《城市房屋拆迁管理条例》第十四条有关问题的复函[失效]【1993-11-24】
10. 城市房屋拆迁管理工作考核标准（试行）【1993-09-22】
11. 建设部关于做好城市被拆迁居民安置工作的紧急通知【1993-09-15】
12. 国务院宗教事务局、建设部关于城市建设中拆迁教堂、寺庙等房屋问题处理意见的通知【1993-01-20】
13. 建设部关于进一步明确城市房屋拆迁行政主管部门的通知【1992-05-13】
14. 建设部关于印制颁发《房屋拆迁许可证》的通知【1991-07-08】
15. 城市房屋拆迁单位管理规定【1991-07-08】
16. 城市房屋拆迁管理条例[失效]【1991-03-22】
17. 最高人民法院关于由省级人民政府确定单独编制城市规划的矿区行政管理部门可以根据自己的拆迁处理决定申请人民法院强制执行的复函【1989-07-04】

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补偿：
1. 大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例（2006）【2006-07-07】
2. 最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复【2005-08-01】

3. 国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复【1997-02-13】

4. 最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复【1996-07-24】

5. 最高人民法院关于对河道采砂应否缴纳矿产资源补偿费问题的答复【1995-09-06】
6. 最高人民法院关于土地被征用所得的补偿费和安置补助费应归被征地单位所有的复函【1995-01-16】

7. 最高人民法院关于山西省太原市技术开发服务公司与浙江省衢州化学工业公司补偿贸易合同纠纷一案指定管辖的复函【1990-07-16】

8. 石油地震勘探损害补偿规定【1989-10-17】

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